Obszar oddziaływania obiektu a status strony postępowania o wydanie pozwolenia na budowę

Ustawą z dnia 13 lutego 2020 r. – o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, prawodawca zmodyfikował definicję pojęcia „obszar oddziaływania obiektu”. Z jej treści wyeliminowano wyrażenie „w zagospodarowaniu”, co implikuje istotną – m.in. dla właścicieli nieruchomości sąsiednich – zmianę, ograniczając możliwość uzyskania statusu strony w postępowaniu administracyjnym w przedmiocie uzyskania pozwolenia na budowę. Przepisy pow

Definicję „obszaru oddziaływania obiektu” do ustawy – Prawo budowlane wprowadzono w 2003 roku w związku ze zmianą przepisu art. 28 ustawy – Prawo budowlane, w którym ustawodawca określił m.in. krąg podmiotów posiadających przymiot strony w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Stosownie do treści ust. 2 powołanego przepisu, stronami w tym postępowaniu są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w „obszarze oddziaływania obiektu”.

Zgodnie z aktualnym brzemieniem art. 3 pkt 20 ustawy – Prawo budowlane przez „obszar oddziaływania obiektu”, należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu terenu (w tym zabudowy). Pojęcie „zagospodarowanie terenu” może wyrażać zarówno budowę obiektu budowlanego (wiązać się wykonaniem robót budowlanych), jak również odnosić się do innych zmian, niezwiązanych z budową czy wykonywaniem robót budowlanych; tym samym sprzyja ono szerokiej intepretacji pojęcia „obszaru oddziaływania obiektu”.

Zgodnie ze stanowiskiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi zawartym w wyroku z dnia 2 sierpnia 2018 roku (II SA/Łd 467/18) pojęcia „ograniczeń w zagospodarowaniu terenu” w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy – Prawo budowlane nie można zawężać do samych tylko „ograniczeń zabudowy” tego terenu, i w konsekwencji w tak błędnie (zbyt wąsko) określonym zakresie prowadzić analizy na tle art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego. Uzasadnienie powyższego – zdaniem WSA – stanowi sama treść definicji legalnej „obszaru oddziaływania obiektu”, gdzie wspomniane „ograniczenia zabudowy” zostały wymienione tylko jako przykładowy rodzaj „ograniczeń w zagospodarowaniu terenu”. W tym samym wyroku stwierdzono, że pojęcie „ograniczenia w zagospodarowaniu” ma niewątpliwie szerszy zakres znaczeniowy niż same tylko „ograniczenia zabudowy”, a przejawami takiego oddziaływania są np. hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne albo zanieczyszczenie powietrza, wody lub gleby, bądź też pozbawienie lub ograniczenie możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że do przepisów odrębnych, w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy – Prawo budowlane, należą nie tylko przepisy rozporządzeń określających warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przepisy z zakresu ochrony środowiska czy planowania i zagospodarowania przestrzennego, ale także przepisy prawa cywilnego dotyczące własności i innych praw rzeczowych (określone w Kodeksie cywilnym i innych ustawach). Powyższe wynikać ma z faktu, że realizacja inwestycji może uniemożliwić realizację tych praw oraz dochodzenie roszczeń w stosownej procedurze przed sądem powszechnym. Dotychczasowe wyroki NSA wskazują, że przez ograniczenie możliwości zagospodarowania działki sąsiedniej należy rozumieć także utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 czerwca 2011 roku, II OSK 1296/10; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia z 28 marca 2007 roku, II OSK 208/06; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 czerwca 2012 roku, II OSK 1613/11; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2014 roku, II OSK 1899/13; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2009 roku, II OSK 626/08, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 października 2010 roku, II OSK 1774/096; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego zd nia 6 czerwca 2013 roku, II OSK 332/12; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 lutego 2013 roku, II OSK 1994/11).

Obecnie – wyznaczając obszar oddziaływania obiektu – organ ma obowiązek zbadać okoliczności sprawy z uwzględnieniem przepisów odrębnych, o jakich mowa w art. 3 pkt 20 ustawy – Prawo budowlane, mając na wzgledzie konstrukcję projektowanego obiektu i inne jego cechy charakterystyczne, a także sposób zagospodarowania terenu znajdującego się w otoczeniu projektowanej inwestycji. W sytuacji, gdy z ww. przepisów odrębnych wynikają ograniczenia w zagospodarowaniu, a zatem również w zabudowie sąsiednich nieruchomości, należy uznać, że dana nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji, a jej właściciel, użytkownik lub zarządca ma interes prawny w kwestionowaniu konkretnych rozwiązań projektowych (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 grudnia 2019 roku, VII SA/Wa 1111/19).

