Dzięki korzystnym dla inwestorów zmianom w przepisów dziś możliwe już jest wybudowanie domu bez pozwolenia – którego uzyskanie czasem bywa długą i męczącą procedurą. Aby wybudować dom bez pozwolenia nie będziesz musiał również borykać się z licznymi formalnościami. Wystarczy, że zadbasz o kilka istotnych kwestii i będziesz mógł cieszyć się z użytkowania własnych czterech ścian.
W poniższym artykule podpowiemy Ci, jak zbudować dom o metrażu do 70 m2 według aktualnych zasad. Już na samym początku możemy zdradzić Ci, że nie będziesz musiał prowadzić dziennika budowy, czy ustanawiać jej kierownika. Co więcej? O tym przeczytasz poniżej.
Dom bez pozwolenia na budowę – od kiedy jest to możliwe?
Dokładnie 3 stycznia 2022 roku weszły w życie przepisy, które umożliwiają wybudowanie domu jednorodzinnego do 70m2 bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę oraz dopełniania całego szeregu formalności. Procedura tak zwanego zgłoszenia z projektem budowlanym anuluje również konieczność prowadzenia dziennika budowy oraz ustanawiania kierownika budowy. Przepisy, które obowiązywały wcześniej również pozwalały na postawienie domu na zgłoszenie – jednak jego metraż nie mógł przekraczać 35 m2. Jest to więc duża i korzystna dla inwestorów zmiana.
O wiele prostsza budowa domu, czyli z czym właściwie wiąże się budowa domu do 70m2 na zgłoszenie?
Ustawa, która wprowadziła nowe przepisy w prawie budowlanym ma za zadanie zapewnić Ci proste oraz przystępne narzędzia prawne, które pozwolą na szybsze wybudowanie domu jednorodzinnego. Oczywiście, budynki postawione na zgłoszenie mają służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Jest to zmiana, która zdecydowanie upowszechnia oraz znacznie upraszcza jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe. Jednocześnie jednak doskonale chroni przed niekontrolowanym rozprzestrzenieniem się zabudowy.
Zapisy, które możesz znaleźć w ustawie wiążą się z licznymi ułatwieniami. Zaraz omówimy jednak formalności, które w dalszym ciągu muszą zostać dopełnione, aby Twój dom został postawiony zgodnie z prawem. Z większą ilością informacji możesz zapoznać się również na stronie internetowej Ministerstwa Rozwoju i Technologii.
Dom bez pozwolenia 70 m2 – ułatwienia od 2022 roku
Ustawa z dnia 17 września 2021 roku o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym umożliwia praktycznie każdemu na spełnienie marzenia o małym, choć w końcu własnym domku jednorodzinnym. W końcu zdecydowanie lepiej jest zainwestować w komfortowy i ekonomiczny dom do 70 m2, którego budowa nie wymaga pozwolenia, niż niewielkie mieszkanie – trzydziesto- czy czterdziestometrowe. Własny dom zawsze wiąże się z większą swobodą, większą ilością miejsca i poczuciem, że posiada się własny skrawek ziemi. Przede wszystkim jednak, za budowę domu o takim metrażu zapłacisz porównywalnie do kwoty, którą musiałbyś wydać na zakup mieszkania.
Wyżej wspomniana ustawa zawiera mnóstwo zmian, które zdaniem prawodawcy mają ułatwić inwestorom życie. Pozwalają one na znacznie prostszą oraz szybszą budowę domu bez pozwolenia. Zapisy ustawy wskazują, że jej przepisy dotyczą budynków wolnostojących, jednorodzinnych oraz mieszkalnych, które mają maksymalnie dwie kondygnacje oraz powierzchnię nieprzekraczającą 70 m2. Obszar domu zaś musi być usytuowany na działce, na której został zaprojektowany.
