Ustawa z dnia 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym tzw. Nowa Ustawa Deweloperska wprowadza nowe przepisy regulujące zasady sporządzania oraz doręczenia prospektu informacyjnego.
Deweloper przed zawarciem umowy deweloperskiej i rezerwacyjnej oraz innych umów, o których mowa w ustawie zobowiązany jest do bezpłatnego przekazania klientowi prospektu informacyjnego wraz z załącznikami na trwałym nośniku.
W istotny sposób w stosunku do dotychczasowych uregulowań zmienił się wzór prospektu informacyjnego, a co za tym idzie zmianie uległ zakres danych udostępnianych potencjalnemu nabywcy.
Wzór prospektu deweloperskiego znajduje się w załączniku do Nowej Ustawy Deweloperskiej i składa się z części ogólnej oraz części indywidualnej.
I. Część ogólna
Część ogólna prezentuje dane dotyczące samego dewelopera, jego sytuacji prawno-finansowej, doświadczenie oraz informacje o nieruchomości.
W tej części powinny znaleźć się przede wszystkim:
1. Dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera.
2. Opisane i udokumentowane doświadczenie dewelopera.
3. Informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego, budynku, warunki odstąpienia od umowy, oraz inne informacje, w tym m.in.:
- adres, numer działki ewidencyjnej i numer obrębu ewidencyjnego,
- numer księgi wieczystej,
- istniejące obciążenia hipoteczne nieruchomości lub wnioski o wpis w dziale czwartym księgi wieczystej,
- informacje dotyczące obiektów położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia,
- planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
- opis przedsięwzięcia budowlanego, w tym liczbę budynków i ich rozmieszczenie (minimalny odstęp między budynkami),
- sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu,
- harmonogram budowy,
- dopuszczenie waloryzacji ceny i określenie jej zasad
- informacje o środkach ochrony pieniędzy nabywców
II. Część indywidualna
W części indywidualnej prospektu są m.in. informacje takie jak:
- cena mieszkania lub domu jednorodzinnego;
- powierzchnia użytkowa mieszkania ub domu;
- termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości wynikającego z umowy;
- określenie położenia oraz istotnych cech domu lub budynku, a dokładnie: liczba kondygnacji, liczba mieszkań w budynku, miejsca garażowe i postojowe, dostęp do drogi publicznej, standard wykończenia części wspólnej budynku i terenu wokół niego, dostępne media, technologia wykonania, dostęp do drogi publicznej;
- określenie usytuowania mieszkania w budynku (jeśli budowa dotyczy lokali mieszkalnych),
- określenie powierzchni użytkowej i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych,
- data wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego,
- data ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego.
Prospekt powinien być podpisany przez dewelopera lub osobę uprawnioną do bycia jego reprezentantem, a także opatrzony datą sporządzenia i pieczęcią firmową dewelopera.
W związku z nieprawidłowościami dotyczącymi prospektu informacyjnego poza odpowiedzialnością karną Nowa Ustawa Deweloperska, o której mowa była w poprzednim artykule, ustawa przewidziała prawo nabywcy do odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz od umów :
(a) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę,
(b) przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu,
(c) przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Nabywca zatem uprawniony jest do skorzystania z prawa odstąpienia, o którym mowa powyżej w sytuacji:
- niedoręczenia przez dewelopera nabywcy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami przed zawarciem umowy rezerwacyjnej, umowy deweloperskiej albo jednej z umów wymienionych w pkt. a-c powyżej,
- niedoręczenia przez dewelopera nabywcy informacji o zmianie danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach,
- gdy dane lub informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy,
- gdy prospekt informacyjny nie zawierał danych lub informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego,
- jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej albo umowie, o której mowa powyżej, nie będą zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach.
Deweloper jest także zobowiązany do poinformowania rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym, przez cały okres trwania umowy rezerwacyjnej, pod rygorem zwrotu opłaty rezerwacyjnej.
Załączniki do prospektu
Deweloper zobowiązany jest dołączyć do prospektu:
1. Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego.
2. Wzór umowy deweloperskiej lub innych umów określonych w ustawie.
3. Szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji, która wynika z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości).
Deweloper ma obowiązek udostępnić osobom zainteresowanym zakupem:
1. Aktualny stan księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości – stanowi ważne źródło informacji m.in. o ewentualnych obciążeniach hipotecznych nieruchomości.
2. Kopię pozwolenia na budowę.
3. Projekt architektoniczno-budowlany.
4. Kopię aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) lub aktualne zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG).
5. Sprawozdanie finansowe za ostatnie 2 lata.
Informacje zatem zawarte w prospekcie informacyjnym pozwalają nabywcom nowych mieszkań na pozyskanie wiedzy o inwestycji jak również o samym deweloperze.
Zmiany w prospekcie informacyjnym
Prospekt informacyjny, może ulec zmianie ale wtedy deweloper ma obowiązek przestrzegania procedury przewidzianej w ustawie. W sytuacji zatem kiedy informacje zawarte w prospekcie lub w załącznikach ulegną zmianie, deweloper ma obowiązek doręczyć jego aneks lub sporządzić nowy prospekt. Bezpłatne doręczenie zmian prospektu informacyjnego lub jego załączników musi nastąpić w sposób umożliwiający potencjalnemu nabywcy zapoznanie się z jego treścią przed podpisaniem umowy oraz w formie w jakiej został on po raz pierwszy doręczony.
W przypadku zmian, które zostały wprowadzone przez dewelopera w treści prospektu informacyjnego lub jego załącznikach w czasie między doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami a zawarciem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny. Zmiany w treści umowy deweloperskiej, o których mowa powyżej wiążą nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził zgodę na włączenie ich do treści umowy.
