Ustawa z dnia 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym tzw. Nowa Ustawa Deweloperska nakłada na dewelopera obowiązek podpisywania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego także po zakończeniu całego procesu inwestycyjnego, czyli także po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku. W świetle starej ustawy po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie deweloper mógł podpisywać umowy w formie cywilno-prawnej.
Czym zatem jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Umowa deweloperska jest umową, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Wzór umowy deweloperskiej jest obligatoryjnym elementem prospektu informacyjnego, który jest przygotowany przez dewelopera przed rozpoczęciem sprzedaży.
Umowa deweloperska określa zobowiązania dewelopera w zakresie wybudowania nieruchomości i późniejszego, już po zakończeniu budowy, przeniesienia prawa własności. Często poprzedzana jest umową rezerwacyjną, o której była mowa w poprzednim artykule.
Co znajdzie się w treści umowy deweloperskiej?
Umowa deweloperska określa m.in. :
- Strony, miejsce i datę zawarcia umowy deweloperskiej,
- cenę nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej;
- informację o nieruchomości, na której ma być przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
- określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
- określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
- termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej;
- zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej;
- wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy,
- informacje dotyczące:
- mieszkaniowego rachunku powierniczego, w szczególności nazwę banku, numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
- naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny;
- numer pozwolenia na budowę, oznaczenie organu, który je wydał, oraz informację, czy jest ostateczne lub czy zostało zaskarżone, albo numer zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, oraz oznaczenie organu, do którego dokonano zgłoszenia, wraz z informacją o braku wniesienia sprzeciwu przez ten organ;
- termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego;
- określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w razie skorzystania z tego prawa;
Zasady odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Poza sytuacjami, o których zadecydują strony zgodnie z zasadą swobody umów, nabywca ma ustawowe prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej po spełnieniu przesłanek w ustawie wskazanych tj:
- umowa deweloperska nie zawiera określonych w ustawie informacji,
- informacje w umowie deweloperskiej odbiegają od treści prospektu informacyjnego, a klient nie został poinformowany o wprowadzonych zmianach,
- klient nie otrzymał prospektu informacyjnego (ze wszystkimi załącznikami) lub informacje z prospektu informacyjnego i załączników są niezgodne ze stanem faktycznym.
- deweloper nie przeniesie na nabywcę prawa własności w terminie wynikającym z zawartej pomiędzy stronami umowy deweloperskiej;
- deweloper nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w określonym przepisami trybie i terminie;
- deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia;
- deweloper w terminie 10 dni od dnia zawarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem nie poinformuje nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku o dokonanej zmianie i nie przekaże mu oświadczenie banku;
- deweloper nie usunie wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego na zasadach określonych w ustawie.
W porównaniu z nabywcą deweloper ma znacznie mniejszy wachlarz możliwości skorzystania z prawa odstąpienia.
W pierwszym przypadku jest to sytuacja kiedy nabywca nie uiści określonej kwoty. Z prawa odstąpienia deweloper może skorzystać jednak pod warunkiem wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania. Wyjątek stanowić będzie sytuacja, w której brak zapłaty przez nabywcę jest spowodowany działaniem siły wyższej.
Druga sytuacja to ta, w której nabywca nie stawi się do odbioru danej nieruchomości lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej, mimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni. Wyjątkiem będzie wystąpienie siły wyższej będące powodem niestawienia się nabywcy.
Koszty umowy deweloperskiej.
Wynagrodzenie notariusza w równych częściach pokrywa zarówno deweloper, jak i nabywca.
Na koszt umowy deweloperskiej składa się m.in: taksa notarialna, sporządzanie wpisów aktu notarialnego, opłaty sądowe, rejestracja wniosku wieczystoksięgowego.
Nowa ustawa deweloperska zobowiązuje dewelopera do połowy kosztu umowy przeniesienia własności dotychczas cały koszt ponosił nabywca.
