Flipperzy w kontekście nowej ustawy deweloperskiej

Flipping to specyficzna metoda inwestowania na rynku nieruchomości. W związku z wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej na osoby, które trudnią się tym zajęciem zostanie nałożony szereg obowiązków.

Co to jest flipping?

Flipping to nieoficjalna nazwa metody inwestowania na rynku nieruchomości. Polega on przede wszystkim na wyszukiwaniu i kupowaniu nieruchomości poniżej ich ceny rynkowej, aby następnie poprzez poczynienie odpowiednich nakładów, na przykład robiąc remont, podnieść jej wartość i sprzedać z zyskiem. Jest on generowany poprzez określenie takiej ceny sprzedaży, która pokryje koszty zakupu, remontu, utrzymania nieruchomości i przyniesie dochód.

Dodać trzeba, że dotyczy to przede wszystkim rynku wtórnego, choć dość często flipperzy kupują okazyjnie mieszkania na rynku pierwotnym i sprzedają je z zyskiem nawet niewykończone.

Flipperzy dzielą się na dwie grupy: osoby kupujące mieszkania jako osoby fizyczne oraz jako prowadzące działalność gospodarczą.

Najczęstszym przypadkiem flippowania na rynku pierwotnym w obu grupach było dotąd dokonywanie cesji na osoby fizyczne. Polegało to na sprzedaży mieszkania swojemu klientowi.

Jaka jest podstawa prawna zmian w zakresie sytuacji flipperów?

W dniu 1 lipca 2022 roku wszedł w życie nowy akt prawny regulujący działanie branży deweloperskiej, a mianowicie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. poz. 1177).

Głównym celem w/w aktu prawnego w zakresie zmiany sytuacji prawnej flipperów było zwiększenie poziomu ochrony nabywców mieszkań. Dotychczasowa ustawa deweloperska w ogóle nie regulowała działalności flipperów. Panowała w tym względzie wręcz „wolna amerykanka” wynikająca z obowiązującej w prawie polski zasady swobody umów powodowało to, że flipperzy dokonywali sprzedaży nieruchomości zakupionych od deweloperów bez żadnych ograniczeń czy obowiązków określonych przepisami prawa.

Jakie są najważniejsze zmiany w zakresie sytuacji flipperów?

Zakres zmian, dotyczący flipperów, jakie wprowadziła nowa ustawa deweloperska, dotyczy:

  • stosowania do nich przepisów tego aktu prawnego,
  • nowej definicji pojęcia nabywcy,
  • wprowadzenia możliwości stosowania umowy rezerwacyjnej oraz opłat rezerwacyjnych,
  • częściowe stosowanie do nich przepisów o zasadach odbioru mieszkań.   

Stosowanie do flipperów przepisów ustawy

Absolutnie fundamentalne znaczenie dla działalności flipperów ma art. 4 nowej ustawy. Zgodnie z nim, stosuje się ją również do:

  • umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, albo
  • umów, wskazanych powyżej, zawieranych wraz z umowami sprzedaży, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego

– jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy.

Powyższe oznacza, że przepisy nowej ustawy stosuje się jedynie wobec flipperów będących przedsiębiorcami, a więc wykonującymi swoje czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej lub zawodowej.

Nowa definicja pojęcia nabywcy nabywca

Zgodnie z w/w aktem prawnym za nabywcę uważa się osobę fizyczną, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera z deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper jedną z umów regulowanych przez ustawę.  

Zgodnie z opiniami specjalistów zajmujących się rynkiem nieruchomości, flipperzy będący osobami fizycznymi będą musieli dołożyć starań, aby nie zostać objęci nową definicją nabywcy. Może to znacząco ograniczyć grono flipperów na gruncie nowej ustawy deweloperskiej.

Dodać trzeba, że mowa ustawa wprowadziła obowiązek w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego zapewnienia rachunku powierniczego przez cały okres realizacji sprzedaży, tj. aż do chwili przeniesienia własności ostatniego z lokali.

Zgodnie z nią bowiem – deweloper jest obowiązany do posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego prowadzonego dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego do dnia, w którym nastąpi przeniesienie praw z ostatniej umowy deweloperskiej w ramach tego przedsięwzięcia lub zadania.

Jak twierdzą specjaliści zajmujący się rynkiem nieruchomości, skutkiem takiego rozwiązania będzie ograniczenie możliwości cesji lokalu na konsumenta, polegającej na przeniesieniu w całości bez zmian ogółu praw i obowiązków flippera z umów zobowiązujących, zawartych przez niego z deweloperem.

Umowa rezerwacyjna oraz opłaty rezerwacyjne

Zgodnie z przepisami nowej ustawy deweloperskiej – umowa deweloperska albo umowa zawarta z przedsiębiorcą innym niż deweloper może być poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej.

Co należy przez nią rozumieć?

Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (rezerwującym), której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Umowa rezerwacyjna dla swojej skuteczności musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że w razie nie zachowania tego warunku, nie wywoła ona żadnych skutków prawnych, tak jakby nigdy nie została zawarta.

Podkreślić trzeba, że powinna ona zawierać pewne elementy o charakterze obligatoryjnym, a w szczególności:

  • strony, miejsce i datę jej zawarcia,
  • cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży,
  • wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli została ona przewidziana przez strony,
  • okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży,
  • określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
  • wskazanie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Strony mogą zawrzeć umowę rezerwacyjną na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej, lub przyrzeczenia jego udzielenia kredytu.

Dodać trzeba, ze strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie, które z niej wynika jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej.

Jej wysokość nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.

Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej albo umowy zawartej z przedsiębiorcą innym niż deweloper.

W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.

Opłata rezerwacyjna, jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:

  • nie uzyskał on pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej,
  • deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej.

Zwrócić ponadto należy uwagę, iż w przypadku gdy umowa sprzedaży o której mowa powyżej, została poprzedzona umową rezerwacyjną, a przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.

Przepisy o zasadach odbioru mieszkań

Na podstawie nowej umowy deweloperskiej do flipperów stosuje się częściowo przepisy o zasadach odbioru mieszkań.

Zgodnie z przedmiotowym aktem prawnym – przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę.

Odbiór ten następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu.

Przedmiotowy odbiór, jest dokonywany w obecności nabywcy.

Trzeba pamiętać, że istnieje obowiązek sporządzenia się protokłu z odbioru, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W protokole odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.

Reasumując – nowa ustawa deweloperska wprowadziła znaczące zmiany w sytuacji prawnej flipperów. Przede wszystkim ujęła ich działalność w pewne ramy prawne, wprowadzając wobec nich obowiązki, którymi dotychczas nie byli oni obciążenie. Z całą pewnością, z tych właśnie powodów, należy uznać, iż stanowi ona krok w dobrym kierunku, umożliwiając nabywcom korzystanie z co prawda ograniczonej, ale jednak ochrony prawnej.

Powiązane posty