Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu dotyczącym lokali mieszkalnych. Dzięki swojej specyfice prawnej gwarantuje on właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności niż w przypadku zwykłego najmu.

Co to jest najem okazjonalny?

Na wstępie wskazać trzeba, że zagadnienia związane z najmem okazjonalnym reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. z 2018 r., poz. 1234 z późn. zm.).

Zgodnie z w/w aktem prawnym – umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzidziałalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Z punktu widzenia prawnego, umowa najmu okazjonalnego stanowi umowę o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego, ma charakter obligacyjny, wzajemny i dwustronnie zobowiązujący, albowiem na jej podstawie zarówno wynajmujący, jak i najemca, zobowiązany jest do świadczenia wobec drugiej strony.

Najem okazjonalny różni się swoją charakterystyką prawną od zwykłej umowy najmu lokalu mieszkalnego. Przede wszystkim zabezpiecza on w znacznie większym stopniu prawa wynajmującego, w tym zwłaszcza w zakresie możliwości przeprowadzenia eksmisji niechcianego lokatora. W jego bowiem przypadku, najemca nie jest chroniony przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, w miejsce których zastosowanie mają normy regulujące instytucję najmu okazjonalnego. 

Dodać trzeba, że celem wprowadzenia okazjonalnego najmu lokali mieszkalnych była chęć wpłynięcia przez ustawodawcę na pobudzenie rynku najmu nieruchomości prywatnych, poprzez wzmocnienie pozycji wynajmującego.

Co może być przedmiotem umowy najmu okazjonalnego?

Wobec brzmienia cytowanego powyżej przepisu, stwierdzić trzeba, że  przedmiotem najmu okazjonalnego może być tylko i wyłącznie lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Zgodnie z ustawą o własności lokali – samodzielnym lokalem mieszkalnym, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Pamiętać trzeba, że do takiego lokalu mogą również przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicachnieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka oraz garaż. Z kolei ustawa o ochronie praw lokatorów wyraźnie stanowi, iż ilekroć w jest w niej mowa o lokalu, należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Najem okazjonalny nie może zatem obejmować lokalubędącego pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, jak również pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujących się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lubwypoczynkowych. Zgodnie bowiem z w/w aktem prawnym te ostatnie pomieszczenia nie są w ogóle lokalami. Najem okazjonalny nie może również dotyczyć lokali o charakterze usługowym, a więc mającym na celu  prowadzeniedziałalności gospodarczej.

Nie ma on także zastosowania do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, a więc stanowiących mieszkaniowy zasób gminy oraz będących własnością innych jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa. Dotyczy to także tych lokali, które gmina może wynajmować od innych właścicieli w celu ich podnajmowania osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód.

Kto może być podmiotem umowy najmu okazjonalnego?

Podmiotem umowy najmu okazjonalnego jest z jednej strony lokator, a więc najemca lokalu lub osoba, która go  używa na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, a z drugiej właściciel, którym jest wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Za „właściciela” lokalu, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, uznać trzeba osobę, która na postawie umowy najmu okazjonalnego lokalu oddaje najemcy do używania lokal w zamian za zapłatę umówionego czynszu, przy czym wynajmującym lokal wcale nie musi być jego właściciel w wąskim rozumieniu tego słowa. Sama ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje, że należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

W jednym z wyroków Sąd Najwyższy stwierdził, że „w myśl wprowadzonej w ustawie o ochronie praw lokatorów definicji właściciela pojęcie to obejmuje wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Właścicielem w rozumieniu powołanego przepisu jest także (…) najemca podnajmującylub użyczający lokal, członek spółdzielni mieszkaniowej dysponujący spółdzielczym prawem do lokalu mieszkalnego, jeżeli pozostaje z inną osobą (lokatorem) w stosunkuprawnym stwarzającym jej tytuł prawny do używania lokalu, a nawet osoba, której do wynajętego przez nią lokalu nie przysługuje żaden tytuł prawny. Stosunek najmu powstanie bowiem także wtedy, gdy wynajmującemu nie będzie przysługiwało żadne prawo do lokalu oddanego najemcy”.

