Tym wpisem chciałabym podsumować cykl wpisów o Nowej Ustawie Deweloperskiej, która weszła w życie z dniem 1 lipca 2022 roku.
Jednym z podstawowych celów dokonania zmian w ustawie deweloperskiej jest zwiększenie ochrony interesów nabywcy w relacji z deweloperem.
Ustawa wprowadziła m.in. :
- zmiany dotyczące procedury odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę,
- nowe obowiązki deweloperów względem nabywców,
- regulacje dotyczącą zasad zawierania umów rezerwacyjnych,
- nowe zasady zabezpieczenie środków wpłacanych przez nabywców poprzez utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Ustawa również rozszerzyła zakres podmiotowy oraz przedmiotowy jej stosowania w stosunku do poprzednio obowiązującej Ustawy. Poprzez m.in. wprowadzenie definicji przedsiębiorcy, który zobowiązany jest do stosowania Nowej Ustawy Deweloperskiej w ograniczonym zakresie jak również poprzez stosowanie jej regulacji do wszelkich innych lokali wybudowanych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego sprzedawanych wraz z lokalami mieszkalnymi, takich jak garaże czy komórki lokatorskie.
Zmiany w odbiorach budynków według Nowej Ustawy Deweloperskiej.
Jedną z istotnych zmian, które zostały wprowadzone tzw. Nową Ustawą Deweloperską jest szczegółowe uregulowanie procedury związanej z odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Odbiór dokonywany jest w obecności nabywcy, co wyklucza to tym samym praktykę odbiorów jednostronnych przez deweloperów. Jeżeli nabywca nie może się stawić na odbiór lokalu, może w jego imieniu działać pełnomocnik na podstawie pełnomocnictwa. Odbiór zakończony jest sporządzeniem protokołu, który zawiera m.in. zgłoszone wady lokalu lub domu jednorodzinnego.
W przypadku nieistotnych wad nabywca może żądać od dewelopera ich usunięcia, a gdy deweloper tego nie zrobi, uczynić to na jego koszt, pod warunkiem, że wcześniej deweloper nie usunął ich w dwóch kolejno wyznaczanych terminach na podstawie ustawy deweloperskiej. Natomiast w przypadku wad istotnych nabywcy przysługuje, zamiast zastępczego usunięcia wad, możliwość odstąpienia od umowy.
Odmiennie niż w poprzednim stanie prawnym nabywca uprawniony jest do odmowy dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia podczas odbioru, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole.
Odmowa uznania wady przez dewelopera może przybrać dwie formy :
- deweloper może w ogóle nie uznać istnienia wady albo
- uznać, że dana wad ma charakter nieistotny.
W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jest to całkowicie nowe rozwiązanie. Ustawa wskazuje, że nabywca zobowiązany jest do wystąpienia z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy.
W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy. Kwestia kosztów sporządzenia opinii zależy od rezultatu oceny rzeczoznawcy. W przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty te obciążać będą w całości nabywcę, natomiast w przypadku stwierdzenia istnienia wady istotnej – dewelopera.
W sytuacji kiedy wada lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego zostanie stwierdzona przez nabywcę w okresie od dnia podpisania protokołu do dnia zawarcia z deweloperem umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej, nabywca może zgłosić taką wadę deweloperowi. W tym przypadku nabywca nie będzie mógł skorzystać z odmowy dokonania odbioru, gdyż odbiór ten już nastąpił.
- Czym jest wada istotna w tzw. Nowej Ustawie Deweloperskiej?
Co ważne tzw. Nowa Ustawa Deweloperska nie definiuje pojęcia wady zarówno istotnej, jak i nieistotnej. Pomocne w ustaleniu, czy dana wada jest wadą istotną, czy też nie, będą z pewnością opinie biegłych, jak również dorobek doktryny i judykatury w zakresie definicji wady istotnej w kontekście przepisów o rękojmi.
Tym samym Nowa Ustawa Deweloperska w znacznej mierze jest powieleniem dotychczas obowiązujących mechanizmów. Dodano jednak nowe uprawnienia jak m.in. uprawnienie nabywcy do dokonania odmowy odbioru lokalu z uwagi na jego wady istotne. Bezspornie kwestią problematyczną, która po wejściu w życie tzw. Nowej Ustawy Deweloperskiej powoduje wątpliwości jest brak jednoznacznej definicji legalnej wady istotnej, od której uzależniony jest katalog uprawnień nabywcy.
W praktyce zatem, w przypadku sporu między deweloperem a nabywcą o to czy lokal obarczony jest istotnymi wadami, odstąpienie od umowy z deweloperem przed dokonaniem odbioru lokalu uzależnione będzie od treści opinii rzeczoznawcy budowlanego. Bezwględnie to rozwiązanie może budzić istotne wątpliwości. W pierwszej kolejności dokonanie oceny, czy wada ma istotny charakter, musi uwzględniać relację wady do treści umowy między stronami, co może wiązać się z potrzebą dokonywania jej wykładni. Wykracza to poza kompetencje biegłego. Ponadto deweloper nie ma wpływu na wybór rzeczoznawcy a ustawa nie przewiduje możliwości sądowego zakwestionowania przez dewelopera prawidłowości opinii przedstawionej przez nabywcę.
