W umowach dotyczących robót budowlanych zarówno inwestor, jak i wykonawca wykorzystują różnorodne mechanizmy mające na celu ochronę ich interesów. Oprócz kary umownej, coraz częściej wprowadza się do umów inne środki zapewniające zabezpieczenie interesów obu stron w sposób adekwatny do podjętych na mocy umowy zobowiązań.
Kara umowna stanowi najpopularniejszą formę zabezpieczenia wywiązania się z umowy i jest stosowana w przypadku opóźnień lub nieterminowego spełnienia świadczeń niepieniężnych. Prawo do jej naliczenia pojawia się w momencie, gdy wykonawca nie wykona prac budowlanych w ustalonym terminie. Warto podkreślić, że inwestor nie musi udowadniać istnienia szkody ani jej rozmiaru.
Gwarancja bankowa to kolejny rodzaj zabezpieczenia.
W obrocie spotykamy się z gwarancją bankową: bezwarunkową i warunkową. Gwarancja bezwarunkowa to gwarancja o charakterze nieodwołalnym oraz płatna na żądanie inwestora. Zostaje ona uruchomiona w przypadku naruszenia warunków umowy przez wykonawcę, bez konieczności udowadniania naruszenia umowy. Z uwagi na doniosłe skutki jej uruchomienia z reguły jest modyfikowana poprzez wprowadzenie zapisu, że inwestor będzie mógł z niej skorzystać, gdy osoba trzecia np. inspektor nadzoru inwestorskiego potwierdzi naruszenie warunków umowy. Z kolei gwarancja warunkowa – wprowadza warunki jak sama jej nazwa wskazuje, których spełnienie niezbędne jest do wypłaty przez bank świadczenia. Co istotne gwarancja bankowa musi określać: terminy potrzebne na zgłoszenie roszczeń z gwarancji, termin jej realizacji oraz osoby uprawnione do wystąpienia z roszczeniem Gwarancja bankowa bowiem zabezpiecza przed koniecznością prowadzenia procesu sądowego w celu uzyskania zapłaty. Ze względu natomiast na podstawę ustanowienia gwarancji wyróżniamy– gwarancję zwrotu zaliczki, dobrego wykonania oraz usunięcia usterek i wad. Gwarancja zwrotu zaliczki stosowana jest w sytuacji, gdy wykonawca otrzymał zaliczkę, a inwestor chce zabezpieczenia jej zwrotu w przypadku naruszenia warunków umowy. Wysokość gwarancji zwrotu zaliczki co do zasady jest równa wysokości zaliczki a czas jej ustanowienia jest równy okresowi, w jakim zaliczka może być zwrócona przez wykonawcę. Gwarancja bankowa dobrego wykonania wystawiana jest przez wykonawcę na wartość z reguły do 10% całkowitej wartości robót budowlanych określonych w umowie i ma na w celu zabezpieczenie właściwego ich wykonania przez wykonawcę. Ustanawiania jest na czas wykonywania robót budowlanych, aż do daty końcowego odbioru robót budowlanych i potwierdzenia całkowitego wykonania prac przez inwestora. Gwarancja bankowa usunięcia wad i usterek w terminie udzielana jest przez wykonawcę na czas trwania gwarancji lub rękojmi po zakończeniu i odbiorze obiektu lub prac budowlanych. Udzielana jest na czas trwania rękojmi lub udzielonej gwarancji jakości i równa jest do 5 % wartości wykonanych prac. Istotne jest to, że regułą jest, iż gwarancja dobrego wykonania i gwarancja usunięcia usterek i wad stanowią jeden dokument obowiązujący w czasie trwania umowy oraz po jej zakończeniu w okresie udzielonej przez wykonawcę gwarancji.
Kaucja gwarancyjna to forma zabezpieczenia, która polega na wpłaceniu na rzecz inwestora określonej kwoty przez wykonawcę na czas trwania umowy bądź zatrzymaniu przez inwestora uzgodnionej kwoty pieniężnej z każdej faktury jaką wykonawca wystawi. Przykładowo inwestor zatrzymuje 5% z każdej faktury jaką otrzymuje od wykonawcy i zwraca tą kwotę po odbiorze robót. Inwestor może też oddać po odbiorze robót 50% zatrzymanej kwoty, a pozostałą część zatrzymać na zabezpieczenie usunięcia w terminie wad i usterek do czasu wydania dokumentu odbioru ostatecznego. Nie rzadko inwestor godzi się na zamianę zatrzymanych kwot na gwarancję bankową, gwarantując w ten sposób zachowanie płynności finansowej przez wykonawcę.
