Po zakończeniu cyklu wpisów na temat tzw. Nowej Ustawy Deweloperskiej, chciałbym poruszyć temat umów o roboty budowlane, zaczynając od najbardziej popularnej formy ich zabezpieczenia tj. kary umownej.
Na początek jednak krótka historia.
W małym miasteczku rozpoczęto ambitny projekt budowy nowego kompleksu mieszkalnego. Zamawiający, Pani Kowalska, podpisała umowę z renomowaną firmą budowlaną, „Solidny Budowniczy”, reprezentowaną przez Pana Nowaka. Wszystko wydawało się dobrze, a prace ruszyły pełną parą.
Jednak po pewnym czasie Pani Kowalska zaczęła dostrzegać opóźnienia w realizacji projektu. Okazało się, że „Solidny Budowniczy” nie był w stanie dostarczyć wystarczającej liczby pracowników i sprzętu, co spowodowało powolny postęp prac. Zamawiająca zwróciła uwagę na ten problem, ale Pan Nowak zapewnił ją, że wszystko będzie w porządku i termin zostanie dotrzymany.
Gdy prace wreszcie się przyspieszyły, Pani Kowalska odkryła, że jakość wykonania pozostawia wiele do życzenia. Wiele elementów budowlanych miało ukryte wady i niedociągnięcia, które nie były uwzględnione w umowie. Zamawiająca była zrozpaczona, ponieważ zależało jej na wysokim standardzie jakości dla przyszłych mieszkańców kompleksu.
W miarę jak Pani Kowalska zgłaszała swoje obawy i żądała naprawy usterek, Pan Nowak stawał się coraz bardziej niechętny do współpracy. Wzrastały również spory dotyczące płatności. Firma „Solidny Budowniczy” żądała większych kwot, niż pierwotnie uzgodniono, twierdząc, że natknęła się na nieprzewidziane trudności, które wymagały dodatkowych kosztów.
Niestety, sytuacja stała się jeszcze bardziej skomplikowana, gdy „Solidny Budowniczy” ogłosił bankructwo. Pani Kowalska stanęła w obliczu zatrzymanych prac budowlanych, niewykonanych płatności i pilnej potrzeby znalezienia nowego wykonawcy. Cały projekt stał na krawędzi fiaska, a zamawiająca musiała podjąć trudne decyzje, aby uratować inwestycję.
Opowieść ta pokazuje, jak kombinacja opóźnień, niedociągnięć, spornych płatności i bankructwa wykonawcy może stworzyć trudną sytuację dla zamawiającego.
Uwydatnia również znaczenie odpowiednich zabezpieczeń w umowie budowlanej, takich jak terminy, standardy jakości, mechanizmy rozstrzygania sporów i klauzule dotyczące ryzyka finansowego. Z całą pewnością w umowie o roboty budowlane obie strony inwestor jak i wykonawca powinny stosować rozwiązania, które mają na celu ochronę przysługujące im praw.
Kara umowna
Kara umowna jest z cała pewnością najpopularniejszą formą zabezpieczania wykonania umowy zastrzeganą w umowie na wypadek opóźnień lub zwłoki w spełnieniu świadczeń niepieniężnych. Prawo do jej naliczenia powstaje z chwilą niewykonania prac budowlanych przez wykonawcę w uzgodnionym przez strony terminie, przy czym co jest istotne inwestor nie będzie miał obowiązku udowadniać zaistnienia szkody oraz jej rozmiaru.
Aktualnie w obrocie gospodarczym kary umowne stanowią element niemalże każdej umowy zawieranej w branży budowlanej. Są skutecznym narzędziem do dyscyplinowania drugiej strony umowy do należytego i terminowego wykonania zobowiązania. Zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego kara umowna to zastrzeżenie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. Głównym założeniem kary umownej jest mobilizacja drugiej strony do tego by wywiązała się ona z nałożonych nią obowiązków umownych.
