Jeśli chcesz wybudować obok swojego domu budynek gospodarczy, w którym będziesz przechowywać różnego rodzaju sprzęty ogrodowe albo marzy Ci się wybudowanie tarasu czy altanki, powinieneś sprawdzić, czy budowa takiego obiektu nie jest możliwa jedynie po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Sprawdźmy kiedy budynek gospodarczy postawiony bez pozwolenia naruszy przepisy prawa budowlanego i od czego właściwie to wszystko zależy.
Prawo budowlane a postawienie budynku gospodarczego
W prawie budowlanym możemy znaleźć zapis wskazujący, że aby wybudować budynek gospodarczy nie potrzebujemy uzyskania pozwolenia na budowę – wystarczy samo jej zgłoszenie. Jest jednak jeden warunek – powierzchnia zabudowy budynku gospodarczego nie może przekroczyć 35 m2, zaś na każde 500 m2 nieruchomości mogą zostać zbudowane jedynie 2 budynki tego rodzaju. Na zgłoszenie budowy budynku gospodarczego masz 21 dni.
Co ciekawe, rolnicy mogą postawić na swoich działkach budynki gospodarcze nie tylko bez starania się o uzyskanie pozwolenia na budowę, ale także bez dokonywania zgłoszenia. I tutaj jednak są pewne warunki. Budynek ten musi być związany z prowadzeniem działalności rolniczej i musi powstać na działce siedliskowej. Poza tym, jego rozpiętość nie może wynosić więcej, niż 4,8 m, musi być parterowy, a jego powierzchnia nie może przekroczyć 35 m2.
Jaki budynek gospodarczy można zbudować bez pozwolenia?
Najważniejszy warunek postawienia na działce budynku bez pozwolenia mówi o tym, że nie może być to zabudowa o powierzchni większej, niż 35 m2. Możesz zatem zbudować:
- wiatę;
- altanę ogrodową;
- oranżerię;
- drewutnię;
- garaż jednostanowiskowy;
- taras niebędący częścią domu.
Pamiętaj o tym, że jeżeli Twoja działka jest już zabudowana (czyli znajduje się na niej budynek mieszkalny), wówczas będziesz mógł postawić budynek gospodarczy bez pozwolenia, którego powierzchnia wyniesie 50 m2. Przepis ten dotyczy jednak… tylko wiaty. Z jakiego powodu?
Zgodnie z wyrokiem WSA z dnia 10 kwietnie 2019 r. (II SA/Po 1022/18) podstawowe cechy obiektu, które pozwalają na uznanie go za wiatę należy uznać posiadanie fundamentów, dachu, nieposiadanie ścian oraz posadowienie budowli na słupach. Za podstawowe cechy wiaty należy uznać wsparcie danej budowli na słupach, stanowiących podstawowy element konstrukcyjny, wiążący budowlę trwale z gruntem.
Na tej podstawie możemy więc stwierdzić, że skoro wiata nie posiada wszystkich ścian zewnętrznych, to nie można jej wliczać do powierzchni zabudowy. Wynika z tego , że przepis odnoszący się do ograniczenia budowy obiektów o powierzchni zabudowy nie większej niż 35 m² nie dotyczy właśnie wiat.
Czy można wybudować dom bez pozwolenia?
W roku 2022 wprowadzono przepisy, które umożliwiają wybudowanie domu bez pozwolenia – pod warunkiem jednak, że jego metraż nie przekroczy 70 m2. Przepisy te weszły w życie w ramach Polskiego Ładu dokładnie 3 stycznia bieżącego roku. Budowa domu o niewielkim metrażu bez formalności z pewnością ma wiele zalet. Zdaniem prawodawców, istnienie tego programu ma za zadanie uprościć budowę domów na własne potrzeby mieszkaniowe, dzięki czemu młode osoby, marzące o wybudowaniu własnych czterech kątów, będa mogli postawić dom o wiele szybciej – i poświęcając na to mniejszy nakład finansowy.
