Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – co to jest i jak go czytać?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest bardzo istotnym dokumentem. Znajdują się w nim informacje dotyczące tego, jak wygląda obecnie otoczenie dookoła nas – i jak może zmienić się w przyszłości. Ani bowiem układ przestrzenny terenu, ani jego zagospodarowanie nie są dziełem przypadku. Czasem może się nam nawet wydawać, że funkcjonalność, estetyka czy połączenie położonych w pobliżu budynku jest zupełnie nieprzewidywalne, a wręcz… absurdalne. Okazuje się jednak, że nowe obiekty zawsze są stawiane zgodnie z kształtowaniem się polityki przestrzennej danego miejsca. Kto tworzy plan miejscowy, czego właściwie on dotyczy, gdzie go znaleźć, kiedy warto się z nim zapoznać i w jaki sposób go rozszyfrować? Ten artykuł odpowie Ci na wszystkie pytania.

Co to jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w skrócie często określany jako MPZP, jest aktem prawnym, który obowiązuje jedynie na obszarze działania tej rady gminy, która go wydała. MPZP przyjmuje się w formie uchwały, składającej się z części tekstowej oraz rysunkowej.

Forma tekstowa jest odpowiedzialna za szczegółowy opis, wyjaśniający jakie jest przeznaczenie danego terenu, w jaki sposób można go zagospodarować, jakiego rodzaju zabudowa może się na nim znaleźć i jak powinny być na nim rozmieszczone inwestycje publiczne.

Uchwała MPZP musi jednak również zawierać załącznik – graficzną postać planu, przyjmującą postać szkicu, który dokładnie pokazuje jak wygląda układ zabudowy i ulic oraz jak teren ma zostać zagospodarowany w przyszłości. Tego rodzaju projekt musi posiadać szczegółową legendę. Aby prawidłowo przeczytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego niezbędne jest bowiem zamieszczenie na rysunku kolorów oraz symboli wraz z ich objaśnieniem.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – różnice

Powinieneś wiedzieć również, że istnieje coś takiego jak studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jest to dokument, który zawiera spis wszelkich planów przestrzennych gminy. Powinny w nim zostać zawarte lokalne zasady zagospodarowania terenem oraz polityka gminy. Studium nie stanowi jednak aktu prawa miejscowego – w przeciwieństwie do MPZP. Na jego podstawie nie można wydać żadnego rodzaju decyzji administracyjnych.

Zasady, które zostały zawarte w studium powinny być zawsze zgodne z ustaleniami zagospodarowania przestrzennego, które obowiązują w danym województwie. Za uchwalenie studium jest odpowiedzialna rada gminy, zaś za jego sporządzenie prezydent miasta, burmistrz lub wójt. Możemy powiedzieć, że studium uwarunkowań stanowi alternatywę i pomaga w tworzeniu procesu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jak jest sporządzane studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?

Projekt studium przestrzennego powinien odnosić się do warunków terenu w ujęciu ogólnym oraz powiązanych z nimi zasad takich jak ograniczenia społeczne, kulturowe oraz środowiskowe. Podczas jego tworzenia pod uwagę należy wziąć również bezpieczeństwo mieszkańców – a więc zwrócić uwagę na możliwe zagrożenia występujące na przykład na terenach górniczych czy takich, na których następują wylewy wody lub osunięcia górnicze.

Każde studium przykłada również szczególną uwagę do tego, w jaki sposób obecnie jest zagospodarowany teren i jakie jest jego przeznaczenie, w jaki sposób kształtuje się przestrzeń, będąca spójną całością, jak prezentuje się dotychczasowa kompozycja estetyczna oraz funkcjonalna i jakie są warunki i jakość życia mieszkańców, którzy zasiedlają dany teren.

Projekt studium powinien również wziąć pod uwagę czynniki takie jak stan środowiska naturalnego, ilość oraz jakość zasobów wodnych oraz ochrona terenów leśnych czy dbałość o tereny rolnicze. Oprócz tego, musi również być zgodny z wymogami ochrony krajobrazu kulturowego, ochrony przyrody, uwzględnić infrastrukturę całej miejscowości i liczyć się ze stanem prawnym gruntów.

Jakie informacje znajdziemy w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?

