Odpowiedzialność karna w Nowej Ustawie Deweloperskiej

Zgodnie z zapowiedzią, dzisiaj kilka słów o odpowiedzialności karnej przewidzianej w tzw. „Nowej Ustawie Deweloperskiej (ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym). 

Ustawodawca w stosunku do poprzedniej regulacji rozszerzył zakres zachowań podlegających penalizacji, a także rozszerzył krąg podmiotów, którym odpowiedzialność karna za naruszenie przepisów nowej ustawy deweloperskiej grozi.

  • Niesporządzenie prospektu informacyjnego

Podobnie jak dotychczas, odpowiedzialności karnej podlega niesporządzenie prospektu informacyjnego. Różnica jednak w przepisach dotyczy ich redakcji.

Nowa Ustawa Deweloperska przewiduje karę grzywny dla tego, kto będąc obowiązanym do sporządzenia prospektu informacyjnego, nie sporządza tego prospektu mimo rozpoczęcia sprzedaży. Istotne jest wskazanie w Nowej Ustawie Deweloperskiej momentu, od którego należy liczyć czas rozpoczęcia sprzedaży; w art. 5 pkt 12 ustawy został on wskazany jako podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zada- nia inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich albo umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2.

Odpowiedzialności karnej podlega przy tym osoba, która była zobowiązana do jego sporządzenia. Czyn jest zagrożony karą grzywny.

  • Odpowiedzialność karna za podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie informacyjnym

Kolejnym zachowaniem penalizowanym zarówno przez obecne, jak i nowe przepisy jest podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie informacyjnym. Grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2 podlega ten kto, będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje.

  • Odpowiedzialność za niezapewnienie środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców

Karą grzywny, karą ograniczenia wolności lub karą pozbawienia wolności do lat 2, zagrożony jest czyn polegający na niezapewnieniu nabywcom jednego z przewidzianych ustawą środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, to jest otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Co ważne obowiązek zawarcia przez dewelopera umowy z bankiem został zastrzeżony już na moment zawarcia pierwszej umowy rezerwacyjnej, w dotychczasowym stanie prawnym zawieranie umów rezerwacyjnych nie było w ogóle przedmiotem regulacji ustawowej.

  • Odpowiedzialność za brak zgody na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu na nabywcę

Od 01 lipca 2022 r. deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, zobowiązany jest do posiadania zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia, jeżeli takie obciążenie istnieje. 

Jest to nowe rozwiązanie wprowadzone na mocy Nowej Ustawy Deweloperskiej, a zaniechania w tym zakresie przewidziano karę grzywny.

Osoby ponoszące odpowiedzialność w przypadku dewelopera niebędącego osobą fizyczną

Nowe przepisy doprecyzowują zasady odpowiedzialności karnej dewelopera, który nie jest osobą fizyczną. Wskazano zatem, że jeżeli deweloperem jest podmiot niebędący osobą fizyczną, odpowiedzialność karną przewidzianą w ustawie ponosi osoba fizyczna działająca w imieniu lub w interesie dewelopera w ramach uprawnienia lub obowiązku do jego reprezentowania lub podejmowania w jego imieniu decyzji.

  • Odpowiedzialność karna za wypłatę środków z rachunku mieszkaniowego

Przepisy karne w ustawie deweloperskiej dotyczą również banków prowadzących mieszkaniowe rachunki powiernicze.

Zgodnie z uprzednio obowiązująca ustawą karze podlegał ten, kto wbrew przepisom ustawy wypłacał deweloperowi środki zgromadzone na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Nowe przepisy wprowadzają podobnie jak miało to miejsce w dotychczas obowiązującym reżimie deweloperskim, odpowiedzialność karną dla podmiotu, który wypłaca deweloperowi środki z naruszeniem ustawy zgromadzone na: zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym, otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym bez przeprowadzenia kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Dodatkowo został powołany Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ściśle powiązany z procedurą dokonywania wpłat przez nabywców na rachunki powiernicze.

Jak zostało zatem wskazane przepisy Nowej Ustawy Deweloperskiej  zmodyfikowały obowiązki związane z przygotowaniem oraz prowadzeniem przedsięwzięcia deweloperskiego spoczywające na deweloperach co wpłynęło  na zmianę zawartych w ustawie przepisów karnych.

