Ustawa z dnia 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym tzw. nowa ustawą deweloperska, powołała do życia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jak rownież uregulowała kwestie dotyczące umów rezerwacyjnych, nadzoru nad wydatkowaniem środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego czy usunięciem wad na koszt dewelopera z zastrzeżeniem możliwości odstąpienia od umowy, jeśli przy odbiorze mieszkania wystąpią wady istotne.
Ustawa nałożyła na dewelopera szereg obowiązków informacyjnych, które mają za zadanie zapewnić potencjalnemu nabywcy aktualne informacje o realizowanej inwestycji. W praktyce rolę tą pełni prospekt informacyjny oraz prawo nabywcy zapoznania się z określonymi dokumentami.
Zatem zgodnie z nową ustawą deweloperską deweloper, który rozpoczyna sprzedaż zobligowany jest do:
a) sporządzenia prospektu informacyjnego, który dotyczy danego przedsięwzięcia deweloperskiego, a w przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego prospekt informacyjny dla zadania inwestycyjnego.
b) posiadania zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę albo na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość, albo na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu użytkowego nabywanego wraz z inną umową po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę;
c) posiadania otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego (MRP) dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego, a w przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego – zawrzeć umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego odrębnie dla każdego zadania inwestycyjnego;
d) udostępnienia wskazanych dokumentów osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej;
e) sporządzenia harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Prospekt informacyjny
Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub w przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego prospekt informacyjny dla zadania inwestycyjnego.
Przed zawarciem umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej zatem deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku osobie zainteresowanej zawarciem umowy prospekt informacyjny wraz z załącznikami. W przypadku doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku innym niż papier deweloper jest obowiązany, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej do udostępnienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami na papierze w lokalu przedsiębiorstwa.
Kiedy dokonywane są zmiany w zakresie danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Niniejsze następuje poprzez doręczenie aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w których są określone aktualne dane i informacje, albo nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w których zmiana jest wskazana w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie.
Deweloper jest obowiązany doręczyć informację o zmianie, w terminie umożliwiającym zapoznanie się z jej treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej.
Wzór prospektu informacyjnego, stanowi załącznik do ustawy i został uzupełniony o następujące informacje:
a) datę uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku albo zakończenia budowy domu jednorodzinnego,
b) treść informacji o jednolitym limicie gwarancyjnym przysługującym w sytuacji upadłości banku, w którym prowadzony jest MRP,
c) informację zamieszczaną w przypadku zawarcia umowy MRP z oddziałem instytucji kredytowej, o której mowa w art 4 ust. 1 pkt 18 ustawy z 29.08.1997 r. – Prawo bankowe,
d) powierzchnię lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
e) cenę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
f) datę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego,
g) datę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego.
W prospekcie informacyjnym deweloper jest zobowiązany wskazać sposób obliczania wysokości składki odprowadzanej na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Nowym załącznikiem do prospektu jest szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości).
Zgoda na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu na nabywcę jako przesłanka dopuszczalności sprzedaż
Nowym obowiązkiem nałożonym ustawą jest obowiązek posiadania przez dewelopera zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązania do udzielenia takiej zgody, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do udzielenia takiej zgody, jeżeli takie obciążenie istnieje.
Otwarty albo zamknięty mieszkaniowych rachunku powierniczego
W nowej ustawie określono, że deweloper zobowiązany jest do posiadania MRP już w momencie rozpoczęcia sprzedaży, czyli w momencie podania do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Kolejną zmianą jest wprowadzenie obowiązku posiadania MRP również w sytuacji, gdy w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wyodrębniono zadanie inwestycyjne.
W nowej ustawie deweloperskiej wykreślono z katalogu środków ochrony wpłat otwarty rachunek mieszkaniowy oferowany z dodatkowym zabezpieczeniem w postaci gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej.
Zatem w nowej ustawie deweloperskiej przewidziano dwa środki ochrony:
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (OMRP),
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (ZMRP),
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych bank przeleje deweloperowi po zweryfikowaniu m.in., czy deweloper:
1) nie zalega ze zobowiązaniami publicznoprawnymi,
2) uregulował płatności wobec wykonawców lub podwykonawców,
3) nie zalega ze zobowiązaniami wobec nabywców, którzy odstąpili od umowy,
4) wpłacił składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny w odpowiedniej wysokości (składki te są wnoszone za pośrednictwem banku).
Inne obowiązki informacyjne
Poza wszystkimi wyżej opisanymi obowiązkami informacyjnymi deweloper zobowiązany jest także na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy do zapewnienia możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:
1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
2) aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem komputerowym z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego, jeżeli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
3) pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy,
4) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku:
a) prowadzenia działalności przez okres krótszy niż dwa lata – sprawozdaniem finansowym za okres ostatniego roku,
b) realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej w rozumieniu art 4 § 1 pkt 4 ustawy z 15.09.2000 r. – Kodeks spółek handlowych oraz spółki celowej;
5) projektem budowlanym;
6) decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu;
7) zaświadczeniem o samodzielności lokalu
8) aktem ustanowienia odrębnej własności lokalu
9) dokumentem potwierdzającym zgodę na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu na nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia.
Deweloper ma ponadto obowiązek sporządzić harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, który określa co najmniej:
1) etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego;
2) procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego;
3) termin zakończenia każdego z etapów.
W świetle powyższych obowiązków bezwględnie to prospekt informacyjny stanowi najsilniejszy instrumentem ochrony nabywcy. Ma on na celu w przystępny sposób dostarczać nabywcom informacji niezbędnych do podjęcia rozsądnej decyzji dotyczącej wyboru danego lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) i zawarcia umowy deweloperskiej z określonym deweloperem.
Dążenie do zapewnienia nabywcom jak najszerszej ochrony skutkuje wprowadzeniem do ustawy szeregu przepisów karnych, penalizujących konkretne niezgodne z prawem działania dewelopera, o których będzie mowa w następnym artykule.