Choć przepisy umożliwiają postawienie budynku bez pozwolenia, jedynie jeśli jego metraż nie przekroczy 70m2, jak pokazuje praktyka… można wybudować taki dom nawet do metrażu 90 m2 – taka powierzchnia zabudowy wyjdzie nam bowiem, jeśli doliczymy do niej taras oraz poddasze użytkowe.
Więcej na temat domów bez pozwolenia przeczytasz jednak w innym naszym wpisie. (LINK)
Jaka jest dopuszczalna odległość budynku gospodarczego od granic sąsiedniej działki?
Przepisy prawa budowlanego (Dz.U. 2022 poz. 248) wymagają, aby minimalne odległości budynku od granicy działki wynosiły dla budynków mieszkalnych i gospodarczych odpowiednio:
- 4 m – jeśli chodzi o budynek zwrócony drzwiami lub oknami w stronę granicy, czyi również w przypadku okna dachowego znajdującego się na dachu zwróconym w kierunku granicy;
- 3 m – w przypadku budynku ze ścianą bez okien lub drzwi zwróconych w stronę granicy;
- 1,5 m jeśli budynek jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez okien i drzwi i taką możliwość dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania.
Pamiętaj o tym, że jeśli chcesz aby w odległości 1,5 m znalazła się ściana z oknem lub drzwiami, musisz wystąpić o zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.
Do ilu metrów można wybudować budynek gospodarczy bez pozwolenia na działce?
Jak wyjaśniłam już powyżej, najczęściej powierzchnia zabudowy budynku nie może przekroczyć 35 m2, jeśli ma on zostać postawiony bez pozwolenia, a jedynie na zgłoszenie. Nie zapomnij także, że liczba takich obiektów nie może być większa niż 2 na każde 500 m2 działki.
Jak to wygląda w praktyce? Wykonajmy małe obliczenia. Jeśli na przykład Twoja działka budowlana ma powierzchnię 20 arów, czyli 2000 metrów kwadratowych, będziesz mógł postawić na niej 4 budynki gospodarcze.
Z prostych matematycznych kalkulacji wynika, że jeśli posiadasz działkę budowlaną o powierzchni 10 arów, czyli 1 000 m², to maksymalnie możesz postawić tylko dwa budynki gospodarcze.
Jakie inne obiekty budowlane i roboty budowlane można wykonywać na działce bez pozwolenia?
Zgłoszenie budowy dotyczy obiektów, takich jak:
- wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. W takim przypadku możliwość zastosowania zgłoszenia, zamiast pozwolenia budowlanego, w znacznym stopniu skraca czas oczekiwania na możliwość rozpoczęcia prac budowlanych. Z 65 dni oczekiwania na wydanie wniosku przez urząd plus 14 dni oczekiwania na uprawomocnienie decyzji w przypadku wydania pozwolenia na budowę – do 21 w przypadku zgłoszenia budowy;
- wolnostojące parterowe: budynki gospodarcze, garaże wiaty, przydomowe ganki, oranżerie, ogrody zimowe, altanki o powierzchni zabudowy do 35 m2;
- wolnostojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m², (liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m² powierzchni działki);
- przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę;
- zbiorniki bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³;
- obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną, uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej: parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, płyty do składowania obornika, szczelne zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m³, naziemne silosy na materiały sypkie o pojemności do 30 m³ i wysokości nie większej niż 7 m, suszarnie kontenerowe o powierzchni zabudowy do 21 m².
Jak zgłosić budowę budynku gospodarczego?
Zgłoszenie budowy obiektu gospodarczego powinno zostać dokonane w starostwie odpowiednim dla lokalizacji działki. Od początku lipca ubiegłego roku zgłoszenie można również przesłać w formie elektronicznej przez portal rządowy e-Budownictwo.
Bez względu jednak na to, czy dostarczysz zgłoszenie budowy osobiście czy wyślesz je przez Internet, pamiętaj że powinieneś zrobić to 21 dni przed rozpoczęciem budowy. W tym czasie starosta może wnieść sprzeciw. Jeśli tak się nie stanie, możesz przystąpić do prac budowlanych. Zgłoszenie budowy jest ważne przez okres 3 lat. Jeśli w tym czasie nie rozpoczniesz prac, musisz dostarczyć je jeszcze raz.
