Ustawa z dnia 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym tzw. Nowa Ustawa Deweloperska wprowadza przepisy regulujące instytucję umowy rezerwacyjnej.
Umowa rezerwacyjna w praktyce istniała już wcześniej, ale nie była ona wprost usunkcjowana w obowiązujących przepisach prawa.
Przez umowę rezerwacyjną zatem należy rozumieć umowę, której przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z jego oferty sprzedaży, wybranego z tej oferty przez nabywcę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną.
Umowa rezerwacyjna może zostać zawarta przed każdą z umów objętych zakresem przedmiotowym ustawy z 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Forma i treść umowy rezerwacyjnej
Ustawa wymaga by dla swej ważności umowa rezerwacyjna została zawarta w formie pisemnej. W treści umowy konieczne jest określenie:
- stron, miejsca i datę zawarcia umowy;
- ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
- wysokości opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
- okresu, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
- usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
- powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
Co istotne, decyzja co do zawarcia umowy rezerwacyjnej będzie zależała od woli przyszłych kontrahentów. To sami kontrahenci decydują, czy umowę deweloperską albo inną umowę objętą zakresem ustawy poprzedzić zawarciem umowy rezerwacyjnej. Od woli stron umowy rezerwacyjnej zależy również decyzja o pobraniu opłaty rezerwacyjnej. Wysokość takiej opłaty nie będzie jednak mogła przekroczyć 1% ceny lokalu.
W ramach swobody kontraktowania strony mogą wprowadzić do treści umowy rezerwacyjnej dodatkowe postanowienia umowne, byleby nie były one sprzeczne z przepisami bezwzględnie obowiązującymi oraz mniej korzystne dla nabywców niż postanowienia ustawy.
Czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej
Umowa rezerwacyjna zawierana jest na czas określony. W sytuacji kiedy rezerwujący ubiega się o kredyt, czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.
Opłata rezerwacyjna
Zgodnie z nową ustawą strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej.
Wysokość opłaty rezerwacyjnej w żadnym przypadku nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Nadto istnieje obowiązek jej zaliczenia na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej albo innej umowy regulowanej nową ustawą deweloperską.
W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej albo jednej z innych umów regulowanych nową ustawa deweloperską, deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie siedmiu dni od dnia zawarcia umowy.
W czasie obowiązywania umowy rezerwacyjnej deweloper zobowiązany jest do informowania rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując, czego dotyczy zmiana.
Zasady rozliczenia opłaty rezerwacyjnej są zbliżone do zasad rozliczenia zadatku, tym samym opłata rezerwacyjna jest zwracana w sytuacji:
Zwrot opłaty rezerwacyjnej
- nieuzyskania kredytu przez rezerwującego w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej;
- niewykonania przez dewelopera zobowiązania do czasowego wyłączenia lokalu zarezerwowanego z oferty sprzedaży (rozwiązanie to ma zapewnić skuteczną egzekucję usuwania wad zgłoszonych do protokołu odbioru przed zawarciem umowy sprzedaży);
- dokonania przez dewelopera zmian w prospekcie lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego o tym fakcie (rozwiązanie to ma zapobiegać jednostronnym zmianom przez dewelopera zawartych w prospekcie informacji, które mogą być dla danego rezerwującego istotne dla podjęcia przez niego decyzji).
W innych sytuacjach niż opisane powyżej opłata rezerwacyjna nie podlega zwrotowi.
W przypadku gdy umowa deweloperska albo jedna z innych umów regulowanych nową ustawa deweloperską została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości. Dodatkowo deweloper będzie zobowiązany do zwrotu na rzecz nabywcy opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości w przypadku, gdy nie wykona ciążącego na nim zobowiązania do czasowego wyłączenia lokalu zarezerwowanego z oferty sprzedaży.
Podsumowując w tzw. Nowej Ustawie Deweloperskiej uregulowano umowę rezerwacyjną jako nową umowę nazwaną prawa cywilnego. Wprowadzono limity opłaty rezerwacyjnej, które dotychczas były pobierane w dowolnej wysokości. Kwestia problematyczną jednak pozostaje fakt, czy ustalenie na tak niskim poziomie opłaty rezerwacyjnej nie przełoży się na ograniczenie zawierania umów rezerwacyjnych przez deweloperów, dla których kwota ta nie będzie stanowiła żadnego zabezpieczenia dla ich interesów.