Odpowiedzialność karna w Nowej Ustawie Deweloperskiej

Zgodnie z zapowiedzią, dzisiaj kilka słów o odpowiedzialności karnej przewidzianej w tzw. „Nowej Ustawie Deweloperskiej (ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym). 

Ustawodawca w stosunku do poprzedniej regulacji rozszerzył zakres zachowań podlegających penalizacji, a także rozszerzył krąg podmiotów, którym odpowiedzialność karna za naruszenie przepisów nowej ustawy deweloperskiej grozi.

  • Niesporządzenie prospektu informacyjnego

Podobnie jak dotychczas, odpowiedzialności karnej podlega niesporządzenie prospektu informacyjnego. Różnica jednak w przepisach dotyczy ich redakcji.

Nowa Ustawa Deweloperska przewiduje karę grzywny dla tego, kto będąc obowiązanym do sporządzenia prospektu informacyjnego, nie sporządza tego prospektu mimo rozpoczęcia sprzedaży. Istotne jest wskazanie w Nowej Ustawie Deweloperskiej momentu, od którego należy liczyć czas rozpoczęcia sprzedaży; w art. 5 pkt 12 ustawy został on wskazany jako podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zada- nia inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich albo umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2.

Odpowiedzialności karnej podlega przy tym osoba, która była zobowiązana do jego sporządzenia. Czyn jest zagrożony karą grzywny.

  • Odpowiedzialność karna za podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie informacyjnym

Kolejnym zachowaniem penalizowanym zarówno przez obecne, jak i nowe przepisy jest podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie informacyjnym. Grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2 podlega ten kto, będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje.

  • Odpowiedzialność za niezapewnienie środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców

Karą grzywny, karą ograniczenia wolności lub karą pozbawienia wolności do lat 2, zagrożony jest czyn polegający na niezapewnieniu nabywcom jednego z przewidzianych ustawą środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, to jest otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Co ważne obowiązek zawarcia przez dewelopera umowy z bankiem został zastrzeżony już na moment zawarcia pierwszej umowy rezerwacyjnej, w dotychczasowym stanie prawnym zawieranie umów rezerwacyjnych nie było w ogóle przedmiotem regulacji ustawowej.

  • Odpowiedzialność za brak zgody na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu na nabywcę

Od 01 lipca 2022 r. deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, zobowiązany jest do posiadania zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia, jeżeli takie obciążenie istnieje. 

Jest to nowe rozwiązanie wprowadzone na mocy Nowej Ustawy Deweloperskiej, a zaniechania w tym zakresie przewidziano karę grzywny.

Osoby ponoszące odpowiedzialność w przypadku dewelopera niebędącego osobą fizyczną

Nowe przepisy doprecyzowują zasady odpowiedzialności karnej dewelopera, który nie jest osobą fizyczną. Wskazano zatem, że jeżeli deweloperem jest podmiot niebędący osobą fizyczną, odpowiedzialność karną przewidzianą w ustawie ponosi osoba fizyczna działająca w imieniu lub w interesie dewelopera w ramach uprawnienia lub obowiązku do jego reprezentowania lub podejmowania w jego imieniu decyzji.

  • Odpowiedzialność karna za wypłatę środków z rachunku mieszkaniowego

Przepisy karne w ustawie deweloperskiej dotyczą również banków prowadzących mieszkaniowe rachunki powiernicze.

Zgodnie z uprzednio obowiązująca ustawą karze podlegał ten, kto wbrew przepisom ustawy wypłacał deweloperowi środki zgromadzone na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Nowe przepisy wprowadzają podobnie jak miało to miejsce w dotychczas obowiązującym reżimie deweloperskim, odpowiedzialność karną dla podmiotu, który wypłaca deweloperowi środki z naruszeniem ustawy zgromadzone na: zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym, otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym bez przeprowadzenia kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Dodatkowo został powołany Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ściśle powiązany z procedurą dokonywania wpłat przez nabywców na rachunki powiernicze.

Jak zostało zatem wskazane przepisy Nowej Ustawy Deweloperskiej  zmodyfikowały obowiązki związane z przygotowaniem oraz prowadzeniem przedsięwzięcia deweloperskiego spoczywające na deweloperach co wpłynęło  na zmianę zawartych w ustawie przepisów karnych.

