Postępowanie w sprawach samowoli budowlanych – procedura „ogólna”

Ustawą z dnia 13 lutego 2020 r. – o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, prawodawca istotnie zmodyfikował obowiązującą dotychczas procedurę legalizacji samowoli budowlanej. Przepisy powołanego aktu wchodzą w życie 19 września 2020 r.

Obecnie obowiązujące przepisy tworzą dwa osobne rodzaje postępowań dotyczące samowoli budowlanych, polegających na budowie obiektu budowlanego (opisane w art. 48 – 49 oraz w art. 49b ustawy – Prawo budowlane). Postępowania te – co do istoty – są jednak podobne (różnią się głównie zakresem składanych dokumentów oraz wysokością opłaty legalizacyjnej). Zasadne jest zatem ujednolicenie tych postępowań poprzez stworzenie wspólnej procedury, oczywiście z uwzględnieniem zasadniczych różnic występujących obecnie, dotyczących dokumentacji i opłaty legalizacyjnej.

Organ nadzoru budowlanego wyda postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego:

1/ bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo

2/ bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

W przedmiotowym postanowieniu organ nadzoru budowlanego – jeżeli w wyniku budowy występuje stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzi – nakaże bezzwłocznie:

1/ zabezpieczenie obiektu budowlanego lub terenu, na którym prowadzona jest budowa, oraz

2/ usunięcie stanu zagrożenia.

Dodatkowo organ poinformuje inwestora o możliwości złożenia wniosku o legalizację realizowanego obiektu budowlanego lub jego części, a także o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji (w tym o zasadach obliczania opłaty legalizacyjnej). Postanowienie o wstrzymaniu budowy wydawane będzie również w przypadku zakończenia budowy.

Inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego będzie mógł – w ciągu 30 dni od otrzymania postanowienia o wstrzymaniu budowy – złożyć wniosek o legalizację obiektu budowlanego. Jeżeli wniosek ten nie zostanie złożony, wówczas organ nadzoru budowlanego wyda nakaz rozbiórki obiektu. Taki sam skutek wywoła wycofanie wniosku, co może nastąpić praktycznie na całym etapie procedury legalizacyjnej bo aż do dnia wydania decyzji o legalizacji.

Jeżeli jednak inwestor (właściciel lub zarządca) złoży wniosek o legalizację obiektu, organ nadzoru budowlanego w ramach prowadzonego postępowania wdroży procedurę legalizacyjną. Procedurę legalizacyjną rozpocznie wydanie postanowienia, w którym na wnioskodawcę nałożony zostanie obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych, w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia. Nieprzedłożenie dokumentacji legalizacyjnej w określonym terminie skutkować będzie decyzją o rozbiórce.


W przypadku budowy wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę lub w przypadku budowy, która nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, a jedynie jej zgłoszenia (art. 29 ust. 1 pkt 1 – 3 ustawy – Prawo budowlane), takiej jak:

1/ wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzine, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane,

2/ sieci (elektroenergetyczne obejmujące napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, gazowe o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa),

3/ wolno stojące parterowe budynki stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2,

do dokumentów legalizacyjnych należeć będą:

1/ zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej,

2/ dokumenty, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 ustawy – Prawo budowlane, a mianowicie:

a/ trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno – budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów,

b/ oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

c/ w przypadku obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych i terenach, o których mowa w art. 82 ust. 3 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane, postanowienie o uzgodnieniu z właściwym organem administracji architektoniczno – budowlanej, projektowanych rozwiązań w zakresie linii zabudowy oraz elewacji obiektów budowlanych projektowanych od strony dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych, przebiegu i charakterystyki technicznej dróg, linii komunikacyjnych oraz sieci uzbrojenia terenu, wyprowadzonych poza granice terenu zamkniętego, portów morskich i przystani morskich, a także podłączeń tych obiektów do sieci użytku publicznego,

3/ dwa egzemplarze projektu technicznego.

W przypadku budowy innej niż budowa wymagająca decyzji o pozwoleniu na budowę lub budowa inna, niż budowy, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 – 3 ustawy – Prawo budowlane, do dokumentów legalizacyjnych należeć będą:

1/ zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej,

2/ złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

3/ projekt zagospodarowania działki lub terenu.

Organ nadzoru budowlanego zweryfikuje złożone dokumenty legalizacyjne, w tym kompletność projektu budowlanego, a także zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami ustawy, w tym zgodność z przepisami techniczno – budowlanymi (jeżeli budowa została zakończona, sprawdzeniu podlegać będzie zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy). W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych organ nadzoru budowlanego wyda postanowienie o obowiązku usunięcia tych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie. Nieusunięcie nieprawidłowości w terminie również skutkować będzie nakazem rozbiórki.

W przypadku stwierdzenia braku nieprawidłowości (lub gdy takowe zostaną usunięte) organ nadzoru budowlanego wyda postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej (zgodnie z art. 49d ustawy – Prawo budowlane). Nieuiszczenie opłaty legalizacyjnej implikować będzie rozbiórkę obiektu.

Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o legalizacji, która:

1/ zatwierdzi projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz

2/ zezwoli na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona.

Legalizacja samowoli budowlanej nie zwolni jednak z obowiązku stosowania przepisów dotyczących zakończenia budowy, w tym z obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Oczekujące na wejście w życie zmiany w przepisach dotyczących budowy obiektu budowlanego bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia (lub pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia), mają na celu doprecyzowanie i poprawę ich czytelności. Proponowane zapisy na nowo ukształtują zagadnienie dotyczące postępowania w sprawie samowoli budowlanej, mając na uwadze potrzebę uproszczenia tej procedury i uzależnienia jej od woli inwestora. Nowe brzmienie omawianych przepisów pozwoli wprowadzić czytelną chronologię w zakresie kolejnych kroków podejmowanych przez organy nadzoru budowlanego w stosunku do inwestorów, którzy realizowali obiekty budowlane bez właściwej zgody organu administracji architektoniczno – budowlanej.

Źródła:

1/ ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2019 r., poz. 1186 z dnia 26 czerwca 2019 r.),

2/ ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r., poz. 471 z dnia 18 marca 2020 r.).

Powiązane posty