W umowie o roboty budowlane, uregulowanej w art. 647 i następne k.c., strony mogą określić wynagrodzenie za wykonane roboty jako wynagrodzenie ryczałtowe, przewidziane w art. 632 § 1 k.c., jak też zastrzec możliwość jego modyfikacji, w zależności od zaistnienia konieczności wykonania robót dodatkowych lub zmniejszenia zakresu robót podstawowych. Prawnymi konsekwencjami ukształtowania wynagrodzenia ryczałtowego bez takiej klauzuli jest zarówno niedopuszczalność podwyższenia go, jak też obniżenia,...
Czytaj więcej
Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.  Umowa deweloperska jest umową, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Wzór umowy deweloperskiej jest obligatoryjnym elementem prospektu informacyjnego, który jest przygotowany przez dewelopera przed rozpoczęciem sprzedaży. Umowa deweloperska określa zobowiązania dewelopera w zakresie wybudowania nieruchomości i późniejszego, już po zakończeniu budowy, przeniesienia prawa własności. Często...
Czytaj więcej
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza nowe narzędzie planistyczne – plan ogólny, który ma być uchwalany obligatoryjnie dla całej gminy w randze aktu prawa miejscowego. Gminy będą miały na to czas do 1 stycznia 2026 r. Zgodnie z ustawą plan ogólny ma zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jego ustalenia będą podstawą do uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Zapraszam do posłuchania.
Czytaj więcej
Partycypacja społeczna jest to obszar, który w ostatnich latach zyskał na ogromnym znaczeniu, zarówno w kontekście prawnym, jak i społecznym. Dążenie do zapewnienia mieszkańcom aktywnego udziału w kształtowaniu przestrzeni, w której żyją, ma na celu nie tylko wypracowanie bardziej adekwatnych rozwiązań planistycznych, ale także budowanie zaufania społecznego i poczucia wspólnoty. W Polsce, kwestie partycypacji społecznej w planowaniu przestrzennym zostały istotnie zmienione przez Ustawę z dnia 7 lipca 2023 r., nowelizującą ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu...
Czytaj więcej
Dzisiaj kilka słów o ostatnich zmianach w przepisach dotyczących planowania przestrzennego, które mają na celu uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedur planistycznych. Co to oznacza?  Nowelizacja wprowadza kilka kluczowych zmian:  1. **Plan Ogólny Gminy**: Zastąpi on studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.  2. **Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI)**: Jest to nowe narzędzie, które obejmuje obszar inwestycji głównej i uzupełniającej.  3. **Partycypacja Społeczna**: Nowe przepisy umożliwiają społecznościom...
Czytaj więcej
Uproszczony tryb uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to nowa procedura wprowadzona w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie 24 września 2023 r. Czym jest postępowanie uproszczone?  Postępowanie uproszczone to nowy tryb, który może być wykorzystany nie tylko przy uchwalaniu, ale i w procedurze zmiany MPZP. Kiedy można zastosować procedurę uproszczoną?  Procedurę uproszczoną można zastosować w ściśle określonych przypadkach, takich jak: Lokalizacja instalacji...
Czytaj więcej
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu a plan ogólny W obecnej sytuacji prawnej, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (zwana dalej „decyzją WZ”) jest kluczowym dokumentem umożliwiającym wydanie pozwolenia na budowę na obszarach nieobjętych planami zagospodarowania przestrzennego. W przypadku inwestycji o charakterze publicznym, organ wydający decyzję lokalizacyjną odgrywa istotną rolę. Jednakże, z dniem 7 lipca 2023 roku, wprowadzone zostały znaczące zmiany w zakresie zasad wydawania...
Czytaj więcej
Wprowadzenie Partycypacja społeczna jest to obszar, który w ostatnich latach zyskał na ogromnym znaczeniu, zarówno w kontekście prawnym, jak i społecznym.  Kwestie partycypacji społecznej w planowaniu przestrzennym zostały istotnie zmienione przez Ustawę z dnia 7 lipca 2023 r., nowelizującą ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: Upzp). Reforma ta wprowadziła nowe standardy, rozszerzając możliwości obywateli do aktywnego uczestnictwa w procesie tworzenia aktów planowania przestrzennego oraz definiując...
Czytaj więcej
W dniu 24 sierpnia bieżącego roku, w Dzienniku Ustaw, została opublikowana ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Głównym celem tej nowelizacji jest usprawnienie, unifikacja oraz przyspieszenie procedur planistycznych. W ramach tych zmian wprowadzono nowe narzędzia i instytucje do systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od daty ogłoszenia, czyli 24 września 2023 r., z wyjątkiem...
Czytaj więcej

Powiązane posty