Najmniejsza granica, która oddziela działkę budowlaną znajdującą się na danym terenie od drogi jest wprost określona przez Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Musi być ona zgodna z zapisami Ustawy o Zagospodarowaniu przestrzennym. Jeżeli MPZP jeszcze nie powstał, informacje dotyczące odległości budynku od granic działki powinny znajdować się we Warunkach Zabudowy.
Zanim kupisz daną działkę i zaczniesz wybierać projekt domu, powinieneś upewnić się czy działka jest budowlana i jaka powinna być minimalna odległość budowanego domu od drogi. Poniżej znajdziesz najważniejsze informacje na ten temat.
Od czego zależą standardowe wymiary działki budowlanej?
Zazwyczaj przyjmuje się, że działka położona w mieście powinna mieć powierzchnię w przedziale 300-1000 m2. Na 300 m2 wybudujesz jedynie niewielki dom – jeśli więc chciałbyś, aby Twój dom miał większe wymiary, najlepszym rozwiązaniem będzie kupno parceli o minimalnych wymiarach ok. 500-600 m2.
Podmiejskie działki budowlane najczęściej mają od 1000 do 1500 m2. Z kolei te położone na terenach rolniczych mają od 1000 aż do 3000 m2, choć możesz znaleźć również o wiele większe. To, na jak dużą działkę się zdecydujesz, zależy przede wszystkim od tego, jak duży budynek chcesz na niej postawić i jakimi zasobami finansowymi dysponujesz.
Co zrobić, jeśli granica działki jest sporna?
Jeśli granice wybranej przez Ciebie działki powodują konflikt między Twoimi sąsiadami i Tobą, możesz podjąć decyzję o tak zwanym ograniczeniu, dzięki któremu będzie możliwe wytyczenie poprawnego przebiegu linii granicznych parceli. W jaki sposób je wykonać? Należy zaznaczyć je na parceli oraz zapisać w dokumentacji. Za to zadanie jest odpowiedzialny geodeta, który musi posiadać aktualne uprawnienia. To właśnie on dokładnie przeanalizuje mapy, dokumentację oraz znaki graniczne. Nowe granice muszą zostać zatwierdzone przez obie strony sporu poprzez podpisanie oświadczenia. Jeżeli tego rodzaju porozumienie z sąsiadami nie jest możliwe, wówczas za podjęcie decyzji odpowiedzialny jest prezydent miasta, burmistrz albo też wójt. Jeżeli któraś sporu nie zgadza się z zapadłą decyzją, ma prawo do złożenia odwołania we właściwym miejscowo sądzie.
Na co zwrócić uwagę, sprawdzając minimalny rozmiar działki?
Zapisy MPZP są dokumentem, do którego zdecydowanie powinieneś zajrzeć, jeśli planujesz zakup parceli i budowę domu. To właśnie one dokładnie wskazują jaka powinna być minimalna szerokość działki budowlanej. Najczęściej wymiar ten nie powinien liczyć sobie mniej niż 16 metrów.
Jeśli szerokość działki jest nieduża, można skorzystać z przepisów pozwalających na odejście od ogólnych warunków usytuowania budynku. Tego rodzaju decyzja musi być jednak dokładnie zapisana w MPZP. Często jednak okazuje się, iż mała szerokość działki znacznie wpływa na komfort użytkowania domu… a więc i mieszkania na niewielkiej działce.
Co znajduje się w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego?
W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego najczęściej można znaleźć cenne informacje i wymogi, które dotyczą przestrzegania warunków zabudowy a także usytuowania danego projektu na terenie parceli. Zaliczają się do nich:
- nieprzekraczalna linia zabudowy;
- wskaźnik intensywności zabudowy;
- maksymalna wielkość zabudowy;
- odległość zabudowy od linii granicy działki albo drogi;
- minimalna powierzchnia czynna biologicznie.
W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego znajdziesz również zapisy, które dotyczą samej konstrukcji oraz architektury. To właśnie z nich dowiesz się, jakiego rodzaju budynek masz prawo postawić na danej działce – oraz jakiego absolutnie nie powinieneś. Mowa tutaj o kwestiach dotyczących:
- ilości pięter budynku;
- możliwości podpiwniczenia;
- kąta nachylenia połaci dachowych;
- kształtu bryły dachu;
- stylu budynku – z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego może na przykład wynikać, czy dom ma być w stylu nowoczesnym czy bardziej klasycznym;
- wysokości budynku, mierzonego od poziomu ziemi do szczytu kalenicy lub od gruntu po okap;
- minimalnej albo maksymalnej szerokości elewacji;
- technologii, w której powinien zostać postawiony dom – na przykład murowanej szkieletowej, z bali czy też mieszanej;
- orientacji domu względem stron świata – a niekiedy również sąsiednich ulic oraz dróg.
Zapisy dotyczące szerokości elewacji oraz technologii wybudowania domu będą miały największy wpływ na minimalne wymiary domu – a więc i samej działki, na której możesz go wybudować.
