Osoba, która ma prawo wskazać, czy jakiekolwiek odstępstwo w projekcie budowy jest istotne lub nieistotne to zawsze kierownik budowy, którego zatrudnisz albo też projektant, którego zajęciem będzie adaptacja projektu. W jaki sposób określić, które zmiany są istotne, a które nieistotne dla projektu budowlanego? Jak odpowiednio je wprowadzić? Zaraz odpowiem Ci na te i inne związane z tematem pytania.
Projekt budowlany a Twoje oczekiwania
Każdy z projektów domu jednorodzinnego, które mają metraż większy aniżeli 70 m2 – niezależnie od tego, czy został on kupiony jako gotowy projekt, czy też sporządzony na specjalne zamówienie, wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Powinieneś postarać się o nie jeszcze, zanim rozpoczniesz całą inwestycję.
Dobrym pomysłem jest więc zastanowienie się nad swoimi oczekiwaniami oraz zamieszczenie ich w dokumentach projektowych jeszcze zanim zaczniesz starać się o pozwolenie na budowę. Większość prac – czego powinieneś być świadomy – nie powinna zostać rozpoczęta, zanim uda Ci się je uzyskać. Musisz posiadać ważne pozwolenie oraz decyzję, zatwierdzającą wybrany przez Ciebie projekt.
W chwili, w której uzyskasz decyzję z urzędu masz obowiązek prowadzić budowę dokładnie tak, jak określa to pozwolenie. Oprócz tego, budowa powinna przebiegać w pełni zgodnie z projektem, który został zatwierdzony. A co, jeśli zapragniesz wprowadzić w nim zmiany?
Co to są istotne i nieistotne zmiany w projekcie budowlanym?
Często zdarza się, że w trakcie budowy domu, już dawno po rozpoczęciu prac (a nawet w chwili, kiedy chylą się one ku końcowi) okazuje się, że projekt, który wybrałeś dobrze byłoby w pewien sposób dostosować. Wziąwszy pod uwagę to, jakie dokładnie zmiany chcesz wprowadzić, powinieneś spełnić określone formalności. Aby budowa przebiegła zgodnie z planem i zakończyła się sukcesem, musi być zgodna ze wszystkimi zapisami, które znajdują się w ustawie Prawo Budowlane. To właśnie one wskazują, które zmiany w projekcie budowlanym są istotne, a które nieistotne.
Podział zmian w dokumentacji gotowego projektu budowlanego
Jeśli fachowiec, o którym wspomniałam już na początku tego artykułu (kierownik budowy czy architekt) popełni błąd i niepoprawnie zakwalifikuje zmianę w projekcie budowlanym, konsekwencje będą niestety spoczywać w pełni na Tobie. W takim przypadku konieczne będzie przeprowadzenie postępowania w wojewódzkim inspektoriacie nadzoru budowlanego. Aby tego uniknąć, pamiętaj aby zawsze weryfikować doświadczenie oraz uprawnienia zatrudnionego fachowca. Z kontrolą na budowie, która sprawdzi, czy wszystko przebiega w stu procentach przepisowo, możesz mieć do czynienia w każdym momencie budowy albo dopiero w trakcie odbioru budynku do użytku.
Jeżeli fachowiec popełni błąd co do kwalifikacji zmian w projekcie budowlanym, masz pełne prawo do tego, aby pociągnąć go do odpowiedzialności i zażądać stosownego odszkodowania na drodze postępowania cywilnoprawnego.
Bardzo istotną informacją jest także to, iż w trakcie budowy domu możliwe jest odstępstwo od projektu, który został zatwierdzony oraz wymiarów, które się w nim znajdują. Nie może być ono jednak większe niż dokładnie 2%. Tego rodzaju zmiany nie są uważane za modyfikację w projekcie budowlanym.
Co to są istotne zmiany w projekcie budowlanym?
Wszelkie istotne zmiany od zatwierdzonego projektu budowlanego albo uzyskanych warunków pozwolenia na budowę, są związane z tym, iż konieczne będzie wykonanie projektu zamiennego. Możesz wykonać je dopiero w momencie, w którym uzyskasz na nie stosowne pozwolenie – decyzję, która zmieni warunki pozwolenia na budowę.