Zaznaczyć trzeba, że stroną umowy najmu okazjonalnego, jako wynajmujący, może być każda osoba fizyczna, spełniająca opisane powyżej kryteria, pod warunkiem jednak, iż nie prowadzi ona działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Nie może więc to być działalność zarobkowa, prowadzona w sposób ciągły i zorganizowany. Nie ma jednak przeszkód prawnych, aby umowę takiego najmu, jako wynajmujący, zawarł przedsiębiorca, który prowadzi działalność gospodarczą nie związaną z wynajmowaniem lokali.

Również i drugą stroną umowy najmu okazjonalnego, jako najemca, może być tylko i wyłącznie osoba fizyczna. Tylko bowiem osoba fizyczna może zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe. Może to być także przedsiębiorca, w tym jednak wypadku, nie występuje ograniczenie w zakresie charakteru prowadzonej działalności gospodarczej, albowiem najemcą może być każdy przedsiębiorca, także ten, któryprowadzi działalność w zakresie wynajmowania lokali.  

Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Podkreślenia wymaga fakt, iż umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, iż w razie niezachowania tego wymogu, umowa taka nie wywoła żadnych skutków prawnych z mocy samego prawa, tak, jakby nigdy nie została zawarta.

Przepisy prawa wymagają także, aby do umowy najmu okazjonalnego lokalu załączone zostały w szczególności takie dokumenty, jak:

1) oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu używanego napodstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu, wystosowanego przez jego właściciela. Oświadczenie takie powinno mieć postać aktu notarialnego. Zaznaczyć przy tym trzeba, iż wynagrodzenie notariusza za sporządzenie takiego oświadczenia, nie może wynosić więcej, aniżeli 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę,

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Wynajmujący może żądać, aby oświadczenie to zostało złożone z podpisem notarialnie poświadczonym. W razie utraty możliwości zamieszkania w przez najemcę w takim lokalu, jest on obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia o tym wiadomości, wskazać inny lokal o takim przeznaczeniu oraz przedstawić odpowiednie oświadczenie jego właściciela. W przeciwnym przypadku, wynajmujący będzie uprawniony do wypowiedzenia na piśmie umowy najmu okazjonalnego, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Odnośnie przedmiotowych załączników, stwierdzić trzeba, iż uznać je należy za elementy przedmiotowo istotne (essentialianegotii) umowy najmu okazjonalnego. Tym samym przesądzają one o jej bycie pod względem prawnym oraz o skutkach prawnych jej zawarcia. Tak więc, aby skutecznie doszło do nawiązania takiej umowy, niezbędne jest dołączenie do niej wszystkich trzech oświadczeń. Dopuszczalne jest także zawarcie ich w samej treści umowy najmu okazjonalnego, tak, aby stały się immanentną częścią jej postanowień.

Oczywiście, do umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli strony tak zdecydują, mogą zostać załączone także inne dokumenty i oświadczenia, potwierdzające na przykład prawo do lokalu osoby składającej najemcy oświadczenie, iż  najemca oraz osoby z nim zamieszkujące będą mogły w nim zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu będącego przedmiotem najmu okazjonalnego.

Kaucja

Powinieneś wiedzieć, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego może zostać uzależnione przez wynajmującego od wpłacenia przez najemcę odpowiedniej kaucji. Ma ona postać pieniężną, zaś jej celem jest zabezpieczenie pokrycia przez niego należności z tytułu najmu, które przysługiwałyby właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz pokrycia ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Nie może ona jednak przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Oznacza to, że późniejsza zmiana wysokości czynszu nie wpływa na wysokość wpłaconej kaucji. Tym samym podwyżka czynszu nie rodzi po stronie najemcy skutku w postaci konieczności dodatkowej wpłaty w celu uzupełnienia wysokości wpłaconej uprzednio kaucji.

Dodać trzeba, że kaucja podlega zwrotowi najemcy w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności przysługujących właścicielowi. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Również zapis dotyczący przedmiotowej kaucji powinien znaleźć się w umowie najmu okazjonalnego, która dochodzi do skutku dopiero z chwilą wpłacenia przez najemcę przewidzianej w umowie kaucji.

Wysokość czynszu i obowiązek zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego

W umowie najmu okazjonalnego lokalu muszą znaleźć się także postanowienia dotyczące wysokości czynszu oraz ewentualnych innych opłat, do inkasowania których uprawniony będzie wynajmujący.

Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. 

Oznacza to, że wynajmujący ma prawo do pobierania od najemcy innych opłat, aniżeli wskazane powyżej, tylko i wyłącznie w przypadku, gdy zostało to wyraźnie przewidziane w treści zawartej umowy. 