Uregulowanie umowy rezerwacyjnej.
Nowa Ustawa Deweloperska wprowadza przepisy regulujące instytucję umowy rezerwacyjnej. Faktem jest, iż umowa rezerwacyjna w praktyce istniała już wcześniej, ale nie była ona wprost usunkcjowana w przepisach prawa.
Przez umowę rezerwacyjną zatem należy rozumieć umowę, której przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z jego oferty sprzedaży, wybranego z tej oferty przez nabywcę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną.
Umowa rezerwacyjna może zostać zawarta przed każdą z umów objętych zakresem przedmiotowym ustawy.
Forma i treść umowy rezerwacyjnej Ustawa wymaga by dla swej ważności umowa rezerwacyjna została zawarta w formie pisemnej. W treści umowy konieczne jest określenie:
- stron, miejsca i datę zawarcia umowy;
- ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
- wysokości opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
- okresu, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
- usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
- powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
Co istotne, decyzja co do zawarcia umowy rezerwacyjnej będzie zależała od woli przyszłych kontrahentów. To sami kontrahenci decydują, czy umowę deweloperską albo inną umowę objętą zakresem ustawy poprzedzić zawarciem umowy rezerwacyjnej. Od woli stron umowy rezerwacyjnej zależy również decyzja o pobraniu opłaty rezerwacyjnej. Wysokość takiej opłaty nie będzie jednak mogła przekroczyć 1% ceny lokalu.
Umowa rezerwacyjna zawierana jest na czas określony. W sytuacji kiedy rezerwujący ubiega się o kredyt, czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.
Prospekt informacyjny
Nowa Ustawa Deweloperska wprowadza nowe przepisy regulujące zasady sporządzania oraz doręczenia prospektu informacyjnego.
Deweloper przed zawarciem umowy deweloperskiej i rezerwacyjnej oraz innych umów, o których mowa w ustawie zobowiązany jest do bezpłatnego przekazania klientowi prospektu informacyjnego wraz z załącznikami na trwałym nośniku.
W istotny sposób w stosunku do dotychczasowych uregulowań zmienił się wzór prospektu informacyjnego, a co za tym idzie zmianie uległ zakres danych udostępnianych potencjalnemu nabywcy.
- Wzór prospektu deweloperskiego znajduje się w załączniku do Nowej Ustawy Deweloperskiej i składa się z części ogólnej oraz części indywidualnej.
W świetle wszystkich obowiązków Dewelopera to bezwględnie prospekt informacyjny stanowi najsilniejszy instrumentem ochrony nabywcy. Ma on na celu w przystępny sposób dostarczać nabywcom informacji niezbędnych do podjęcia rozsądnej decyzji dotyczącej wyboru danego lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) i zawarcia umowy deweloperskiej z określonym deweloperem.
Dążenie do zapewnienia nabywcom jak najszerszej ochrony skutkuje wprowadzeniem do ustawy szeregu przepisów karnych, penalizujących konkretne niezgodne z prawem działania Dewelopera.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Nowa Ustawa Deweloperska określa zasady działania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, którego celem jest zwiększenie ochrony osób kupujących nowe mieszkania. W przypadku upadku firmy deweloperskiej Fundusz Gwarancyjny ma za zadanie eliminować ryzyko utraty przez nabywców środków finansowych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych.
Kiedy stosujemy Nową Ustawę Deweloperską?
Nowe przepisy obowiązują od 1 lipca 2022 r, jednak nie wszystkie przedsięwzięcia deweloperskie muszą być realizowane zgodnie z jej treścią. Ustawodawca przewidział 2- letni okres przejściowy. Co ważne pod pewnymi warunkami deweloper będzie mógł do końca 2024 r. działać na starych zasadach. Przede wszystko istotny będzie tutaj moment, w którym deweloper rozpocznie sprzedaż i kiedy zawrze pierwszą umowę deweloperską danej inwestycji. Co do zasady, nowe przepisy nie znajdą zastosowania do przedsięwzięć deweloperskich, co do których sprzedaż rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 r. i jednocześnie przed tym dniem deweloper podpisał co najmniej jedną umowę deweloperską.W takiej sytuacji, co do całej inwestycji deweloper może stosować przepisy tzw. „starej ustawy deweloperskiej”. W pozostałych przypadkach deweloper będzie musiał stosować przepisy nowej ustawy od momentu wejścia jej w życie. Po upływie okresu przejściowego każda umowa deweloperska będzie już musiała być tworzona według nowych przepisów.