Co bardzo istotne, jeśli rozpoczniesz budowę budynku gospodarczego bez dokonania zgłoszenia, albo nim od jego dostarczenia minie 21 dni, urząd może uznać to za zagrożoną wysoką karą samowolę budowlaną.
Co powinno znaleźć się w zgłoszeniu budowy?
Zgłoszenie budowy musi zawierać:
- miejscowość oraz numer działki, na której budynek zostanie wybudowany;
- opis budynku – z czego jest wykonany, jakie ma parametry, wysokość i kąt nachylenia;
- informację o tym, kiedy rozpoczną się prace budowlane;
- ewentualne uzgodnienia, opinie i pozwolenia;
- szkic budynku gospodarczego, czyli rysunek, który zobrazuje, gdzie budynek będzie mieścił się na działce;
- oświadczenie o tym, że masz prawo do dysponowania nieruchomością.
Jeśli w Twoim zgłoszeniu będą jakiekolwiek braki, urząd wezwie Cię do ich uzupełnienia – i określi termin na dostarczenie brakujących dokumentów. Jeśli nie usuniesz braków w terminie, wówczas decyzja o rozpoczęciu robót budowlanych będzie odmowna. Uzupełnione dokumenty powinieneś złożyć w tym samym urzędzie, w którym zgłaszałeś budowę.
Urząd, do którego wyślesz zgłoszenie budowy musi ocenić czy masz prawo do tego, aby rozpocząć budowę jedynie na jego podstawie. Jeśli Twoje zgłoszenie spełni wszystkie wymagania, urząd przyjmie zgłoszenie budowy czy wykonywania innego rodzaju robót budowlanych, wydając „milczącą zgodę” – nie musi wysyłać Ci żadnego pisma. Może jednak, nim upłynie 21 dni, wydać Ci zaświadczenie o tym, że nie ma podstaw do wniesienia sprzeciwu.
Kiedy urząd może wydać decyzję o sprzeciwieniu się budowie?
Możesz dostać decyzję odmowną, jeżeli:
- nie uzupełnisz braków formalnych w zgłoszeniu;
- zgłoszona budowa może zostać rozpoczęta jedynie po uzyskaniu pozwolenia na budowę, a nie na zgłoszenie – na przykład, jeśli z dokumentacji wynika, że Twój budynek gospodarczy będzie większy, niż 35 m2;
- budowa byłaby niezgodna z założeniami decyzji o warunkach zabudowy, miejscowego planu zagospodarowania terenu albo decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego czy innymi przepisami;
- zgłoszenie jest związane z budową obiektów tymczasowych, które nie będą trwale połączone z gruntem i są przewidziane do rozbiórki albo przeniesienia w terminie podanym w zgłoszeniu, jednak nie później niż 180 dni od chwili rozpoczęcia budowy, wskazanej w zgłoszeniu w miejscu, w którym taki obiekt istnieje.
Powinieneś wiedzieć także, że urząd, sprzeciwiając się rozpoczęciu budowy, może nakazać Ci uzyskanie pozwolenia na budowę dla robót budowlanych, które zwyczajowo wymagają zgłoszenia, jeśli ich realizacja może naruszyć decyzję o warunkach zabudowy albo zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub też spowodować:
- zagrożenie ludzi albo mienia;
- pogorszenie się stanu środowiska albo zachowania zabytków;
- pogorszenie się warunków sanitarlnych i zdrowotnych;
- jeśli Twoja inwestycja będzie oddziaływać na inne działki – wprowadzenie ograniczeń albo uciążliwości.
Budowę możesz rozpocząć 21 dni po przesyłaniu zgłoszenia, jeśli urząd nie wniósł w tym czasie sprzeciwu albo jeśli otrzymałeś zaświadczenie, że nie ma do niego podstaw. Pamiętaj, że termin 21 dni na decyzję urzędu liczy się od momentu złożenia kompletnego wniosku.