Pojęcie „opłat niezależnych od właściciela” obejmuje opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Zaznaczyć trzeba, że właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie najmu okazjonalnego.

Umowa najmu powinna więc także określać warunki dokonywania przez wynajmującego podwyżek wysokości czynszu, a więc szczegółowo opisywać ich zasady. Jeśli takie postanowienia zostaną w zawartej umowie przez strony pominięte, wówczas dokonanie przez właściciela podwyżki wysokości czynszu będzie w zasadzie niemożliwe. 

Zaznaczyć trzeba, iż właściciel zobowiązany jest dokonać zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalunaczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na jego  miejsce zamieszkania, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku, do zawartej umowy, nie stosuje się przepisów odnośnie ograniczeń w podwyższaniu czynszu oraz pobieraniu jedynie opłat wskazanych w ustawie. Dlatego też, aby zabezpieczyć interesy najemcy, ustawodawca wprowadził obowiązek przedstawienia, na jego wyraźne żądanie, przez wynajmującego potwierdzenia złożenia przedmiotowego zgłoszenia.

Dorozumiane przedłużenie umowy najmu okazjonalnego

Podkreślić trzeba, że do umowy najmu okazjonalnego, zastosowanie ma przepis Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym – jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. 

Oznacza to, że w pełni możliwe pod względem prawnym jest tzw. dorozumiane (milczące) przedłużenie umowy najmu okazjonalnego. Jednakże jednocześnie zaznaczyć trzeba, iż  w takim wypadku, przekształcenie umowy najmu okazjonalnego lokalu w umowę zawartą na czas nieoznaczony, powodować będzie zarazem przekształcenie go w „zwykły” stosunek najmu lokalu.

Kiedy umowa najmu okazjonalnego przestaje obowiązywać? 

Ustanie umowy najmu okazjonalnego może nastąpić na skutek:

• jej wygaśnięcia, co następuje z mocy samego prawa, po upływie czasu, na jaki została zawarta, 

lub 

• 2) jej rozwiązania,  po upływie odpowiedniego okresu wypowiedzenia.

Kiedy można dokonać wypowiedzenia umowynajmu okazjonalnego?

Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lubuporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczeniadodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,

• utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazywał w załączniku do umowy oraz nie zaproponował innego mieszkania i/lub nie dostarczył oświadczenia jego właściciela o możliwości zamieszkania w przypadku przeprowadzenia egzekucji.

Z kolei najemca może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego:

• w przypadkach i terminach określonych w zawartej umowie,

• bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli w chwili wydania lokal miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie jego używanie lub jeśli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia ich nie usunął w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą,

• bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników.

Na jakich zasadach następuje eksmisja lokatora?

Po ustaniu umowy najmu okazjonalnego, najemca zobowiązany jest do niezwłocznego opróżnienia zajmowanego lokalu. Jeżeli nie uczyni tego dobrowolnie, wówczas właściciel uprawniony jest do doręczenia mu odpowiedniego żądania w tym przedmiocie. Dla swej ważności, musi ono zostać sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela oraz zawierać w szczególności:

• oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego dotyczy,

• wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania tego stosunku  prawnego,

• termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić zajmowany przez nie lokal.

Jeżeli wskazany powyżej termin upłynie bezskutecznie, właściciel może złożyć do Sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, zawierającemu oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, dołączając do niego jednocześnie:

• żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,

• dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela,

• potwierdzenie dokonania przez właściciela zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Po uzyskaniu klauzuli wykonalności, właściciel może skierować sprawę do komornika na drogę postępowania eksmisyjnego.

Pamiętać trzeba, iż najem okazjonalny częściowo znosi konieczność zastosowania przy dokonywaniu eksmisji ochrony praw lokatorów w tym zakresie, co m.in. dotyczyzakazu eksmisji w okresie zimowym (od 1 listopada do 31 marca) oraz obowiązku uprzedniego znalezienia dla najemcy gminnego lokalu zastępczego. Eksmisję z lokalu wynajmowanego okazjonalnie można przeprowadzić nawet w stosunku do kobiet w ciąży, nieletnich, niepełnosprawnych i obłożnie chorych – do lokalu podanego w oświadczeniu.

Powiązane posty