Co ważne, zrealizowanie projektu domu bez pozwolenia ma stanowić odpowiedź na potrzeby mieszkaniowe inwestora. Nie może być więc to dom, w którym będzie prowadzona działalność gospodarcza czy który będzie wynajmowany. Do zapisów ustawy wliczają się jednak domki letniskowe o charakterze rekreacyjnym.
Dom do 70 m2 bez pozwolenia – z czym wiąże się uproszczona procedura?
Nowe procedury wiążą się z tym, iż budowa domu o powierzchni zabudowy do 70m2 będzie mogła zostać wykonana jedynie na podstawie zgłoszenia. Nie będzie konieczności starania się o pozwolenie na budowę – tak samo jak prowadzenia jej dziennika, czy ustanawiania jej kierownika. Dzięki ustawie starostwo nie będzie mogło także sprzeciwić się złożonemu przez Ciebie zgłoszeniu budowy. Możesz więc ją rozpocząć zaraz po tym, jak sporządzisz odpowiednie dokumenty.
O wiele prostsze zawiadomienie organów o budowie
Bez wątpienia postawienie domu do 70m2 jest teraz o wiele prostsze. Jako inwestor będziesz musiał tylko zawiadomić określone organy nadzoru budowlanego a także projektanta odpowiedzialnego za nadzór nad budową o tym, kiedy planujesz ją rozpocząć. Moment ten następuje zaś w momencie, w którym dokonasz zgłoszenia budowy właściwemu urzędowi wraz z kompletem dokumentów.
Musisz jednak pamiętać także o tym, że geodeta powinien wyznaczyć teren jeszcze zanim na placu budowy rozpoczną się jakiekolwiek roboty. Z kolei w momencie, w którym budowa zostanie zakończona, geodeta będzie musiał wykonać inwentaryzację powykonawczą.
Prostsza forma zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego
Wybudowanie domu na zgłoszenia (czyli w trybie uproszczonym) koniecznie powinno być zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli jednak dla danego terenu takowy plan nie istnieje, musisz uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Urząd jest zobowiązany do jej wydania w przeciągu 21 dni.
Pamiętaj także o tym, że Twoja budowa musi być zgodna z przepisami wykonawczymi do ustawy Prawo budowlane oraz z przepisami, które znajdziesz w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, którym muszą odpowiadać wszystkie budynki oraz ich umiejscowienie. Chodzi tutaj przede wszystkim o to, by Twój dom znajdował się w odpowiedniej odległości od granic parceli.
Zgodnie z nową ustawą, urzędnicy administracyjni z działu architektoniczno-budowlanego nie muszą już sprawdzać żadnego zgłoszenia. Nie robią tego ani pod kątem zgodności projektu zagospodarowania działki, ani pod kątem zgodności projektu architektoniczno-budowlanego z zapisami, które widnieją w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nie mają także obowiązku analizowania zgodności budowy z decyzją o warunkach zabudowy, wymaganiami ochrony środowiska czy uchwałami o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.
Dom na zgłoszenie – w jakim celu można go wybudować?
Wielu inwestorów miało zamiar wybudować niewielki dom bez pozwolenia w celach inwestycyjnych. Ostatecznie jednak okazało się, że przepisy nie dają na to zgody. Co bardzo istotne, dom bez pozwolenia nie może służyć celom inwestycyjnym (czyli na przykład wynajmowi), co będziesz musiał potwierdzić składając oświadczenie, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Pamiętaj o tym, że czyn tego rodzaju jest zagrożony pozbawieniem wolności na czas od 6 miesięcy aż do 8 lat.
Jak wskazują nowe przepisy, domy do 70m2 mają być budynkami wolnostojącymi. W ustawie możemy również znaleźć zapisy dotyczące największej możliwej gęstości zabudowy. Liczba budynków nie może przekroczyć jednego na każde 500 m2 powierzchni danej parceli. Tego rodzaju wymóg jest niejako gwarancją, że skrócona procedura budowy domu nie przysłuży się budowie osiedli oraz deweloperom – a jedynie osobom, które chcą wybudować swój własny, prywatny dom.
