Służebność osobista jest instytucją prawa cywilnego, która wiąże się z określonym władztwem nad rzeczą. Zapewnia ona osobie której przysługuje, szereg uprawnień, w części odpowiadających prawu własności. Należy przy tym pamiętać, że chociaż służebność osobista jest prawem, którego treść odpowiada zasadom, które rządzą służebnością gruntową, to jednak pomiędzy tymi dwoma instytucjami zachodzą fundamentalne różnice.
Czym jest służebność osobista? Jak ją ustanowić? Co to jest służebność mieszkania? Kiedy wygasa służebność osobista? Na wszystkie te pytania znajdziesz odpowiedź w niniejszym artykule.
Co to jest służebność?
Służebność to instytucja prawa cywilnego, stanowiąca ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża daną nieruchomość.
Wyróżniamy trzy rodzaje służebności:
- gruntową,
- osobistą,
- przesyłu.
Pierwsza z nich polega na obciążeniu jednej nieruchomości na rzecz właściciela innej nieruchomości, zwanej nieruchomością władnącą prawem, którego treść polega na tym, że:
- właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej,
bądź na tym, że:
- właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań,
bądź też na tym, że:
- właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które przysługują mu względem nieruchomości władnącej, na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
Jej wyłącznym celem jest zwiększenie użyteczności jednej nieruchomości lub też jedynie jej ściśle oznaczonej części, a więc nieruchomości władnącej, kosztem uszczuplenia praw właściciela drugiej z nich, czyli nieruchomości obciążonej.
Z kolei służebność przesyłu polega na tym, iż nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.
Czym jest służebność osobista?
Cechą charakterystyczną służebności osobistych jest to, że ustanowić je można wyłącznie na rzecz ściśle oznaczonej osoby fizycznej. Zwana jest ona „służebnikiem”. Tym samym, ze służebności osobistej nie może korzystać jakakolwiek osoba prawna.
Przedmiotem służebności osobistej jest nieruchomość, którą obciąża się prawem tego rodzaju. Tak więc zobowiązania z tytułu służebności osobistej dotyczą każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej. Co to oznacza, wytłumaczę w dalszej części artykułu.
Podstawową funkcją służebności osobistej jest zaspokajanie osobistych potrzeb uprawnionego. Spełnia więc ona funkcje alimentacyjne. Jej zakres oraz sposób wykonywania oznacza się właśnie wg tego wskaźnika, uwzględniając zarazem zasady współżycia społecznego i miejscowe zwyczaje. Uprawniony z tytułu służebności tego rodzaju, zobowiązany jest do jej wykonywania w taki sposób, aby w jak najmniejszym stopniu utrudniało to korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Jaka jest różnica pomiędzy służebnością osobistą a służebnością gruntową?
Zasadniczą różnicą pomiędzy służebnością osobistą, a służebnością gruntową jest osoba uprawnionego z takiego prawa. W pierwszym przypadku, jak wspomniałam powyżej, uprawnionym jest konkretna osoba fizyczna, wskazana z imienia i nazwiska, w drugim zaś każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej.
Oznacza to, że w przypadku, gdy ustanowiona została służebność osobista, a nastąpiło przejście nieruchomości, która jest nią objęta na nowego właściciela, przysługuje ona uprawnionemu w dalszym ciągu bez żadnych zmian. Uprawnienie to nie przechodzi bowiem na nowego właściciela.
Jeżeli zaś ustanowiona została służebność gruntowa, wówczas uprawnionym do jej wykonywania jest nowy właściciel nieruchomości. Uprawnienie to przechodzi bowiem na jego osobę.
Sąd Najwyższy różnice między służebnością gruntową a osobistą scharakteryzował w następujący sposób: „Służebność osobista różni się od służebności gruntowej przede wszystkim tym, że przysługuje oznaczonej osobie fizycznej i ma zaspokoić jej potrzeby, podczas gdy służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością władnącą i stanowi jej część składową”.