Jeżeli mamy w planach budowę domu w miejscowości, w której nie powstał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zdecydowanie warto zapoznać się ze studium uwarunkowań. Możemy się z niego na przykład dowiedziesz, że parcela, którą zamierzamy kupić już niedługo będzie graniczyć z drogą… albo że na terenie, na którym chcemy otworzyć własny biznes obowiązują ograniczenia w zakresie jego działalności.

Ze studium uwarunkowań dowiemy się przede wszystkim:

• jakie są planowane zmiany w przeznaczeniu terenów;
• jak wyglądają wskaźniki dotyczące zagospodarowania terenu (czyli które tereny są przeznaczone pod zabudowę, a które nie);
• które tereny zostały przeznaczone pod instytucje publiczne;
• jakie są planowane przekształcenia w układzie przestrzennym gminy;
• które z obszarów wymagają rekultywacji;
• na jakich obszarach obowiązuje ograniczone prowadzenie działalności gospodarczej;
• jak wyglądają plany związane z systemami komunikacji oraz infrastrukturą techniczną (plany budowy dróg, wysypisk śmieci czy oczyszczalni ścieków);
• które z obszarów są zagrożone powodzią czy osunięciem się ziemi;
• które obszary są objęte szczególnego rodzaju ochroną (zabytków, przyrody czy dziedzictwa kulturowego).

Czego można się dowiedzieć z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

MPZP to akt bardzo szczegółowy, w którym znajdziemy dokładny opis zasad gospodarowania terenem, który znajduje się na danym obszarze. To na jego podstawie są wydawane wszelkie decyzje administracyjne. Najważniejszą częścią MPZP jest mapa wraz z obszerną legendą.

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dowiemy się:

• jakie jest przeznaczenie danego terenu;
• jakie są zasady zagospodarowania na danym terenie;
• w jaki sposób kształtowany i chroniony jest układ przestrzenny;
• jak wyglądają zasady ochrony dziedzictwa kulturowego, przyrody oraz dóbr kultury współczesnej (założenia krajobrazowe o dużej wartości estetycznej, zabytki, pomniki, ochrona środowiska);
• jakie obowiązują wymagania związane z kształtowaniem przestrzeni publicznej, tj. miejsc istotnych dla wszystkich mieszkańców, których celem jest nawiązywanie kontaktów społecznych;
• jakie obowiązują wytyczne w kwestii kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (o jakich gabarytach budynki można postawić, jak blisko siebie mogą stanąć, jak wygląda intensywność zabudowy oraz jakie są dominanty wysokościowe);
• w których miejscach obowiązuje zakaz zabudowy oraz gdzie są duże ograniczenia w tym zakresie;
• jak i przez jaki czas można tymczasowo korzystać z danego terenu;
• w jaki sposób można połączyć lub podzielić nieruchomości, które znajdują się w planie miejscowym;
• jak można zagospodarować tereny objęte ochroną szczególną (narażone na ryzyko osunięcia się ziemi czy powodzi);
• w jaki sposób zostanie zmodernizowana oraz rozbudowana infrastruktura techniczna oraz systemy komunikacji (gdzie zostaną poprowadzone drogi, które z nich zostaną przebudowane, w którym miejscu powstanie oczyszczalnia ścieków);
• z jaką opłatą trzeba się liczyć, jeśli wartość nieruchomości wzrośnie dzięki planowi miejscowemu (warto bowiem wiedzieć, że podczas sprzedaży nieruchomości władza miejscowości pobiera od właściciela jednorazową opłatę od sprzedającego ją właściciela – nie może być ona jednak wyższa, niż 30% wzrostu wartości nieruchomości w związku z planem miejscowym);
• jakie są granice obszarów wymagające podzielenia albo połączenia;
• jak wyglądają granice terenów, które zostały przeznaczone pod budowę obiektów handlowych;
• jak kształtują się granice pomników zagłady;
• jak przedstawiają się granice terenów rekreacyjno-wypoczynkowych oraz miejsca organizacji imprez masowych.

Czy można mieć uwagi do projektu planu miejscowego?