Zapisy prawa budowlanego a odległość budynku od granicy działki
Minimalna odległość budynku od granicy działki zawarta jest w przepisach odnośnie warunków technicznych, z którymi musi być zgodny każdy budynek oraz jego umiejscowienie. Dokładne informacje na ten temat możesz znaleźć w dziale drugim o tytule: „Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej”.
Ostatnie ważne zmiany w przepisach budowlanych, które dotyczyły zmiany odległości budynku od granicy działki, weszły w życie kilka lat temu i obowiązują aż do chwili obecnej.
Wszystkie wprowadzone przez polskiego ustawodawcę modyfikacje wynikają przede wszystkim z kłopotów ze zinterpretowaniem samego pojęcia działki budowlanej – czyli wskazania, czy działka znajdująca się na sąsiedniej parceli jest budowlana, czy też nie. Nieaktualne już przepisy wskazywały, iż granica z sąsiadującą parcelą budowlaną to punkt, od którego powinniśmy mierzyć minimalną odległość położenia budynku. Przekonajmy się jak jest teraz.
Co to jest odległość budynku od granicy działki?
W chwili obecnej nie ma znaczenia, czy działka, która znajduje się obok Twojej jest budowlana czy też nie. Od ostatniej zmiany w przepisach punkt, od którego powinieneś liczyć minimalną odległość to granica działki, na której znajduje się planowany budynek – czyli parceli, na której planujesz postawić dom. Pamiętaj o tym, że nawet jeżeli teren znajdujący się obok jest objęty zakazem budowy albo jego wielkość nie pozwala na żadną inwestycję, zawsze powinieneś stosować się do przepisów. Jakich?
Jaka jest minimalna odległość budynku od granicy działki?
Minimalna odległość budynku od granicy działki, jeżeli chodzi o ścianę mającą okna i drzwi to 4 metry od granicy działki. Warto wiedzieć o tym, że wymiar ten dotyczy całej długości ściany, jak również odległości od okien dachowych. Ściany, które są pozbawione drzwi oraz okien powinny się znajdować w odległości 3 metrów od granicy działki.
Jeśli zezwalają na to zapisy zawarte w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, działka, której szerokość nie przekracza wymiarów 16 metrów, umożliwia stworzenie ścian nieposiadających okien oraz drzwi w odległości wynoszącej minimum półtora metra od granic parceli.
Istnieje jednak jeden wyjątek. Jeżeli na sąsiedniej działce istnieje już budynek, który został postawiony w granicy działki, wówczas możesz zbudować dom na granicy działki – o ile jednak będzie on przylegał do budynku, który już istnieje.
Przepisy zawierają również takie same zapisy dotyczące zachowania minimalnego odstępu, wynoszącego półtora metra od granicy, jeżeli chodzi o taras, schody zewnętrzne, gzymsy, balkon, zadaszenie nad wejściem do budynku, okapy oraz pochylnie i rampy. Jeśli chodzi o te ostatnie, wyjątkiem są tylko te, które przeznaczone są dla osób niepełnosprawnych.
Jaka powinna być odległość budynku od granicy działki drogowej?
Lokalizując budynek przy działce drogowej, musisz zachować odpowiednią wymaganą przez przepisy odległość od drogi.
W przypadku dróg publicznych odległość ta zależy od kategorii drogi oraz od tego, czy budynek znajduje się w terenie zabudowy czy poza terenem zabudowy. Mierzymy ją od zewnętrznej krawędzi jezdni. Minimalne odległości przedstawia poniższa tabela.
W przypadku dróg krajowych, wojewódzkich, powiatowych i gminnych przepisy pozwalają na zmniejszenie powyższych odległości w szczególnie uzasadnionych przypadkach po uzyskaniu zgody zarządcy drogi. O taką zgodę musisz postarać się przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę lub przed dokonaniem zgłoszenia.
Odległości budynków od dróg są określone także w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz decyzjach o warunkach zabudowy. Jako że są to przepisy prawa miejscowego odległości te są różne dla różnych terenów. Wymagania planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy musisz spełnić niezależnie od wymagań ustawy o drogach publicznych. To znaczy, jeśli na przykład ustawa o drogach publicznych wskazuje, że budynek powinien znaleźć się co najmniej 8 m od drogi, ale plan miejscowy wskazuje, że odległość ta powinna wynieść 10 m, musisz budynek usytuować w odległości 10 m od drogi. Tylko w ten sposób spełnisz wymagania obu przepisów.
Plany miejscowe czasem pozwalają na zbliżenie budynku do drogi po spełnieniu jakichś określonych warunków, np. uzgodnieniu z zarządcą drogi. Dlatego warto dokładnie czytać zapisy planu, a w razie wątpliwości spytać w urzędzie gminy lub miasta, który jest odpowiedzialny za dany plan.
Jaka powinna być odległość budynku od granicy działki rolnej i budowlanej?