Kary umowne zastrzegane w umowie o roboty budowlane
Aby zastrzeżenie kary umownej było skuteczne konieczne jest, określenie zobowiązania (albo też pojedynczego obowiązku), którego niewykonanie lub nienależyte wykonanie zrodzi obowiązek zapłaty kary oraz określenie sumy pieniężnej mającej stanowić naprawienie szkody wynikającej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Naruszenie tej zasady może skutkować nieważnością takiego zastrzeżenia umownego.
Kara umowna występuje wyłącznie pod postacią określonej sumy pieniężnej, ustalenie jej wysokości może nastąpić poprzez wskazanie kryteriów, na podstawie których będzie możliwe obliczenie kwoty kary umownej. Dopuszczalne jest zastrzeżenie kary umownej w postaci ułamka (procentu) wartości świadczenia np za każdy dzień. Podstawa naliczania kary umownej musi jednak być znana stronom w momencie zwierania umowy i nie może zakładać, że będzie ona ustalona w przyszłości.
W przypadku naruszenia zobowiązania, na wypadek którego została zastrzeżona kara umowna wierzyciel ma prawo domagać jej zapłaty bez względu na wysokość poniesionej szkody. W przypadku kiedy szkoda przewyższa wysokość kary umownej, to prawo do żądania odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary jest możliwe tylko gdy strony zawarły takie postanowienie w umowie.
W umowach o roboty budowlane pojawia się wiele okoliczności, na wypadek których zastrzegane są kary umowne. Przede wszystkim to odstąpienie od umowy z przyczyn leżących po drugiej stronie, nieterminowe wykonanie zobowiązania (może dotyczyć niewykonania całego zobowiązania w terminie lub ustalonych przez strony ważnych etapów tzw. kamieni milowych), nieprzestrzeganie przepisów przeciwpożarowych i BHP, czy nieprzestrzeganie porządku na placu budowy. Ponadto karą umowną możemy zabezpieczyć niedokonanie ubezpieczenia budowy czy nieprzedłożenia dokumentów zabezpieczeń (np. gwarancji naruszenie procedury zgłaszania podwykonawców lub wprowadzenie na budowę wykonawcy, który w ogóle nie został zgłoszony.
Kara umowna bez limitu?
Istotna w tym zakresie jest uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2021r. (sygn. III CZP 16/21, w której Sąd Najwyższy wskazał, że dopuszczalne jest zastrzeżenie kary umownej za zwłokę w wykonaniu zobowiązania w postaci określonego procentu ustalonego wynagrodzenia umownego za każdy dzień zwłoki, nawet jeżeli nie określono terminu naliczania kary umownej ani jej kwoty maksymalnej. W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy wskazał, że wystarczające jest określenie kary przez oznaczenie (procentowe lub wprost) należnej kwoty za każdy dzień zwłoki to za wystarczające musi zostać uznane także takie określenie, które nie jest ograniczone terminem końcowym naliczania kary umownej lub jej kwotą maksymalną.
Miarkowanie kary umownej
W przypadku zastrzeżenia wysokiej kary umownej sąd może zmniejszyć jej wysokość, czyli dokonać miarkowania kary umownej.
Sąd miarkuje karę umowną, jeśli okaże się, że jest ona rażąco wygórowana, ma niewielki związek z faktyczną realizacją zlecenia a wierzyciel nie poniósł szkody. Zdaniem Sądu Najwyższego miarkowanie kary umownej jest przejawem prawa sądu do ingerencji w stosunki umowne równorzędnych podmiotów, a katalog kryteriów pozwalających na zmniejszenie kary umownej jest otwarty. Względy aksjologiczne przemawiają bowiem za tym, że zastrzeżenie kary nie powinno prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia wierzyciela (Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 29 maja 2018 r, sygn.akt IV CSK 621/17).
