Jedną z istotnych zmian, które zostały wprowadzone tzw. Nową Ustawą Deweloperską jest szczegółowe uregulowanie procedury związanej z odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Odbiór dokonywany jest w obecności nabywcy. Kiedy nabywca nie może się stawić na odbiór lokalu, może w jego imieniu działać pełnomocnik. Odbiór zakończony jest sporządzeniem protokołu, który zawiera m.in. zgłoszone wady lokalu lub domu jednorodzinnego.
W przypadku nieistotnych wad nabywca może żądać od dewelopera ich usunięcia, a gdy deweloper tego nie zrobi, uczynić to na jego koszt, pod warunkiem, że wcześniej deweloper nie usunął ich w dwóch kolejno wyznaczanych terminach na podstawie ustawy deweloperskiej.
Natomiast w przypadku wad istotnych nabywcy przysługuje, zamiast zastępczego usunięcia wad, możliwość odstąpienia od umowy.
Nowe uprawnienie nabywcy – odmowa odbioru lokalu z uwagi na jego wady istotne
Odmiennie niż w poprzednim stanie prawnym nabywca uprawniony jest do odmowy dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia podczas odbioru, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole.
Odmowa uznania wady przez dewelopera może przybrać dwie formy
- deweloper może w ogóle nie uznać istnienia wady albo
- uznać, że dana wad ma charakter nieistotny.
W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru.
Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jest to całkowicie nowe rozwiązanie. Ustawa wskazuje, że nabywca zobowiązany jest do wystąpienia z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy.
W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy.
Kwestia kosztów sporządzenia opinii zależy od rezultatu oceny rzeczoznawcy. W przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty te obciążać będą w całości nabywcę, natomiast w przypadku stwierdzenia istnienia wady istotnej – dewelopera.
Co ważne odmowa odbioru lokalu przez nabywcę z uwagi na wady istotne nie ma wpływa na bieg terminu do przeniesienia własności na nabywcę.
Ustawa jednak stanowi, że na czas potrzebny na sporządzenie opinii przez rzeczoznawcę zawieszeniu ulega 120-dniowy termin, jaki nabywca ma obowiązek wyznaczyć deweloperowi, zanim odstąpi od umowy z powodu nieprzeniesienia własności zgodnie z umową.
W sytuacji kiedy wada lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego zostanie stwierdzona przez nabywcę w okresie od dnia podpisania protokołu do dnia zawarcia z deweloperem umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej, nabywca może zgłosić taką wadę deweloperowi. W tym przypadku nabywca nie będzie mógł skorzystać z odmowy dokonania odbioru, gdyż odbiór ten już nastąpił.
Czym jest wada istotna w tzw. Nowej Ustawie Deweloperskiej?
Co ważne tzw. Nowa Ustawa Deweloperska nie definiuje pojęcia wady zarówno istotnej, jak i nieistotnej. Pomocne w ustaleniu, czy dana wada jest wadą istotną, czy też nie, będą z pewnością opinie biegłych, jak również dorobek doktryny i judykatury w zakresie definicji wady istotnej w kontekście przepisów o rękojmi.
Jako wadę istotną rzeczy najczęściej definiuje się jako wadę, która uniemożliwia bądź znacząco utrudnia korzystanie z rzeczy w sposób zgodny z jej przeznaczeniem, co ważne, wada istotna może być zarówno wadą nieusuwalną, jak i możliwą do usunięcia. Według stanowiska części doktryny pojęcia istotności wady nie można zawężać wyłącznie do kryteriów obiektywnych, należy również uwzględnić kryteria subiektywne.
Nowa Ustawa Deweloperska w znacznej mierze jest powieleniem dotychczas obowiązujących mechanizmów. Dodano jednak nowe uprawnienia jak m.in. uprawnienie nabywcy do dokonania odmowy odbioru lokalu z uwagi na jego wady istotne. Bezspornie kwestią problematyczną, która po wejściu w życie tzw. Nowej Ustawy Deweloperskiej powoduje wątpliwości jest brak jednoznacznej definicji legalnej wady istotnej, od której uzależniony jest katalog uprawnień nabywcy.
W praktyce zatem, w przypadku sporu między deweloperem a nabywcą o to czy lokal obarczony jest istotnymi wadami, odstąpienie od umowy z deweloperem przed dokonaniem odbioru lokalu uzależnione będzie od treści opinii rzeczoznawcy budowlanego.
Bezwględnie to rozwiązanie może budzić istotne wątpliwości.
Podsumowanie
Podsumowując, na pytanie czym jest wada istotna istotna nie można udzielić jednoczącej odpowiedzi. Z pewnością jest to wada, która uniemożliwia normalne (zgodne z przeznaczeniem i oczekiwaniami nabywcy) korzystanie z danej rzeczy (nieruchomości) albo poważnie je utrudnia. W praktyce chodzi o wady takie jak m.in. niezgodność pomieszczeń z projektem czy niezgodne z projektem położenie lokalu w budynku.
W pierwszej kolejności dokonanie oceny, czy wada ma istotny charakter, musi uwzględniać relację wady do treści umowy między stronami, co może wiązać się z potrzebą dokonywania jej wykładni. Wykracza to poza kompetencje biegłego. Ponadto deweloper nie ma wpływu na wybór rzeczoznawcy a ustawa nie przewiduje możliwości sądowego zakwestionowania przez dewelopera prawidłowości opinii przedstawionej przez nabywcę.
