Nowa Ustawa Deweloperska określa zasady działania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, którego celem jest zwiększenie ochrony osób kupujących nowe mieszkania. W przypadku upadku firmy deweloperskiej Fundusz Gwarancyjny ma za zadanie eliminować ryzyko utraty przez nabywców środków finansowych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych.
Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Intencją ustawodawcy była ochrona środków nabywcy na takim samym poziomie bez względu na wybrany przez dewelopera rodzaj mieszkaniowego rachunku powierniczego. Przypomnienia bowiem wymaga fakt, że Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek zawarcia umowy otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi jeden z istotnych elementów zapewniających skuteczność takiego systemu.
Źródła finansowania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
Zgodnie z ustawą Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym, który zapewnia jego obsługę. Środki Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego mogą pochodzić z następujących źródeł
- odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na wyodrębnionym rachunku bankowym Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego oraz przychodów z lokat środków DFG,
- roszczeń związanych z niewydaniem przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości,
- wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera,
- środków uzyskanych przez UFG z pożyczek i kredytów na rzecz DFG,
- wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera lub banku,
- środków uzyskanych z pożyczek i kredytów na rzecz DFG oraz
- innych środków.
Wypłata środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
Podstawą wypłaty środków z Funduszu, w przypadku gromadzenia środków na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym będzie m.in.:
- wydanie przez sędziego-komisarza postanowienia oddalającego wniosek syndyka o udzielenie zgody na prowadzenie inwestycji przedsięwzięcia deweloperskiego
- wydanie postanowienia bądź jego uprawomocnienie się przez sędziego-komisarza o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego,
- odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę oraz nieotrzymanie przez nabywcę od dewelopera zwrotu środków wpłaconych na realizację umowy w terminie 30 dni od dnia otrzymania przez dewelopera oświadczenia o odstąpieniu
- niewydanie przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości.
Co ważne gwarancją wypłaty z Funduszu zostały objęte wszystkie umowy objęte Nową Ustawą Deweloperską zawierane pomiędzy Deweloperem a nabywcą, w oparciu o które powstaje obowiązek wpłacania składek na mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Podstawa wyliczenia składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Zgodnie z Nową Ustawą Deweloperską, składka stanowi iloczyn stawki procentowej (obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego) oraz wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy lub wartości wpłaty dokonanej przez dewelopera stanowiącej opłatę rezerwacyjną.
Maksymalną wysokość stawki procentowej stanowiącej podstawę wyliczania składki na Fundusz odpowiednio nie może przekraczać:
- 1% – w sytuacji otwartego rachunku powierniczego oraz
- 0,1% – w sytuacji zamkniętego rachunku powierniczego,
Deweloper dokonuje wyliczenia wysokości składki na Fundusz i wpłaca ją do banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy w terminie 7 dni od dnia dokonania wpłaty, i nie później niż przed wypłatą środków na rzecz dewelopera. Bank odprowadza tę składkę do Funduszu w terminie 7 dni od dnia wpłaty składki przez dewelopera i nie później niż w dniu wypłaty środków na rzecz dewelopera. Co istotne, składka przekazana przez Dewelopera na Fundusz nie podlega zwrotowi nawet w sytuacji gdy umowa zostanie rozwiązana i ten sam lokal zostanie objęty kolejną umową.
Co z kredytem hipotecznym w przypadku upadłości Dewelopera?
W sytuacji gdy Deweloper ogłosi upadłość, zapisy ustawy deweloperskiej zabezpieczają nabywców na kilka sposobów.
W pierwszej kolejności środki zabezpieczone na rachunku powierniczym Dewelopera będą wypłacane wyłącznie jego klientom. Powyższe gwarantuje to, że nie zostaną przeznaczone na inne potrzeby związane z postępowaniem upadłościowym. Poza tym sama umowa deweloperska stanowi podstawę do wpisania roszczenia w księdze wieczystej nieruchomości, co pozwala na dochodzenie swoich praw zanim to zrobią inni wierzyciele upadłego dewelopera.
Upadłość Dewelopera nie zawsze oznacza, że inwestycja nie zostanie ukończona. Może ją bowiem kontynuować inny podmiot, np. Syndyk. Gdy Syndyk prowadzący postępowanie upadłościowe Dewelopera podjął decyzję o dokończeniu inwestycji, w praktyce niewiele to zmienia i nabywcy mogą spłacać kredyt zgodnie z ustalonym harmonogramem.
Sprawa się może skomplikować, kiedy dojdzie do likwidacji dewelopera, a budowa nie będzie kontynuowana. Lokal w tych okoliczności nie powstaje a obowiązek spłaty kredytu po stronie nabywcy pozostaje. Dostępne pozostają właśnie w tym celu kwoty pobrane z rachunku powierniczego, który prowadzony jest m.in. na okoliczność upadłości Dewelopera. Ponadto nabywca może jako wierzyciel uczestniczyć w podziale środków otrzymanych ze sprzedaży innego mienia upadłego podmiotu.
Ochrona udzielana przez Fundusz w innych przypadkach niż upadłość
Co ważne jednak dobra kondycja finansowa Dewelopera nie zawsze gwarantuje ukończenie inwestycji. Deweloper może się mierzyć w trakcie trwania inwestycji z utratą pozwolenia na budowę a co za tym idzie niedotrzymaniem terminów przeniesienia własności na nabywcę w umownym terminie. W tej sytuacji nabywcy również są chronieni, Fundusz gwarantuje zwrot wpłaconych pieniędzy.
Fundusz ponadto zabezpiecza wpłaty nabywców na mieszkaniowy rachunek powierniczy także na wypadek upadłości banku, w którym prowadzony jest ten rachunek. Co do zasady środki osób fizycznych zgromadzonych w bankach podlegają ochronie Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, jednak gwarancja BFG dotyczy tylko kwoty o równowartości 100 tys. euro na wszystkie środki klienta w danym banku. W sytuacji gdy wartość zgromadzonych na rachunku powierniczym środków przekroczyła kwotę gwarantowaną przez BFG, różnicę pokryje właśnie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Jak zostało to już wspomniane w poprzednim artykule, nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej i domagać się zwrotu wpłaconych pieniędzy, gdy Deweloper nie przekazał nabywcy prospektu informacyjnego lub gdy w umowie deweloperskiej znalazły się informacje, które nie są zgodne z zapisami zawartymi w prospekcie informacyjnym.
Analogiczna sytuacja pojawia się również wtedy gdy dom lub mieszkanie posiada wadę istotną, a Deweloper jej nie usunął. Przypomnieć możemy, iż istnienie wady istotnej należy wpisać do protokołu odbioru. Deweloper może ją uznać; wówczas ma obowiązek ją usunąć. Jeśli odmówi jej uznania, wówczas nabywca może zlecić rzeczoznawcy budowlanemu wykonanie opinii, a w przypadku potwierdzenia przez niego istnienia wady istotnej, kupujący może odstąpić od umowy i żądać zwrotu pieniędzy.
Nie należy zapominać, że sama umowa pomiędzy nabywcą a deweloperem może dodatkowo przewidywać inne przypadki, kiedy nabywca może odstąpić od umowy. Co ważne jednak w przypadku umownego prawa odstąpienia ochrona Funduszu nie zostanie uruchomiona.