Miarkując wysokość kary umownej należy badać:
- stosunek pomiędzy wysokością kary, a wartością całego zobowiązania głównego;
- zakres i czas trwania naruszenia przez dłużnika powinności kontraktowych;
- wagę naruszonych postanowień kontraktowych (obowiązki główne, obowiązki uboczne);
- zagrożenie dalszymi naruszeniami powinności kontraktowych;
- zgodny zamiar stron w zakresie ustalenia celu zastrzeżenia kary umownej w określonej wysokości (np. uwypuklenie przez strony funkcji represyjnej);
- relację między wysokością kary umownej i wartością zobowiązania ustaloną w umowie
- stosunek, w jakim do siebie pozostają dochodzona kara umowna i spełnione z opóźnieniem świadczenie dłużnika;
- relację wysokości kary umownej do odszkodowania należnego wierzycielowi na zasadach ogólnych;
- przyczynienie się wierzyciela do niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika;
- ogół majątkowych i niemajątkowych interesów wierzyciela, jakie miał on w wykonaniu zobowiązania;
- stopień winy dłużnika, jeśli na tej zasadzie oparta jest odpowiedzialność.
Trzeba też mieć na względzie, że miarkowanie kary umownej na podstawie art. 484 § 2 k.c. mieści się w sferze uznania sędziowskiego i jako takie objęte jest dyskrecjonalną władzą sądu (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 30 marca 2022 roku, sygn.akt I ACa 983/21).
Zdaniem Sądu fakt poniesienia szkody nie jest oczywiście warunkiem naliczenia kary umownej, jednakże niewielka wysokość poniesionego uszczerbku lub jego brak, może mieć w okolicznościach konkretnej sprawy wpływ na stopień miarkowania kary. Podkreślenia wymaga, że miarkowanie kary umownej należy do sfery uznania sędziowskiego ( Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 03 listopada 2017 roku, sygn.akt I ACa 608/17 ).
Co istotne Sąd nie miarkuje kary z urzędu. To dłużnik musi w tej materii złożyć odpowiedni wniosek.
Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w licznych orzeczeniach, np. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 24 września 2021 r., sygn.akt I AGa 164/20, w którym Sąd wskazał, do miarkowania kary umownej przez sąd konieczne jest zgłoszenie takiego żądania przez dłużnika, ale też jego ocena w zakresie zgłoszenia, gdyż różne są jego przesłanki, a zważywszy na zasadę kontradyktoryjności procesu cywilnego i zasadę równości stron wierzyciel musi mieć możliwość podjęcia odpowiedniej obrony. Dalej należy wskazać, że miarkowanie kary umownej jest instytucją tzw. prawa sędziowskiego. Przepis art. 484 § 2 k.c. daje sędziemu prawo do redukcji kary umownej, jeśli w danym stanie faktycznym stwierdzi, że kara umowna w ustalonej w umowie wysokości jest nieadekwatna. Przepisy prawa nie określają szczegółowych przesłanek miarkowania kary umownej. Do wypracowanych przez orzecznictwo należą: stosunek wysokości kary umownej do wartości zobowiązania wykonanego z opóźnieniem, fakt wykonania zobowiązania w znacznej części, stosunek wysokości zastrzeżonej kary do wysokości szkody doznanej przez wierzyciela oraz stosunek kary do odszkodowania, które należałoby się wierzycielowi na zasadach ogólnych.
Obniżenie kary umownej ma także wpływ na wartość odsetek za niezapłaconą karę. Pogląd w tej materii przedstawił Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 maja 2019 r., sygn. akt V CSK 541/18, w którym wskazał, że na podstawie sędziowskiego uznania miarkowanie kary wywołuje skutek ex tunc, a zatem reguluje wysokość kary umownej od chwili jej wymagalności. Z powyższym wiąże się uznanie, że oświadczenie o potrąceniu prowadzi do umorzenia wzajemnych wierzytelności w określonej części, a zatem wierzycielowi należą się odsetki za cały okres opóźnienia od pozostałej po potrąceniu kwoty.
Co do zasady kara umowna winna zastępować odszkodowanie za niezrealizowanie zobowiązania, jednakże można zastrzec, że jeśli należność z tytułu kary nie pokryje szkody, to wierzyciel będzie uprawniony do dochodzenia odszkodowania. Zatem wierzyciel ma możliwość dochodzenia roszczeń poza karą, o ile takowe zastrzeże w umowie.