Władza konkretnej miejscowości, to jest prezydent miasta, burmistrz lub wójt, jak wskazuje ustawa – są zobowiązani do obwieszczenia albo ogłoszenia w miejscowej prasie o tym, że przystąpili do sporządzania planu miejscowego na podstawie ustawy, która została przyjęta przez radę gminy. Co istotne, każda osoba ma prawo do zgłoszenia wniosku do projektu w terminie przynajmniej 21 dni od chwili pojawienia się ogłoszenia. Po tym terminie projekt planu miejscowego zostanie sporządzony – uwzględniając złożone przez mieszkańców wnioski. Na 7 dni przed przedstawieniem projektu do publicznego wglądu władza musi po raz kolejny ogłosić, kiedy projekt planu zostanie wyłożony. Będzie się z nim można zapoznawać przez okres 21 dni – a następnie dołączyć do organizowanej przez władzę dyskusji publicznej. Uwagi do projektu może zgłosić każdy. Należy zrobić to w formie elektronicznej (opatrzonej podpisem elektronicznym) albo pisemnej.

Spadek wartości nieruchomości a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Zdarzają się sytuacje, w których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego całkowicie zmienia przeznaczenie albo zagospodarowanie terenu. W związku z tym właściciel jest zmuszony do dokonania zmian, które będą zgodne z nowym planem. Do chwili jednak, kiedy zmiany zostaną wprowadzone w planie, z terenu można korzystać w obecny sposób. W innych przypadkach kontynuowanie użytkowania nieruchomości czy jej części w dotychczasowy sposób staje się niemożliwe w związku z wprowadzonym planem miejscowym. W takich sytuacjach użytkownik wieczysty, czyli właściciel nieruchomości, ma pełne prawo do zażądania od gminy odszkodowania w formie pieniężnej za poniesione szkody albo zgłoszenia się do gminy z wnioskiem o wykupienie nieruchomości. Jednocześnie jednak w dalszym ciągu dysponuje prawem do sprzedania nieruchomości. Co jednak, jeżeli przez nowy plan miejscowy jej wartość drastycznie spadła?

Jeżeli wartość nieruchomości się zmniejszyła, a właściciel nie podjął decyzji o przystosowaniu jej do wdrażanego planu miejscowego, sprzedanie budynku gminie, ani nie wystąpił z wnioskiem o odszkodowanie za szkodę, może wnieść do rady gminy wniosek o odszkodowanie, którego kwota będzie równa obniżeniu wartości nieruchomości. Wielkość odszkodowania tego rodzaju ustalana jest zawsze na dzień sprzedaży nieruchomości, zaś poprzez obniżenie wartości nieruchomości powinniśmy rozumieć różnicę między jej wartością rynkową przed wprowadzeniem planu miejscowego oraz po tym jak został on zatwierdzony. Co istotne, roszczeń tego rodzaju możemy dochodzić w terminie do 5 lat od chwili wprowadzenia nowego planu miejscowego w życie.

Jaki jest termin wypłaty odszkodowania za szkodę związaną z wprowadzeniem nowego planu miejscowego?

Odszkodowanie z tego tytułu powinno zostać wpłacone maksymalnie do 6 miesięcy od chwili złożenia wniosku. W takim również terminie gmina powinna wykupić nieruchomość od użytkownika wieczystego. Jeśli pojawią się jakiekolwiek opóźnienia w jednej z powyższych kwestii, właścicielowi nieruchomości należą się ustawowe odsetki za każdy dzień zwłoki.

Wzrost wartości nieruchomości a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Przyjrzyjmy się jednak odwrotnej sytuacji. W niektórych sytuacjach bowiem po wprowadzeniu nowego planu miejscowego wartość nieruchomości na rynku rośnie. Zdarza się tak na przykład, jeśli odpowiednio zmodernizuje się infrastrukturę, działka zostanie przeznaczona pod zabudowę czy doprowadzi się do niej przyłącze wodne z miasta. Jeżeli podejmiesz decyzję o sprzedaży tego rodzaju nieruchomości, wówczas będziesz musiał uiścić na rzecz gminy jednorazową opłatę. Jest ona określona procentowo – w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości i nie może przekroczyć jej 30%.

Co jednak, jeśli wartość nieruchomości zwiększyła się również dlatego, że właściciel zmodernizował ją na własną rękę czy wyremontował? W tego rodzaju sytuacjach od wnoszonej do gminy opłaty odliczamy poniesioną na nieruchomość wartość nakładów, liczoną od momentu wprowadzenia nowego planu miejscowego do dnia sprzedaży nieruchomości.