Inwestor ma również prawo wstrzymać płatności lub odstąpić od umowy, jeśli wykonawca znacząco opóźnia prace lub wykonuje je niezgodnie z projektem lub poleceniem inwestora.
Kolejnym środkiem zabezpieczającym ciągłość realizacji inwestycji jest klauzula dotycząca wykonania zastępczego. Pozwala to inwestorowi na zlecenie podmiotowi trzeciemu wykonania prac, które zostały źle wykonane lub niewykonane przez pierwotnego wykonawcę. Warto jednak podkreślić, że zgodnie z kodeksem cywilnym, inwestor powinien najpierw wezwać wykonawcę do poprawy błędów i dopiero w razie nieskutecznego upływu terminu, może zlecić wykonanie prac innej firmie.
Omawiając zasady i formy zapieczenia umów o roboty budowlane nie można pominąć prawa do odstąpienia od umowy zastrzeżonego i stosowanego odpowiednio do umów o roboty budowlane zgodnie z treścią art. 635 ustawy kodeks cywilny, który wskazuje, iż „Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.” Niniejsze jak najbardziej może znaleźć zastosowanie wprost ale może rownież zostać doprecyzowane w treści samej umowy, co do warunków i terminów odstąpienia tak by proces inwestycyjny nie został zakłócony.
Bezwględnie podstawowym świadczeniem inwestora wobec wykonawcy jest zapłata ustalonego umową wynagrodzenia. Ustanawiane zatem w umówię zabezpieczenia na rzecz wykonawcy, mają zapewnić prawidłową realizację tego obowiązku. Gwarancję zapłaty gwarantuje art. 649 k.c, który zabezpiecza wykonawcy zapłatę wynagrodzenia za wykonane za roboty budowlane. Gwarancja ma za zadanie chronić wykonawcę jak i podwykonawców przed uchylaniem się inwestora od całkowitej bądź nieterminowej zapłaty wynagrodzenia. Formę zabezpieczania ustala inwestor spośród możliwości jakie daje art. 6491 § 2 ustawy kodeks cywilny. Co istotne, koszty zabezpieczenia gwarancji zapłaty inwestor i wykonawca ponoszą w równych częściach. Odmowa ustanowienia gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez wykonawcę terminie, nie krótszym niż 45 dni, jest podstawą do odstąpienia przez wykonawcę od umowy z winy inwestora, ze wszelkimi tego konsekwencjami dla samego procesu inwestycyjnego.
W umowie często umieszcza się również klauzulę umożliwiającą wstrzymanie prac przez wykonawcę, jeśli wykonawca ma wątpliwości co do zdolności inwestora do regulowania zobowiązań wobec niego. Przepis art. 490 kodeksu cywilnego pozwala na wstrzymanie wykonania świadczenia wzajemnego, jeśli spełnienie przez drugą stronę staje się wątpliwe ze względu na jej kondycję finansową. Inwestor może wtedy zaoferować wykonawcy wypłatę należnego wynagrodzenia lub zabezpieczyć zapłatę.
Z uwagi na fakt, że roszczenie wykonawcy o zapłatę wynagrodzenia jest roszczeniem pieniężnym – nie jest możliwe zastrzeżenie kary umownej na wypadek gdyby inwestor opóźniał się z jego wypłatą. Uzasadnione jest jednak zastrzeżenie na tę okoliczność prawa do odstąpienia od Umowy przez Wykonawcę.
Podstawowe przesłanki dotyczące odstąpienia z powodu zwłoki w spełnieniu świadczenia zawarte zostały w art. 491 kodeksu cywilnego, jednak tak jak w przypadku innych regulacji kodeksowych, strony mogą doprecyzować warunki odstąpienia poprzez m.in. określenie terminu w jakim jest możliwe złożenie drugiej stronie oświadczenia o odstąpieniu, ustalić skutki odstąpienia bądź dodać inne okoliczności będące podstawą do odstąpienia.
W dzisiejszych czasach już chyba nikt nie wyobraża sobie umowy o roboty budowlane, w której obok zastrzeżenia kary umownej, nie zostałyby wprowadzone również inne zapisy chroniące inwestora jak również wykonawcę. Wprowadzenie różnych środków zabezpieczających w umowie o roboty budowlane pomaga minimalizować ryzyko konfliktów i zapewnia obu stronom odpowiednią ochronę.
