Tym wpisem chcielibyśmy rozpocząć cykl wpisów na temat zmian wprowadzonych nową ustawą deweloperską, zaczynając w dniu dzisiejszym od problematyki odbioru budynków.
Z dniem 1 lipca 2022 roku weszła w życie Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Podstawowym założeniem nowej ustawy jest zwiększenie efektywnej ochrony nabywcy w relacjach z deweloperem.Przepisy umów mniej korzystne dla nabywcy niż regulacje ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się przepisy ustawowe.
Zasady oraz tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz zasady odpowiedzialności nabywcy i dewelopera stanowią kolejne zagadnienie, które zostało
wyszczególnione i doprecyzowane w Nowej Ustawie Deweloperskiej.
Odbiór odbywa się zawsze w obecności nabywcy.
Z czynności odbiorowych sporządza się protokół, który zawiera stwierdzone wady przedmiotu umowy, odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku wystąpienia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo jej odmowę.
Stwierdzenie przez nabywcę wad w toku odbioru
W razie wykrycia wad podczas odbioru w zależności od tego czy wady są istotne czy nieistotne ustawodawca wprowadził szczegółowe rozwiązania, czego brakowało w poprzedniej ustawie.
Wady nieistotne
Ustawa nie precyzuje pojęcia „wady nieistotnej”, a jedynie wprost odwołuje się do „wad istotnych” przedmiotu odbioru, co może prowadzić do rozbieżności w interpretacji i utrudniać nabywcy prawidłowe skorzystanie z przysługujących mu uprawnień.
Zgodnie z nowymi przepisami deweloper jest zobowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu odbioru, przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie ich uznania oraz przyczynie takiego stanu rzeczy. W sytuacji kiedy deweloper ychuni temu termonowi uważa się, że wady zostały przez niego uznane.
Deweloper ma 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru na usunięcie uznanych wad. Jeśli tak się nie stanie mimo dochowania przez niego należytej staranności, deweloper wskazuje uzasadnienie opóźnienia oraz kolejny termin usunięcia wad, który nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
W sytuacji gdy i z kolejnego terminu deweloper się nie wywiąże albo w ogóle go nie wskaże, uprawnienie do podania kolejnego terminu pojawia się po stronie nabywcy. Jeśli i on upłynie bezskutecznie, nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.
Wady istotne
W nowej ustawie deweloperskiej wprowadzone zostało pojęcie wady istotnej. Jej stwierdzenie uprawnia nabywcę do odmowy dokonania odbioru, a w konsekwencji może też prowadzić do powstania po stronie nabywcy prawa do odstąpienia od umowy deweloperskie.
Ustawa nie precyzuje jednak, jak pojęcie wady istotnej należy rozumieć. Jest to klauzula generalna, która ma prowadzić do tego, aby każdy przypadek był indywidualnie oceniany i rozpatrywany.
Natomiast stanowisko dewelopera co do uznania lub odmowy uznania wady istotnej przedmiotu odbioru powinno znaleźć się już w protokole odbioru.
Mając niniejsze na uwadze możemy na tym zmierzyć się dwoma sytuacji
- w trakcie odbioru wykryto wadę istotną przedmiotu odbioru i deweloper uznaje ją w protokole odbioru; wtedy zastosowanie znajduje procedura naprawcza, jak przy stwierdzeniu wad nieistotnych z tym zastrzeżeniem, że uprawnienie nabywcy do wykonania zastępczego zastępuje uprawnienie do odstąpienia od umowy.
- w trakcie odbioru wykryto wadę istotną, a deweloper nie uznał wady w protokole odbioru; wtedy nabywca może odmówić odbioru, a odmowa ta nie ma wpływu na bieg 120 dniowego terminu, którego upływ jest konieczny, by nabywca mógł odstąpić od umowy ze względu na niedokonanie przez dewelopera przeniesienia własności w terminach umownych.
Następnie strony mają ustalić termin powtórnego odbioru, z uwzględnieniem czasu koniecznego dla dewelopera do usunięcia wady istotnej. Wystąpienie wad istotnych nie kreuje po stronie nabywcy prawa do skorzystania z wykonania zastępczego, ale odmowy odbioru, a następnie odstąpienia od umowy.
Podczas drugiego odbioru gdy nabywca ponownie zgłosi istnienie wady istotnej. Ustawodawca nałożył obowiązek na nabywcę, iż ten musi w terminie miesiąca od dnia odmowy wystąpić z wnioskiem do rzeczoznawcy budowlanego o sporządzenie opinii dotyczącej istnienia wady istotnej. W przypadku gdy rzeczoznawca budowlany stwierdzi, że wada istotna rzeczywiście istnieje, wtedy nabywca będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej, a koszty sporządzonej opinii w całości obciążą dewelopera.
Deweloper nie ma możliwości w żaden sposób odnieść się do przedłożonej ekspertyzy ani przedstawić ewentualnych do niej zarzutów.
Stwierdzenie wad po dokonaniu odbioru
Nabywca może skorzystać z roszczeń z tytułu rękojmi, przysługujących mu na zasadach ogólnych wynikających z Kodeksu cywilnego po dokonaniu przeniesienia prawa własności.
Natomiast w okresie od dnia podpisania protokołu do dnia zawarcia umowy przenoszącej prawa na nabywcę zasady opisane powyżej mają takie samo zastosowanie, a więc nabywca na tych samych warunkach może zgłaszać deweloperowi wady i korzystać z przyznanych mu uprawnień.
Zakres zastosowania nowych reguł odbioru
Przepisy przejściowe nowej ustawy wymuszają na deweloperze szczegółowe przeanalizowanie prowadzonego przez siebie przedsięwzięcia deweloperskie pod kątem przesłanek stosowania nowej ustawy deweloperskiej.
W uproszczeniu moment stosowania nowej ustawy powiązany jest z chwilą rozpoczęcia sprzedaży w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, jak również ewentualnie zadania inwestycyjnego, wydzielonego z tego przedsięwzięcia.