Jak można ustanowić służebność osobistą?
Istnieje wiele form powstania służebności osobistych. Należą do nich:
- umowa cywilnoprawna,
- zapis testamentowy,
- orzeczenie sądowe,
- decyzja administracyjna.
Umowa cywilnoprawna
Podstawową i najczęstszą formą powstania służebności osobistej jest umowa cywilnoprawna, zawierana pomiędzy właścicielem obciążanej nieruchomości oraz osobą uprawnioną, na rzecz której zostaje ona ustanowiona. Pod rygorem nieważności, właściciel nieruchomości obciążonej powinien złożyć swoje oświadczenie w formie aktu notarialnego. Tym samym, w przypadku, gdy warunek ten nie zostanie zachowany, będzie ono nieważne z mocy samego prawa, a więc nie wywoła żadnych skutków prawnych.
Oświadczenie drugiej strony może przybrać całkowicie dowolną postać, jednak powinno ono zostać złożone przynajmniej w zwykłej formie pisemnej, chociażby dla celów dowodowych.
Podkreślić trzeba, iż umowa o ustanowienie służebności może mieć charakter całkowicie odrębny i samodzielny lub też stanowić część porozumienia stron o innym charakterze, takiego jak umowa sprzedaży, darowizny, dożywocia etc.
Jej istotę stanowi zrzeczenie się przez ustanawiającego taką służebność, części praw do swojej własności na rzecz przyszłego służebnika, i jednoczesne wskazanie zakresu korzystania ze swojej nieruchomości, w postaci na przykład prawa zamieszkiwania, czerpania wody itd.
Zapis testamentowy
Służebność osobista może powstać także w wyniku zapisu testamentowego, zobowiązującego do takiej czynności objętego nim spadkobiercę.
Orzeczenie sądowe
Służebność osobista, analogicznie do służebności gruntowej, może także zostać ustanowiona przez Sąd, na podstawie powództwa wytoczonego przez osobę uprawnioną, jednakże warunkiem w takim wypadku, jest wcześniejsze istnienie tzw. umowy przyrzeczonej, a więc zobowiązania w tym przedmiocie, które obciąża danego właściciela nieruchomości. Wówczas, prawomocne orzeczenie Sądu zastępuje oświadczenie o ustanowieniu takiej służebności (art. 64 kodeksu cywilnego).
Jak orzekł Sąd Najwyższy, służebność osobista może też powstać w wyniku orzeczenia dotyczącego podziału majątku wspólnego, jeśli taki jest zgodny wniosek uczestników tego postępowania. Może ona być także skutkiem działu spadku.
W tym miejscu podkreślić trzeba, że zasadniczym źródłem powstania służebności osobistej jest umowa, która może być zastąpiona orzeczeniem Sądu tylko wtedy, gdy ten, kto zobowiązał się do ustanowienia służebności, uchyla się od zawarcia umowy, albo gdy ustawa przewiduje ustanowienie służebności przez sąd. Polskie prawo nie przewiduje bowiem samodzielnej podstawy do obciążenia nieruchomości służebnością wbrew woli i zgodzie właściciela nieruchomości.
Decyzja administracyjna
Służebność osobista, może powstać również na mocy decyzji administracyjnej, w trybie postępowania wywłaszczeniowego, na rzecz właścicieli nieruchomości sąsiednich, jeżeli wskutek wywłaszczenia mogą wystąpić dla nich szkody lub niedogodności. Ma ona w takim przypadku zapobiec zmniejszeniu użyteczności tych nieruchomości.
Jakie są cechy charakterystyczne służebności osobistej?
Musisz wiedzieć, że służebność osobistą można ustanowić jako odpłatną lub nieodpłatną. Tym samym, uprawniony może albo zostać zobowiązany do uiszczania ustalonych przez strony opłat na rzecz właściciela nieruchomości, tak jak ma to miejsce w przypadku umowy najmu, albo też korzystać z niej całkowicie bezpłatnie.