Ustalenie stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę zawiera element potencjalności, gdyż ocena wpływu jakiejś inwestycji na otoczenie obejmuje całą gamę zagadnień związanych z oddziaływaniem projektowanego obiektu na nieruchomości znajdujące się w jego otoczeniu. Dlatego właśnie stroną takiego postępowania powinny być nie tylko osoby, których prawa zostają naruszone określonym rozwiązaniem projektowym, ale też takie, na których nieruchomości obiekt projektowany może oddziaływać, nawet jeśli z projektu budowlanego wynika, że spełniono wszystkie wymagania wynikające z przepisów prawa budowlanego (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 17 lutego 2020 roku, II SA/Ol 938/19).

Wskazana modyfikacja definicji „obszaru oddziaływania obiektu” wynika z faktu, iż w ocenie ustawodawcy prawo budowlane powinno zajmować się jedynie tą formą zagospodarowania, która dotyczy obiektów budowlanych, a zatem wyłącznie „zabudową”. W uzasadnieniu projektu powołanej na wstępie ustawy  z dnia 13 lutego 2020 r. – o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw wskazano, że „ustalanie obszaru oddziaływania obiektu budowlanego staje się niezwykle trudne, gdyż w ocenie różnych wyroków pojęcie to odnosi się do różnych wartości i bliżej niedookreślonych oddziaływań (wibracje, zanieczyszczenia), w tym immisji, co do których granice nie mogą być ustalane jednoznacznie zwłaszcza przez organy administracji architektoniczno-budowlanej czy projektantów – tymczasem, uwagi na to, że obszar oddziaływania obiektu jest podstawą ustalania stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę, pojęcie to musi być jednoznaczne”.

Ustawodawca uznał, iż „konieczne jest doprecyzowanie definicji obszaru oddziaływania obiektu, aby dostosowana była do materii regulowanej przez Prawo budowlane. Ograniczenia w zabudowie są jednoznaczne do ustalenia, odnoszą się do takiego wpływu na nieruchomość, który uniemożliwia lub ogranicza wykonywanie robót budowlanych (w tym budowę obiektów budowlanych) z uwagi na niespełnianie przepisów techniczno-budowlanych i innych przepisów szczególnych, które stawiają wprost wymogi dotyczące zabudowy (przede wszystkim wymogi dotyczące odległości jednych obiektów budowlanych od innych obiektów budowlanych). Wraz z wejściem w życie przedmiotowej nowelizacji „obszar oddziaływania” budowanego obiektu budowlanego stanowić będzie obszar, w stosunku do którego obiekt ów wprowadzi ograniczenia możliwości budowy innych obiektów budowlanych (ze względu na wymogi przepisów odnoszące się do zabudowy, a nie ze względu na dowolne, subiektywne uciążliwości)”.

W konsekwencji „ograniczenia” obszaru oddziaływania obiektu (do wybranej kategorii sytuacji pozostających w związku z zabudową), ograniczeniu ulegnie także możliwość uzyskania statusu strony postępowania, o której mowa w art. 28 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane. Z pewnością przedmiotowa zmiana zostanie pozytywnie oceniona przez inwestorów (np. deweloperów). W przypadku właścicieli nieruchomości sąsiadujących z nieruchomością, na której inwestycja będzie usytuowana, zmiana powyższa niejednokrotnie uniemożliwi udział w postępowaniu i chociażby skuteczne wniesienie odwołania od decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę. Z praktyki orzeczniczej wynika, że duża część decyzji uchylana była na skutek odwołań właścicieli lokali mieszczących się w budynkach sąsiadujących z projektowanym obiektem budowlanym – z powodu ograniczenia w sposobie zagospodarowania tychże lokali, tj. ograniczenia nasłonecznienia. I tak, po wejściu w życie przedmiotowej nowelizacji właściciele lokali znajdujących się budynkach, którym projektowany obiekt budowlany ograniczy dostęp światła nie będą już stronami postępowania i nie będą mogli skutecznie zakwestionować wydanej w jego toku decyzji.

Powiązane posty