Decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę, jak każda decyzja administracyjna, może zostać uchylona w trybie nadzwyczajnych środków zaskarżenia (środków przysługujących od ostatecznych decyzji), tj. dla przykładu, w trybie stwierdzenia nieważności (156 i nast. k.p.a.) lub wznowienia postępowania (art. 145 i nast. k.p.a.).
Przesłanki uchylenia decyzji w takich postępowaniach są szczegółowo wymienione w treści powyższych artykułów.
Jeżeli zaistnieje sytuacja, gdy inwestor po wybudowaniu obiektu na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę utraci go, powstaje problem, jaki jest status prawny takiego obiektu i czy powyższa sytuacja skutkować może nakazem rozbiórki lub jakimikolwiek innymi, dotkliwymi sankcjami w stosunku do inwestora.
Na wstępie należy zaznaczyć, iż omawiana sytuacja nie jest samowolą budowlaną w rozumieniu art. 48 i nast. Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane („Prawo budowlane”), który przewiduje rygorystyczne zapisy dotyczące procedury legalizacyjnej oraz znaczne opłaty z tego tytułu. Wspomniany artykuł dotyczy bowiem sytuacji, gdy obiekt został wybudowany bez uzyskania pozwolenia na budowę lub bez uprzedniego dokonania zgłoszenia robót budowlanych. Powyższy pogląd został również potwierdzony w wyroku NSA z dnia 7 czerwca 2001 r., zgodnie z którym „inwestorowi nie można czynić zarzutu dopuszczenia się samowoli budowlanej, jeżeli w dacie rozpoczęcia robót legitymował się ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę”. („Prawo budowlane”), który przewiduje rygorystyczne zapisy dotyczące procedury legalizacyjnej oraz znaczne opłaty z tego tytułu. Wspomniany artykuł dotyczy bowiem sytuacji, gdy obiekt został wybudowany bez uzyskania pozwolenia na budowę lub bez uprzedniego dokonania zgłoszenia robót budowlanych. Powyższy pogląd został również potwierdzony w wyroku NSA z dnia 7 czerwca 2001 r., zgodnie z którym „inwestorowi nie można czynić zarzutu dopuszczenia się samowoli budowlanej, jeżeli w dacie rozpoczęcia robót legitymował się ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę”.
Uchylenie pozwolenia na budowę nie skutkuje koniecznością zaprzestania użytkowania obiektu budowlanego. Taka sytuacja miałaby bowiem miejsce w przypadku uchylenia pozwolenia na użytkowanie. Uchylenie pozwolenia na budowę jest jednak przesłanką wznowienia postępowania w sprawie pozwolenia na użytkowanie (art. 145 §1 pkt. 5 k.p.a.). Postępowanie wznowieniowe może być również wszczęte z urzędu.
Mimo faktu, iż uchylenie pozwolenia na budowę nie powoduje automatycznie niemożności użytkowania obiektu, zaistniała sytuacja nie jest zgodna z Prawem budowlanym. Utrata pozwolenia na budowę powinna skutkować wszczęciem odpowiedniej procedury przez organy nadzoru budowlanego mającej na celu „legalizację” obiektu. Potwierdzeniem powyższego jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 kwietnia 1998 r. (sygn. akt IV SAB 167/97) stwierdzający, że „uchylenie decyzji o pozwoleniu na budowę winno spowodować podjęcie przez organ nadzoru budowlanego z urzędu postępowania w celu oceny zgodności z przepisami wykonanych robót”. Takie też jest stanowisko organów nadzoru budowlanego.
Odnosząc się już bezpośrednio do samej procedury legalizacyjnej, kwestię tę wyjaśnia wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 20 maja 2004 r. (sygn. akt. IV 4725/02), zgodnie z którym „legalizacja obiektu budowlanego, który został wybudowany w oparciu o ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenie na budowę, a następnie decyzje te (bądź jedna z nich) zostały wyeliminowane z obrotu prawnego, powinna mieć miejsce w trybie art. 59 Prawa budowlanego (postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie). Stwierdzenie zgodności wykonania obiektu z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu oraz warunkami pozwolenia na budowę, ponieważ decyzje zostały wyeliminowane z obrotu prawnego, powinno się natomiast odbywać w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i projekt budowlany, który – jako akt techniczny, a nie akt administracyjny (akt prawny) – zachowuje swoją wartość jako dokument, w oparciu o który była wykonana budowa”.
Omawiana sytuacja nie jest wyraźnie uregulowana w Prawie budowlanym, a więc w teorii i w praktyce istnieją znaczne rozbieżności, jak i wątpliwości związane ze skutkami utraty pozwolenia na budowę zrealizowanej inwestycji.