Za istotne zmiany w projekcie budowlanym uznajemy wszystkie modyfikacje związane z:
- charakterystycznymi parametrami domu takimi jak jego wysokość, długość, kubatura, szerokość, liczba pięter oraz powierzchnia zabudowy;
- zagospodarowaniem terenu albo działki, które zostało ujęte w projekcie – na przykład, jeśli budynek będzie stał w innym miejscu względem granic Twojej działki czy sąsiednich posesji;
- całym zamierzeniem budowlanym. Chodzi na przykład o sytuację, w której chcesz, by cały budynek lub jego część miały zupełnie inne przeznaczenie – na przykład, jeśli zamiast salonu kosmetycznego na parterze będzie znajdować się jednak pokój dzienny;
- stworzeniem warunków, które pozwalają użytkować obiekt budowlany osobom niepełnosprawnym. Będzie to ważne przede wszystkim, jeśli chodzi o modyfikację w projektach budowlanych budynków takich jak urzędy, szkoły czy ośrodki zdrowia (obiektów publicznych), które muszą być „postawione” tak, aby osoby niepełnosprawne mogły się do nich łatwo dostać;
- założeniami decyzji o warunkach zabudowy oraz zagospodarowania terenu albo też planu zagospodarowania przestrzennego – na przykład, jeśli w miejsce zabudowy siedliskowej zdecydujesz się zbudować duży magazyn niezwiązany z produkcją rolną albo zbudować domcałoroczny dla trzech rodzin na działce, która jest przeznaczona jedynie do zabudowy sezonowej;
- uzyskaniem opinii lub uzgodnień koniecznych w związku z przepisami szczegółowymi. Chodzi tutaj przede wszystkim o pozwolenia czy opinie uzyskane od konserwatora zabytków w związku ze znajdującymi się na Twojej działce obiektami objętymi ochroną konserwatorską.
Co to są nieistotne zmiany w projekcie budowlanym?
Jeśli w grę wchodzą zmiany nieistotne, możesz rozpocząć prace na miejscu budowy w chwili, w której kierownik budowy albo projektant uczyni odpowiedni wpis w dzienniku budowy. Każda z modyfikacji musi się również znaleźć w projekcie budowlanym. Każdorazowo zmianom w dokumentacji powinny towarzyszyć niezbędne opisy albo rysunki, które je objaśniają. Ważną informacją jest fakt, iż architekt, który zajmuje się adaptowaniem projektu albo kierownik budowy może również nanieść nieistotne zmiany dopiero w momencie wykonywania dokumentacji powykonawczej.
W ustawie Prawo Budowlane znajdziesz spis wszystkich zmian, które uznawane są za nieistotne w zatwierdzonych już projektach budynku. Zaliczamy do nich modyfikacje powiązane z:
- elewacją domu – na przykład zmianą wykończenia elewacji czy okładzin, na które się zdecydowałeś;
- rodzaju materiału, z którego zostanie wykonany dach;
- przeznaczenia pomieszczeń – nie jest problemem wykonanie łazienki zamiast kuchni czy pokoju nocnego, zamiast pierwotnie zaplanowanego pokoju dziennego;
- liczby oraz rodzaju drzwi, okien a także kształtu i wielkości otworów okiennych;
- przebiegu instalacji elektrycznej, wodnej, ogrzewania, sposobu przygotowywania ciepłej wody a także miejsca, w którym będzie się znajdował kocioł ogrzewający dom;
- rodzaju materiału, z którego zostaną stworzone ściany – jednak tylko, jeśli nie wpłynie to na ostateczną wielkość domu;
- kąta nachylenia dachu, wysokości kalenicy oraz układu połaci dachowych – o ile nie zmienią one finalnej objętości domu i spełnią wszystkie wymagania wskazane w decyzji o warunkach zabudowy lub planie miejscowym oraz nie będą odbierać od projektu zagospodarowania działki, który został już zatwierdzony. Zatem za nieistotną możesz uznać zmianę, w której kątem nachylenia dachu będzie jednak 40, a nie 35 stopni – o ile zapisy planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy zakładają, że dach ma mieć nachylenie pomiędzy 30 a 55 stopni.
Czy można wprowadzić zmiany w projekcie budowlanym i nieuwzględnić ich w dokumentacji?
Jeśli zdecydujesz się na to, aby wykonać prace budowlane albo wykonać duże zmiany w zatwierdzonym już projekcie budowlanym bez uzyskania niezbędnych pozwoleń, zostanie to uznane za tak zwaną samowolę budowlaną.
W takim wypadku musisz mieć na uwadze to, że nadzór budowlany będzie musiał podjąć stosowne kroki poprzez interwencję. Wskutek niej będziesz musiał wykonać projekt zamienny albo wstrzymać wszystkie prowadzone prace po tym, jak na budowie zostanie przeprowadzona kontrola.