Za ustalenie wielkości opłaty odpowiedzialny jest prezydent miasta, burmistrz lub wójt – po tym, jak otrzyma akt notarialny sprzedaży nieruchomości od biura notarialnego. Możemy jednak wystąpić z wnioskiem o otrzymanie decyzji dotyczącej kwoty opłaty jeszcze przed sfinalizowaniem transakcji.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań – gdzie można się z nimi zapoznać?

W gminach wiejskich powyższe dokumenty sporządzane są przez wójta oraz zatwierdzane przez radę gminy. Z kolei w miastach, w których liczba mieszkańców jest mniejsza od stu tysięcy, projekty przygotowuje burmistrz. W większych miejscowościach odpowiedzialny jest za to prezydent miasta. MPZP oraz studium znajdziemy zatem w urzędzie miasta albo urzędzie gminy, właściwym danemu terenowi.

Jak uzyskać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Niektóre miasta oferują innowacyjną możliwość , która pozwala na zapoznanie się z MPZP przez Internet – jednak wyłącznie do celów podglądowych. Możemy więc na przykład przyjrzeć się mapom oraz projektom i zapoznać się ze zmianami w planach, a także przyjrzeć się charakterystyce danego terenu. Dokumenty elektroniczne mają jednak jedynie charakter pokazowy. Wyrysy oraz wypisy, które będą podstawą do dalszych działań musimy jednak w dalszym ciągu uzyskać w formie klasycznej – papierowej.

Z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego może zapoznać się każdy. Konieczne wyrysy i wyrysy możemy uzyskać w urzędzie gminy albo urzędzie miasta – w wydziale odpowiedzialnym za sprawy urbanistyczne. Warto jednak pamiętać o tym, że za wydanie tego rodzaju dokumentów będzie trzeba uiścić opłatę administracyjną, której wysokość odpowiada kosztom, które zostały poniesione na przygotowanie wyrysów oraz wypisów. Powinna być jednak również zgodna z przepisami dotyczącymi lokalnych opłat.

Co istotne, nie każda gmina sporządza studium – a już tym bardziej plan miejscowy. Jeżeli w naszej miejscowości nie znajdziemy tego rodzaju dokumentu, a chcemy otworzyć w niej własną działalność czy wybudować dom, powinniśmy postępować zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz aktualnymi przepisami prawnymi.

Kiedy warto zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

Jako właściciel nieruchomości, możemy zagospodarować ją w dowolny sposób… jednak tylko w granicach obowiązującego prawa oraz zgodnie z zapisami, które zostały zawarte w decyzji o warunkach zabudowy albo miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest zatem trochę tak jak w słynnym powiedzeniu Forda: „Możesz wybrać każdy kolor tego samochodu, pod warunkiem, że będzie to kolor czarny”…

Plan miejscowy i studium uwarunkowań warto sprawdzić przede wszystkim:

• jeśli rozważamy zakup wybranej działki. Dzięki temu dowiemy się, czy można w ogóle na niej budować, czy w jej sąsiedztwie powstaną jakiekolwiek inwestycje, czy infrastruktura drogowa zostanie zmodernizowana, czy ziemia nie jest narażona na różnego rodzaju zagrożenia oraz czy w bliskiej odległości nie powstanie na przykład wysypisko śmieci;
• jeżeli zamierzamy wybudować dom jednorodzinny. Przeglądając dokumenty dowiemy się czy są w tej kwestii jakiekolwiek ograniczeni co do kubatury budynku, jego wyglądu, ile miejsc parkingowych może mieć budynek, czy w pobliżu nie powstanie często uczęszczana droga lub hałaśliwy zakład produkcyjny, jakie inwestycje mogą powstać w sąsiedztwie etc.;
• jeśli mamy w planach kupić nieruchomość w celu rozpoczęcia własnej działalności gospodarczej. Zapoznając się dokumentom ustalimy czy teren danej parceli lub sąsiedniej nie jest objęty ograniczeniami w kwestii prowadzenia działalności, czy na terenie może powstać zabudowa usługowa, czy ważna dla biznesu droga biegnąca w pobliżu działki nie straci z biegiem lat na znaczeniu, etc.

Jakie przepisy regulują miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Najważniejszy dokument, na podstawie którego tworzony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań to Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503). Jako kolejne możemy wymienić rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii:

• z dnia 17 grudnia 2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 2404),
• z dnia 26 sierpnia 2003 r. oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589) oraz
• z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003 r.  Nr 164, poz. 1588 z późn. zm.).