Umowa o zastępstwo inwestycyjne nie została uregulowana konkretnymi przepisami, strony mają więc dość dużą swobodę przy kształtowaniu jej treści.
W praktyce przyjmuje się, że powinna ona obejmować wszystkie bądź większość z następujących czynności: zawarcie umów z projektantami na wykonanie dokumentacji budowlanej lub technicznej wraz z częścią kosztową; uzyskanie pozwolenia na budowę; zawarcie umów z wykonawcami robót; zamówienie maszyn, urządzeń i materiałów, których dostawa obciąża inwestora; nadzór nad robotami w okresie ich realizacji w zakresie wynikającym z Prawa budowlanego lub umowy; rozliczanie robót ze środków inwestora bezpośredniego przekazywanych do dyspozycji inwestora zastępczego – w okresie trwania robót i po zakończeniu; odbiór robót od wykonawców.
Przy zawieraniu tego typu umów stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące zlecenia (art. 734-751). Warto pamiętać, że strony w umowach o zastępstwo inwestycyjne mogą zastrzegać kary umowne i odszkodowania uzupełniające za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. W grę wchodzi wówczas stosowanie przepisów art. 483-484 k.c.
W praktyce spotykamy dwa typy umów o zastępstwo inwestycyjne. Pierwszy z nich nazywany jest umową typu powierniczego, drugi – umową pełnomocniczą lub przedstawicielską.
Wybór trzeba przemyśleć, a jeśli zdecydujemy się na umowę powierniczą, należy ją starannie opracować, bo cechuje się dużą samodzielnością inwestora zastępczego. Można w niej jednak zamieścić postanowienia zakładające konieczność uzyskania zgody inwestora bezpośredniego na przykład na zawarcie umów określonej treści lub wybór kontrahenta. W interesie obu stron jest jasne określenie konstrukcji prawnej umowy oraz szczegółowe ustalenie ich praw i obowiązków. Pozwala to uniknąć ewentualnych sporów.
Umowa typu powierniczego
Umowa o cechach powierniczych:inwestor zastępczy działa na rachunek dającego zlecenie inwestora bezpośredniego, lecz w imieniu własnym; inwestor zastępczy zawiera umowy niezbędne do realizacji procesu budowlanego (jest stroną tych umów);inwestor bezpośredni związany jest umową wyłącznie z inwestorem zastępczym i dokonuje płatności tylko na jego rzecz (przekazuje mu środki finansowe na realizację inwestycji albo prawo dysponowania nimi); płatności na rzecz kontrahentów dokonuje inwestor zastępczy (choć w praktyce zawiera się też umowy zakładające zapłatę faktur, wystawionych na inwestora zastępczego, bezpośrednio przez inwestora bezpośredniego); inwestor bezpośredni nie odpowiada przed kontrahentami za terminową zapłatę. Nie ponosi również bezpośrednio w stosunku do wykonawców odpowiedzialności za terminowe spełnienie innych świadczeń, jak dostarczenie dokumentacji projektowej, dokonywanie odbiorów, dostaw inwestorskich itp. inwestor zastępczy dochodzi roszczeń wynikających z rękojmi, gwarancji, nienależytego wykonania zobowiązań itp; inwestor zastępczy przenosi na inwestora bezpośredniego uprawnienia wynikające z zawartych umów, tak by w przyszłości ten mógł dochodzić roszczeń odszkodowawczych, zwłaszcza z tytułu rękojmi za wady.
Umowa typu przedstawicielskiego
Umowa o cechach przedstawicielskich: inwestor zastępczy działa w imieniu i na rachunek inwestora bezpośredniego (jest jego pełnomocnikiem, ale – uwaga! – nie jest do tego potrzebne odrębne udzielenie pełnomocnictwa. Zakres upoważnienia określa się w umowie); inwestor zastępczy nawiązuje stosunki prawne z wykonawcami robót w taki sposób, że skutki prawne dokonanych przez niego czynności ponosi inwestor bezpośredni (to on jest stroną umów); usługodawcy, wykonawcy robót i dostawcy materiałów w ystawiają faktury na nazwisko inwestora bezpośredniego; inwestor bezpośredni dokonuje zapłaty na rzecz kontrahentów (sam dysponuje środkami finansowymi) i jest odpowiedzialny wobec nich za brak zapłaty lub zwłokę w zapłacie; inwestor bezpośredni sam dochodzi ewentualnych roszczeń od swych kontrahentów (a nie od inwestora zastępczego); wykonawcy robót są odpowiedzialni wobec inwestora bezpośredniego za należyte wykonanie świadczeń (na przykład robót budowlanych).
Umowa o generalną realizację inwestycji
Taka umowa – przewidująca oddanie obiektu budowlanego „pod klucz” – polega na rozszerzeniu obowiązków generalnego wykonawcy przez przejęcie przez niego wielu czynności normalnie obciążających inwestora (głównie organizacyjnych). Funkcję generalnego realizatora inwestycji może pełnić na przykład generalny wykonawca albo biuro projektów. W wypadku przedsięwzięcia realizowanego systemem generalnego realizatora nie ma potrzeby zawierania umów o zastępstwo inwestycyjne, gdyż zakres praw i obowiązków stron w obu rodzajach umów w dużym stopniu się pokrywa.
Budowa prowadzona systemem generalnego wykonawcy jest średnio o 10% tańsza niż realizowana przy pomocy inwestora zastępczego. Umowa o generalną realizację nie obejmuje bowiem powierzanych inwestorowi zastępczemu obowiązków natury prawnej związanych z obsługą inwestycji. Inwestor musi sam uzyskać wszelkie uzgodnienia i decyzje administracyjne, prowadzić nadzór inwestorski itp. Generalny wykonawca jest natomiast zobowiązany do wykonania wszystkich robót związanych z budową obiektu i jest odpowiedzialny za ich rezultat.