Minimalne odległości budynku od granicy działki, która nie jest działką drogową, wynoszą:
- 3 m – jeśli w stronę granicy jest zwrócona ściana budynku niemająca okien ani drzwi,
- 4 m – jeśli budynek jest zwrócony w stronę granicy ścianą z oknami lub drzwiami.
To są podstawowe minimalne odległości i powinieneś zachować je, gdy są spełnione inne wymagania przepisów dotyczące bezpieczeństwa pożarowego i określające odległości pomiędzy budynkami czy też między budynkiem lub lasem.
Jeśli na sąsiedniej działce znajduje się las, musisz zachować minimalną odległość od tego lasu.
Sytuując na działce budynek, musisz tez zachować minimalne odległości od budynków znajdujących się na sąsiednich działkach. W zabudowie jednorodzinnej odległości te wynoszą:
- 8 m, jeśli oba budynki mają ściany i przekrycia dachów nierozprzestrzeniające ognia, a jeśli są zwrócone do siebie ścianami bez okien i drzwi – 6 m,
- 12 m – gdy w jednym z budynków są ściany lub przekrycie dachu rozprzestrzeniające ogień,
- 16 m – jeśli oba budynki mają ściany lub przekrycia dachów rozprzestrzeniające ogień.
Powyższe odległości zachowujemy, gdy ściany budynków nie są ścianami oddzielenia przeciwpożarowego i mają na powierzchni większej niż 65% wymaganą klasę szczelności ogniowej (czyli na przykład powierzchnia okien nie mających tej szczelności jest mniejsza niż 35% powierzchni ściany). Jeśli chodzi o ściany oddzielenia przeciwpożarowego to są to ściany, którym przepisy stawiają dodatkowe wymagania – muszą być wykonane w odpowiedni sposób i z materiałów o określonej klasie reakcji na ogień.
Jeśli zatem na sąsiedniej działce znajduje się budynek w odległości 1,5 m od granicy działki, ty nie możesz (bez spełnienia dodatkowych warunków w postaci ściany oddzielenia przeciwpożarowego) posadowić budynku na swojej działce w odległości 3 m od granicy, bo nie byłaby zachowana minimalna odległość między nimi.
Jeśli w Twoim przypadku zajdzie potrzeba wykonania ściany oddzielenia przeciwpożarowego, skontaktuj się z architektem. Projektant pomoże Ci usytuować budynek na działce tak, by spełnić wymagania wszystkich przepisów.
Budowa bliżej niż 3 metry od granicy – co wtedy?
W kilku szczególnych przypadkach przepisy dopuszczają budowę budynku bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości co najmniej 1,5 m od granicy.
W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej jest to możliwe, jeśli:
- działka ma szerokość 16 m lub mniej,
- plan miejscowy dopuszcza taką możliwość,
- budujemy budynek gospodarczy lub garaż o długości do 6,5 m i wysokości do 3 m.
Ponadto bezpośrednio przy granicy działki możemy budynek wybudować również wtedy, gdy będzie stykał się on całą powierzchnią ściany z budynkiem usytuowanym przy granicy na sąsiedniej działce.
Gdy zechcesz usytuować budynek bezpośrednio przy granicy działki, musisz pamiętać o tym, że w ścianie położonej bliżej niż 4 m od granicy nie może być okien ani drzwi. W dodatku tak zlokalizowanego budynku raczej nie uda się wybudować na zgłoszenie. W większości przypadków w takiej sytuacji jest potrzebne pozwolenie na budowę. Ponadto w takim przypadku od strony granicy musi znaleźć się ściana oddzielenia przeciwpożarowego. Jak już wspomnieliśmy – przepisy stawiają jej konkretne wymagania, które pomoże Ci spełnić projektant
Lokalizując budynek bezpośrednio przy granicy działki lub 1,5 m od granicy, musisz też pamiętać o tym, żeby spełnić wymagania innych przepisów, na przykład tych określających minimalne odległości pomiędzy budynkami znajdującymi się na sąsiednich działkach, o których pisaliśmy wcześniej.
Odstępstwo od wymagań stawianych przez przepisy – odległość budynku od granicy działki
Jeśli z jakichś powodów nie możesz zachować wymaganych odległości budynku od granicy działki, możesz spróbować uzyskać odstępstwo od warunków technicznych. Jest ono możliwe w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Procedura jest dosyć skomplikowana i wymaga przygotowania wniosku zawierającego konkretne elementy, dlatego w tym przypadku pomoc projektanta jest niezbędna.
Jednak zanim zlecisz przygotowanie wniosku, warto spytać w urzędzie, czy masz w ogóle szansę uzyskać takie odstępstwo. Odstępstwa udziela ten sam organ, który wydaje pozwolenia na budowę i przyjmuje zgłoszenia – czyli w większości sytuacji starosta lub prezydent miasta w przypadku miast na prawach powiatu. Urząd robi to jednak dopiero po uzyskaniu upoważnienia ministra – wniosek przesyła do ministerstwa, dlatego procedura zazwyczaj trwa dosyć długo.