Po wejściu w życie Nowej Ustawy Deweloperskiej jednym z najczęstszych problemów jakie się pojawiają jest rozstrzygnięcie zakresu podmiotowego i przedmiotowego ustawy, czyli tak naprawdę kto i kiedy powinien ją stosować. Nowa Ustawa Deweloperska bowiem m.in. rozszerza zakres przedmiotowy i podmiotowy dotychczasowych przepisów stosowanych do sprzedaży lokali mieszkalnych i domów budowanych w ramach przedsięwzięć deweloperskich oraz modyfikuje treść umowy deweloperskiej oraz ustawowe prawo odstąpienia od umowy. Faktem jest, iż poprzednio obowiązującą ustawę stosowaliśmy...
Czytaj więcej
Ustawa z dnia 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym tzw. Nowa Ustawa Deweloperska wprowadza nowe przepisy regulujące zasady sporządzania oraz doręczenia prospektu informacyjnego. Deweloper przed zawarciem umowy deweloperskiej i rezerwacyjnej oraz innych umów, o których mowa w ustawie zobowiązany jest do bezpłatnego przekazania klientowi prospektu informacyjnego wraz z załącznikami na trwałym nośniku.  W istotny sposób w stosunku do dotychczasowych uregulowań zmienił się wzór prospektu...
Czytaj więcej
Ustawa z dnia 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym tzw. Nowa Ustawa Deweloperska nakłada na dewelopera obowiązek podpisywania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego także po zakończeniu całego procesu inwestycyjnego, czyli także po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku. W świetle starej ustawy po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie deweloper mógł podpisywać umowy w formie cywilno-prawnej.  Czym zatem jest umowa deweloperska? Umowa deweloperska zawierana...
Czytaj więcej
Cudzoziemiec spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (obszar ten tworzą kraje Unii Europejskiej, Islandia, Liechtenstein i Norwegia) albo Szwajcarii, który zamierza nabyć nieruchomość w Polsce powinien uzyskać wcześniej zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.
Czytaj więcej
Aktualnie w obrocie gospodarczym kary umowne stanowią element niemalże każdej umowy zawieranej w branży budowlanej. Są skutecznym narzędziem do dyscyplinowania drugiej strony umowy do należytego i terminowego wykonania zobowiązania. Zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego kara umowna to zastrzeżenie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. Głównym założeniem kary umownej jest mobilizacja drugiej strony do tego...
Czytaj więcej
Jedną z istotnych zmian, które zostały wprowadzone tzw. Nową Ustawą Deweloperską jest szczegółowe uregulowanie procedury związanej z odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Odbiór dokonywany jest w obecności nabywcy. Kiedy nabywca nie może się stawić na odbiór lokalu, może w jego imieniu działać pełnomocnik. Odbiór zakończony jest sporządzeniem protokołu, który zawiera m.in. zgłoszone wady lokalu lub domu jednorodzinnego.  W przypadku nieistotnych wad nabywca może żądać...
Czytaj więcej
Zgodnie z zapowiedzią, dzisiaj kilka słów o odpowiedzialności karnej przewidzianej w tzw. „Nowej Ustawie Deweloperskiej (ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym).  Ustawodawca w stosunku do poprzedniej regulacji rozszerzył zakres zachowań podlegających penalizacji, a także rozszerzył krąg podmiotów, którym odpowiedzialność karna za naruszenie przepisów nowej ustawy deweloperskiej grozi. Niesporządzenie prospektu informacyjnego Podobnie jak dotychczas,...
Czytaj więcej
Odbiór robót jest jedną z najważniejszych czynności w relacji pomiędzy inwestorem a wykonawcą. Odbiór jest potwierdzeniem wykonanie zobowiązania przez wykonawcę z umowy o roboty budowlane. Po jego dokonaniu wykonawca może żądać zapłaty wynagrodzenia przez inwestora. Moment odbioru robót jest także istotny dla odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi za wady lub gwarancji. Serdecznie zapraszam do posłuchania
Czytaj więcej
Ustawa z dnia 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym tzw. Nowa Ustawa Deweloperska wprowadza przepisy regulujące instytucję umowy rezerwacyjnej.  Umowa rezerwacyjna w praktyce istniała już wcześniej, ale  nie była ona wprost usunkcjowana w obowiązujących przepisach prawa. Przez umowę rezerwacyjną zatem należy rozumieć umowę, której przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z jego oferty sprzedaży, wybranego z tej oferty...
Czytaj więcej

Powiązane posty