Podkreślenia wymaga fakt, iż służebność osobista jest niezbywalna, na przykład w drodze umowy sprzedaży. Nie jest także dopuszczalne przeniesienie na inne osoby uprawnień do jej wykonywania, ani też nabyć przez zasiedzenie.
Podkreślić trzeba, że służebności osobistej, nie można uczynić przedmiotem spadku. Służebnik nie ma więc możliwości zapisania w testamencie służebności osobistej swoim dzieciom czy też innym osobom.
Z kolei, jeżeli właściciel nieruchomości zamierza przenieść jej własność, na przykład w drodze umowy sprzedaży, nie jest do tego wymagana zgoda służebnika, jednakże zachowuje on wszystkie swoje prawa wobec jej nabywcy. Tym samym, ten ostatni będzie miał obowiązek w pełni respektować jego uprawnienia w tym zakresie.
Co to jest służebność osobista mieszkania?
Służebność mieszkania jest najbardziej popularną formą służebności osobistej.
Tak jak w przypadku każdej służebności osobistej, jej przedmiotem jest nieruchomość, którą obciąża się prawem tego rodzaju.
Może ona obejmować cały lokal mieszkalny, albo też przybrać formę ograniczoną jedynie do jego części, a więc ściśle określonych pomieszczeń, jak na przykład tylko jednego pokoju, kuchni i łazienki. W takim przypadku służebnik nie ma prawa do pozostałej części nieruchomości i nie może z niej korzystać. Nie jest jednak możliwe jej ustanowienie na udziale współwłaściciela nieruchomości, a także na spółdzielczym prawie własnościowym do lokalu.
Przedmiotowa służebność umożliwia na przykład zabezpieczenie interesów rodziców, którzy zamierzają przenieść własność swojego mieszkania na dzieci, lecz chcą sobie zapewnić prawo dalszego, niezakłóconego w nim przebywania.
Treść tego prawa polega na tym, iż mający służebność mieszkania, będący osobą, która nie jest właścicielem danej nieruchomości, może w niej, lub też jej części zamieszkiwać i wykonywać wszelkie czynności, które się z tym wiążą, a więc korzystać z jej pomieszczeń, spać, przyrządzać posiłki etc. Może ona także swobodnie korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku, takich jak na przykład piwnica, strych czy pralnia.
W każdym przypadku jednak granice uprawnień osoby, której przysługuje służebność mieszkania służebności wyznaczają jej uzasadnione osobiste potrzeby, jednak uwzględniając zasady współżycia społecznego i miejscowe zwyczaje. Nie może więc ono być sprzeczne z zasadą dobrych obyczajów, zaufania, lojalności i uczciwego obrotu, a więc przykładowo służyć uniemożliwieniu przeprowadzenia przez komornika prawomocnej egzekucji z danej nieruchomości.
Osoba, na rzecz której ustanowiono taką służebność, może przyjąć na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci, a także inne osoby, jednakże w tym ostatnim przypadku tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Jeśli chodzi o dzieci małoletnie uprawnionego, to obowiązujące prawo z tytułu służebności osobistej dopuszcza, że mogą one zamieszkiwać w obciążonym mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Strony mogą się także umówić, że po śmierci uprawnionego służebność przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.
Podkreślić trzeba, że służebność mieszkania może powstać w przypadku przeprowadzania tzw. postępowania działowego polegającego na podziale majątku wspólnego dotychczasowych współmałżonków po rozwodzie.
Powinieneś wiedzieć, iż jeżeli strony w zawartej umowie nie postanowią inaczej, osoba uprawniona z tytułu służebności mieszkania ma obowiązek ponoszenia kosztów eksploatacji i napraw przysługującej mu części nieruchomości, a także ponoszenia innych ciężarów. Powinna ona odpowiednio uczestniczyć w takich kosztach, stosownie do zajmowanej powierzchni nieruchomości. Obowiązana jest także zachować nieruchomość w stanie niepogorszonym oraz zgodnym z jej przeznaczeniem.