Warto wiedzieć jednak, że nowe przepisy pozwalają prosto i szybko wybudować dom modułowy, którego przeznaczeniem będzie wakacyjna rekreacja. Tego rodzaju konstrukcje najczęściej są nieskomplikowane i tworzy się je z uprzednio przygotowanych części. Zanim przepisy się zmieniły, najczęściej miały one metraż do 35 m2 – teraz zaś można się skusić na postawienie konstrukcji, która ma 70 m2.
Dom bez pozwolenia – wzór formularza wniosku
3 stycznia 2022 roku zaczęło również obowiązywać rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii, które jest związane z wzorem formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy. Rozporządzenie wskazuje dokładnie jednolity wzór wniosku – tak, aby każda osoba mogła go pobrać i wypełnić. Co ważne, można również złożyć wniosek o decyzję zabudowy online – dzięki aplikacji e-Budownictwo. Nie musisz już wysyłać pisma pocztą czy osobiście udawać się do Urzędu.
Jakie oświadczenia są konieczne do wybudowania domu na zgłoszenie?
Aby wybudować dom bez pozwolenia, będziesz musiał złożyć kilka ważnych oświadczeń, wskazujących iż:
- budowa domu na celu zaspokojenie Twoich potrzeb mieszkaniowych;
- dokumentacja, którą dołączyłeś do zgłoszenia budowy jest kompletna;
- bierzesz na siebie odpowiedzialność za kierowanie budową – jeśli zdecydujesz się (do czego masz pełne prawo) na ustanowienie kierownika budowy.
Ostatni punkt wiąże się chociażby z tym, iż to Ty jako inwestor będziesz odpowiedzialny za to, by geodeta sporządził inwentaryzację powykonawczą. Projektant zaś – w związku z prowadzonym nadzorem autorskim – powinien sprawdzać każdy kolejny etap budowy domu bez pozwolenia.
Powinieneś jednak wiedzieć, że nie każdy z projektantów jest właściwie przygotowany pod kątem merytorycznym do tego, aby ocenić postępy na budowie pod względem technicznym. Chociaż nie ma takiej konieczności, aby zapewnić budowie maksymalne bezpieczeństwo, najlepiej zdecydować się na usługi fachowca, który posiada specjalne uprawnienia do kierowania robotami budowlanymi oraz budową.
Zawiadomienie o zakończeniu budowy
Budowa się zakończyła? Gratulacje. Możesz wprowadzić się do swojego nowego domu zaraz po tym jak zawiadomisz organ nadzoru budowlanego o tym, że wszelkie prace budowlane zostały zakończone. Jeżeli organ nie zgłosi pisemnego sprzeciwu w przeciągu 2 tygodni od chwili otrzymania zawiadomienia, uznaje się, że wyraził na to zgodę.
Pamiętaj o tym, że – jeśli budowa była realizowana bez nadzoru kierownika budowy – zawiadomienie o jej zakończeniu powinno zawierać:
- oświadczenie o tym, że zostały wykonane pomiary powierzchni użytkowej budynku oraz każdego z lokali mieszkalnych w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami;
- oświadczenie o tym, iż budynek został wykonany zgodnie z projektem budowlanym, jak również przepisami techniczno-budowlanymi.
Bez wątpienia budowa domu do 70m2 bez pozwolenia zdejmuje z inwestorów konieczność dopełnienia mnóstwa formalności. To zaś wiąże się z faktem, że możesz zaoszczędzić mnóstwo czasu – zamiast czekać na pozwolenie na budowę, możesz przystąpić już do zaangażowania fachowców w pierwsze roboty budowlane, dzięki czemu finalnie będziesz cieszyć się swoim własnym domem o wiele szybciej. Bez wątpienia jest to istotna zmiana w polskim prawie budowlanym – i to zmiana na lepsze.
Tekst powstał na podstawie następujących ustaw:
– Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.);
– Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.);
– Ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1986).
