W jednym z poprzednich wpisów na naszej stronie mogłeś przeczytać o możliwościach, jakie daje wybudowanie domu bez pozwolenia – a jedynie na zgłoszenie. Powinieneś jednak jako inwestor pamiętać o tym, iż tego rodzaju uproszczona procedura wybudowania własnych „czterech ścian” oznacza tak naprawdę, że żaden z organów nie sprawdzi czy robisz to zgodnie z obowiązującymi przepisami, dopóki nie wybudujesz swojego domu. A konsekwencje, jak to niestety zazwyczaj bywa, mogą się okazać szczególnie dotkliwe – od nakazu rozebrania całej konstrukcji po aż 50 tysięcy złotych grzywny… Zdecydowanie zatem lepiej ich uniknąć.
Dom na zgłoszenie w pigułce
Dla przypomnienia, nowe przepisy w prawie budowlanym obowiązują od 3 stycznia obecnego roku i pojawiły się w ramach przyjętego przez rząd programu „Polski Ład”. W związku z nimi możesz wybudować jednorodzinny budynek mieszkalny, którego powierzchnia zabudowy nie przekracza 70 metrów kwadratowych. Dom na zgłoszenie nie może mieć również więcej, niż dwie kondygnacje. Co ważne, musisz go wybudować dla własnych potrzeb mieszkalnych – a więc na przykład nie po to, aby go wynajmować. Taki właśnie budynek możesz postawić bez pozwolenia – a jedynie w trybie doręczenia zgłoszenia.
Co ciekawe, wcześniej – a właściwie od roku 2015 – również istniała możliwość wybudowania na zgłoszenie wolnostojącego, jednorodzinnego budynku mieszkalnego. Przepis ten wciąż jest obowiązujący – i nie ogranicza liczby kondygnacji, ani też powierzchni zabudowy.
Dom w trybie doręczenia zgłoszenia – zmiany – o czym musisz pamiętać?
Niezależnie od trybu, na który się zdecydujesz (tryb na zgłoszenie lub na doręczenie zgłoszenia), masz obowiązek posiadania oraz przedłożenia odpowiedniemu organowi architektoniczno-budowlanemu dokładnie takiej samej dokumentacji, jakiej wymagałoby uzyskanie pozwolenia na budowę. Na czym zatem polega różnica?
W trybie doręczenia zgłoszenia, obowiązującym w polskim prawie od 3 stycznia bieżącego roku i umożliwiającego postawienie domu o metrażu nieprzekraczającym 70 metrów kwadratowych, urzędnicy nie będą mieli obowiązku sprawdzania Twojego wniosku. Ty z kolei – jako inwestor – będziesz musiał podpisać oświadczenie, w którym wskażesz, że składana przez Ciebie dokumentacja jest w pełni kompletna.
Bez wątpienia znacznie przyspiesza to całą procedurę oraz stanowi duże ułatwienie dla organów administracji architektoniczno-budowlanej. Jednocześnie jednak obarcza bardzo dużym ryzykiem samego inwestora. Poza tym, jeśli zdecydujesz się na postawienie domu w trybie doręczenia zgłoszenia, nie będziesz miał obowiązku zatrudniania kierownika budowy. Pamiętaj jednak o tym, że wówczas będziesz musiał również złożyć oświadczenie, w którym wskażesz, że jesteś odpowiedzialny za kierowanie całą budową.
Organy administracji architektoniczno-budowlanej nie będą miały żadnej możliwości sprzeciwienia się budowie domu, którą zgłosisz. W związku z tym, będziesz mógł ją rozpocząć od razu w momencie doręczeniu organowi powyżej opisanego zgłoszenia.
Jak więc widzisz, wprowadzone zmiany pozornie mogą być bardzo korzystne… jednak równie dobrze – przy nawet niewielkim przeoczeniu z Twojej strony – mogą stać się bardzo kosztowną pułapką.
Budowa domu w trybie doręczenia zgłoszenia – rola organu administracji architektoniczno-budowlanej
Jeśli zdecydujesz się na budowę domu w trybie doręczenia zgłoszenia budowy domu do 70 metrów kwadratowych, wybrany organ administracji architektoniczno-budowlanej, czyli właściwie Twój wydział architektoniczno-budowlany, będzie miał za zadanie jedynie zarejestrować złożony przez Ciebie wniosek. Co się z tym wiąże?
Nie będziesz miał żadnej możliwości sprawdzenia, czy Twoja budowa jest zgodna z prawem. Organ nie poinformuje Cię również o tym, że Twój wniosek zawiera jakiekolwiek braki formalne albo błędy. W związku z tym – jeśli nie jesteś biegły w pełnym zawiłości prawie budowlanym – możesz zacząć budowę, która nie jest zgodna z obowiązującymi przepisami, tak naprawdę nawet nie zdając sobie z tego sprawy.