Poza tym, za samowolę budowlaną grozi również duża kara pieniężna. Nadzór budowlany może zainterweniować nawet dopiero w momencie zgłaszania budynku użytkowego. Pamiętaj więc, iż wykonywanie jakichkolwiek robót budowlanych lub istotnych zmian w projekcie w sposób nielegalnych wiąże się z surowymi konsekwencjami. Stracisz zarówno czas, jak i pieniądze – a czasem także będziesz musiał wyburzyć lub zniszczyć część prac i zacząć wszystko od nowa.
Oddanie budynku do użytkowania a zmiany w projekcie
Jeśli znajdujesz się w sytuacji, w której prace na budowie już trwają i dopuściłeś się samowoli budowlanej, powinieneś wiedzieć o tym, że – jednak tylko jeśli chodzi o zmiany nieistotne! – możesz zalegalizować samowolę. W jaki sposób? Kierownik budowy albo projektant powinien nanieść na dokumentację powykonawczą albo projekt wszelkie zmiany, które zostały wykonane. Jeśli inspektoriat budowlany nie sprzeciwi się w przeciągu 21 dni, obiekt jest gotowy do użytkowania.
W przypadku zmian nieistotnych, które zostały wprowadzone w sposób legalny (a zatem, jak już wiesz, po tym jak kierownik budowy czy projektant naniósł modyfikacje w projekcie), możesz bez obaw kontynuować wszelkie prace na budowie i zgłosić budynek do użytkowania od razu w chwili, w której zostaną one zakończone.
W przypadku zmian istotnych powinien zostać jeszcze wykonany projekt zamienny domu. Następnie konieczne jest złożenie wniosku o zmianę pozwolenia na budowę. Możesz ją kontynuować dopiero w momencie, w którym ją otrzymasz.
Jeśli zmiany, które masz zamiar wprowadzić w gotowym projekcie budowlanym są duże i skomplikowane, często najlepszym rozwiązaniem okazuje się zamówienie projektu indywidualnego.
Ile kosztuje wprowadzenie zmian w projekcie budowlanym?
Ostateczny koszt wprowadzenia zmian w projekcie budowlanym, zawsze jest obliczany na podstawie wielkości budynku oraz zakresu koniecznych modyfikacji. Możesz więc założyć jedynie, że suma ta jest każdorazowo ustalana w pełni indywidualnie. Gotowe projekty domów standardowych możesz z łatwością oddać do modyfikacji w biurze architektonicznym, w którym kupiłeś projekt. Innym rozwiązaniem jest zlecenie naniesienia zmian architektowi adaptującemu.
Znaczna część biur architektonicznych umożliwia również wykorzystanie modyfikacji w określonym przez siebie zakresie w niektórych ze sprzedawanych przez siebie projektów. Zgoda na dokonanie zmian standardowo jest bezpłatna – szczególnie w przypadku renomowanych firm projektowych, u których przyjmuje się to za normę.
Warto zapamiętać: które zmiany w projekcie domu są istotne, a które nieistotne?
Zmiany nieistotne dotyczą: elewacji domu, liczby drzwi, wielkości i ilości oraz kształtu otworów okiennych, układu połaci dachowych, zmiany zastosowanych okładzin, umoiejscowienia kotła grzewczego, funkcji pomieszczeń, materiału wykonania dachu oraz ścian, kąta nachylenia dachu, wysokości kalenicy oraz przebiegu instalacji elektrycznej, wodnej i grzewczej.
Zmiany istotne dotyczą: liczby kondygnacji, długości, kubatury, wysokości oraz szerokości budynku, uzyskania opinii, uzgodnień i innej dokumentacji wymaganej przepisami szczegółówymi, zapewnienia warunków do korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne, zamierzonego sposobu użytkowania budynku lub jego części.
Zawsze miej na uwadze również to, iż tak zwana samowola budowlana wiąże się z szeregiem kar – w tym tych w postaci pieniężnej. Twoja budowa może nawet zostać wstrzymana na określony przez inspektora budowlanego czas… lub na stałe. W takiej sytuacji znacznie przesunie się w czasie i dom, o którym marzyłeś, powstanie o wiele później. Może się też okazać, że cała budowa będzie o wiele droższa – bo część prac trzeba będzie znuszczyć, aby dostosować budynek czy jego część do stanu zgodności z projektem. W takim przypadku stracisz również sumy wydane na materiały budowlane i pracę fachowców. Warto zawsze wprowadzać zmiany w projekcie budowlanym przed ich wykonaniem – i zlecić to zadanie jedynie kompetentnej osobie, która powinna być za nie w pełni odpowiedzialna.