Poza tym uprawniony ze służebności mieszkania:
- ma obowiązek dokonywania nakładów związanych tylko ze zwykłym korzystaniem z mieszkania, a o potrzebie innych nakładów ma obowiązek zawiadomić właściciela,
- może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach, jak najemca.
Pamiętać jednak trzeba, że jak wskazałam powyżej, wzajemne rozliczenia między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej na mocy umowy mogą być ukształtowane inaczej.
Musisz jednak wiedzieć, że nawet nieodpłatna służebność mieszkania oznacza nieodpłatność wobec właściciela, zwalniając uprawnionego od wszelkich na rzecz tegoż właściciela świadczeń z tytułu używania lokalu, niezależnie przy tym od tego, czy i do jakich z kolei z tego tytułu świadczeń zobowiązany jest właściciel. Dotyczy to świadczeń z tytułu czynszu i innych opłat związanych z używaniem lokalu, do których pobierania byłby uprawniony właściciel jako wynajmujący. Uprawnionego z tytułu służebności obciążają natomiast opłaty za energię elektryczną, gaz, woda, wywóz śmieci i tym podobnych należności.
Kiedy służebność osobista wygasa?
Służebność osobista ma charakter dożywotni, a więc wygasa najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnionej. Skutek taki następuje także, jeżeli służebnik jej nie wykonuje, a więc nie korzysta z jakichkolwiek przyczyn z nieruchomości, przez okres dziesięciu lat.
Wskazać trzeba, iż niekorzystanie ze służebności może być zarówno wynikiem świadomego zaniechania przez uprawnionego, które wyraża jego brak zainteresowania tym prawem, jak i może wynikać z nieświadomości przysługującego mu prawa albo z powstania obiektywnej przeszkody w korzystaniu ze służebności.
W celu stwierdzenia wygaśnięcia służebności osobistej należy złożyć odpowiednie powództwo i po uzyskaniu korzystnego wyroku sądowego złożyć wniosek o usunięcie z księgi wieczystej wpisu tego prawa.
Zaznaczyć jednak należy, iż wygaśnięcie służebności wskutek niewykonywania prawa przez 10 lat ma miejsce z mocy prawa (ex lege), zaś ewentualne orzeczenie Sądu potwierdza jedynie ten stan rzeczy.
Czy możliwa jest zmiana warunków służebności osobistej?
Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, wówczas właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. W przeciwieństwie do służebności, stanowi ona periodyczne świadczenie o charakterze pieniężnym.
Z kolei, jeśli zachodzi ważna potrzeba gospodarcza, wówczas właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści służebności osobistej, poprzez modyfikację warunków, na jakich osoba uprawniona korzysta z danej nieruchomości obciążonej.
Jeżeli nieruchomość obciążona służebnością osobistą została wniesiona jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej, spółdzielnia może z ważnych powodów żądać zmiany sposobu wykonywania służebności albo jej zamiany na rentę.
Zgodnie z ustalonym orzecznictwem, roszczenie o zamianę służebności osobistej na rentę przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości obciążonej i to tylko w wypadku, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa. Z roszczeniem o zamianę służebności osobistej na rentę nie może wystąpić osoba, na rzecz której została ustanowiona służebność osobista.
Zaznaczyć jednak trzeba, że Sąd Najwyższy wskazał, iż właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści służebności osobistej mieszkania jedynie w razie powstania ważnej potrzeby gospodarczej.
Ujawnienie służebności w Księdze Wieczystej
Służebności, w tym mieszkania, ujawniane są w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej. Podkreślenia wymaga fakt, że do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa.
Ujawnienie służebności w treści księgi wieczystej sprawia, że uprawniony do korzystania z niej jest chroniony na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Powoduje ona, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, to właśnie treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według jej treści nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