Jakich pułapek się wystrzegać? Budowa domu w trybie doręczenia zgłoszenia
Wszelkiego rodzaju niezgodności mogą zostać wskazane i zauważone tak naprawdę dopiero w momencie, w którym dom zostanie wybudowany. Wówczas może okazać się na przykład, że stoi on zdecydowanie zbyt blisko torów kolejowych, linii parceli albo ściany lasu. Jeśli coś „pójdzie nie tak”, ale będziesz mógł zmienić popełniony w trakcie budowy błąd, wówczas możesz „jedynie” zostać obarczony grzywną w wysokości 50.000 złotych. Jeśli jednak takiej możliwości nie będzie… będziesz musiał rozebrać cały dom i zacząć budowę od nowa – już zgodnie z prawem.
Oczywiście lepiej dla Ciebie będzie, jeśli dopiero zostały wykonane fundamenty. Gorzej, jeśli znajduje się już na etapie surowym albo też został całkowicie ukończony. Nie ma bowiem żadnego organu, który byłby odpowiedzialny za popełnione błędy – w końcu żaden z nich nie przyjął zgłoszenia poprzez tak zwaną milczącą zgodę czy nie wydał decyzji.
Od jakich instytucji trzeba uzyskać zgodę?
Możemy do nich zaliczyć przede wszystkim – oczywiście w zależności od tego, gdzie znajduje się Twoja działka:
- Lasy Państwowe (a czasem również Lasy Miejskie);
- Zespół Parków Krajobrazowych;
- konserwatorów zabytków;
- konserwatorów przyrody;
- PKP;
- towarzystwa kolei wąskotorowych;
- PGNiG;
- PGE;
- PSE S.A.;
- GDDKiA;
- zarząd dróg wojewódzkich;
- PGW Wody Polskie.
Jako inwestor powinieneś więc być na bieżąco ze wszystkimi przepisami i dobrze „poruszać się” w temacie uwarunkowań terenowych – a więc i również ograniczeniach, które wynikają z zagospodarowania sąsiednich terenów oraz prawa miejscowego.
Zanim przepisy uległy zmianie jako inwestor, który ma w planach rozpoczęcie budowy, mogłeś liczyć na to, że organ, który wyda tak zwaną milczącą zgodę na budowę lub też odmówi jej wydania, weźmie za to odpowiedzialność. Miałeś również obowiązek skorzystać z wiedzy oraz pomocy kierownika budowy.
Jeżeli więc podejmiesz decyzję o tym, by wybudować dom, którego metraż nie przekroczy 70 metrów kwadratowych w trybie doręczenia zgłoszenia, powinieneś mieć na uwadze fakt, że budowa zostanie rozpoczęta na podstawie dokumentów, które nie będą przez nikogo sprawdzone – i to pod żadnym kątem. Nie masz także obowiązku zatrudniania kierownika. Całość odpowiedzialności za rozpoczęte prace budowlane spocznie zatem na Tobie.
Kiedy można wybudować dom w trybie doręczenia zgłoszenia?
Z trybu doręczenia zgłoszenia przy budowie domu możesz skorzystać pod warunkiem że:
- powierzchnia zabudowy Twojego domu nie przekroczy 70 metrów kwadratowych;
- Twój dom będzie budynkiem wolnostojącym i będzie miał maksymalnie dwie kondygnacje;
- kupiona przez Ciebie parcela jest przeznaczona właśnie na cele budowlane;
- będziesz realizował budowę jedynie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych;
- tak zwany obszar oddziaływania całkowicie zmieści się na działce, na której został zaprojektowany.
Co musisz załączyć do zgłoszenia budowy domu?
Budowa w trybie doręczenia zgłoszenia może się rozpocząć dopiero po tym, jak dostarczysz organowi komplet dokumentów. Zaliczają się do nich:
- projekt zagospodarowania działki;
- projekt architektoniczno-budowlany;
- oświadczenie o tym, iż budujesz dom jedynie dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych;
- oświadczenie o tym, że załączona przez Ciebie dokumentacja jest w pełni kompletna;
- oświadczenie o tym, iż przyjmujesz pełną odpowiedzialność za kierowanie budową – oczywiście, jeśli nie zdecydujesz się na ustanowienie profesjonalnego kierownika budowy.
Pamiętaj również o konieczności zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o tym, kiedy rozpoczną się prace budowlane. Poza tym, jeśli dla danej działki nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, masz obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, z której dowiesz się, jakie parametry powinien mieć Twój dom.
Jak widzisz, zmiany wprowadzone przez polskiego ustawodawcę znacznie uprościły procedurę budowy domu o niewielkim metrażu – ale jednocześnie obarczyły inwestorów znacznie większą dozą odpowiedzialności. Jeśli więc nie jesteś do końca pewien, jak interpretować obecne przepisy czy też nie masz żadnego doświadczenia z budową domu, najlepszym rozwiązaniem będzie skontaktowanie się ze specjalistami – prawnikiem, który rzeczowo wyjaśni Ci obowiązujące prawo budowlane oraz kierownikiem budowy, który zdejmie z Twoich barków znaczną część obowiązków. Kary za nawet najmniejszą pomyłkę są bowiem bardzo dotkliwe dla kieszeni każdego inwestora.
