Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, umowy deweloperskie muszą zawierać pewne obligatoryjne postanowienia, służące przede wszystkim ochronie interesów nabywców lokali mieszkalnych. Jednakże deweloperzy, dbający również o własne dobro, bardzo często umieszczają w nich postanowienia przewidujące zmianę ustalonej ceny z powodu zmiany warunków na rynku budowlanym.
Co to jest klauzula waloryzacyjna w umowie deweloperskiej? Jakie są jej skutki prawne? Na wszystkie te pytania znajdziesz odpowiedź w tym właśnie artykule.
Co to jest umowa deweloperska?
Definicję umowy deweloperskiej zawiera ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (j.t. Dz. U. z 2021 r., poz. 1445).
Zgodnie z nią, należy przez to rozumieć umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia na rzecz nabywcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub przeniesienia go na nabywcę po zakończeniu procesu budowy. W zamian nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Zgodnie z przedmiotowym aktem prawnym, deweloper dokonuje wszystkich tych czynności jako przedsiębiorca, a więc w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Ustawa określa także, jakie są obligatoryjne postanowienia umowy deweloperskiej, wskazując m.in. takie elementy, jak:
- informację o nieruchomości będącej jej przedmiotem, w tym o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości oraz istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach,
- termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do nieruchomości,
- cenę jego nabycia,
- wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera
Tak więc umowa deweloperska musi zawierać określenie wysokości wynagrodzenia dewelopera.
Co to jest klauzula waloryzacyjna w umowie deweloperskiej?
Wymienione powyżej elementy umowy deweloperskiej mają, jak już wspomniałem, charakter obowiązkowy. Jednak nie ma przeszkód prawnych, aby zawierała ona również inne zapisy, w tym takie, których celem jest rozszerzenie ochrony interesów deweloperów.
Jednym z najbardziej popularnych narzędzi w tym zakresie są klauzule waloryzacyjne.
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprawdzie nie zawiera żadnej bezpośredniej wzmianki o klauzuli waloryzacyjnej, jednakże wzór Prospektu informacyjnego, który ma opisywać zasady planowanego przedsięwzięcia deweloperskiego, i który stanowi do niej załącznik, zawiera rubrykę pod tytułem „Dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji”. Powinna ona zostać wypełniona przez dewelopera. Wspomnieć przy tym trzeba, że Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej.
Powyższe oznacza, iż przedmiotowa ustawa dopuszcza możliwość zmiany wynagrodzenia dewelopera. Także z obowiązującej w polskim prawie zasady swobody umów, która wskazuje, iż strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, należy wywieść możliwość zastosowania klauzuli waloryzacyjnej.
Jaki jest cel klauzuli waloryzacyjnej?
Pojęcie waloryzacji oznacza, że w przypadku zmiany siły nabywczej pieniądza, w związku ze zmianą stosunków, która zaistniała już po powstaniu danego zobowiązania, a wiec zawarciu umowy, strona która je wykonuje (wierzyciel) ma prawo otrzymać równowartość ekonomiczną danej usługi (wierzytelności), proporcjonalnej do jej wartości z momentu zaistnienia zobowiązania.
Innymi słowy, wykonawca ma prawo, gdy zajdą takie okoliczności, do podwyższenia swojego wynagrodzenia. W ten sposób deweloperzy chronią się przed ryzykiem przekroczenia kosztów projektu.
Jeżeli strony umowy deweloperskiej umieszczą w niej zapis tego rodzaju, to będzie on miał, co do zasady, moc obowiązującą.
Jakie są rodzaje klauzul waloryzacyjnych?
Ze względu na wskazywaną prze deweloperów przyczynę wzrostu ceny nieruchomości wyróżnić można następujące rodzaje klauzul waloryzacyjnych:
- postanowienia waloryzujące cenę z uwagi na zmianę stawki podatku od towarów i usług – VAT,
- postanowienia waloryzujące cenę z uwagi na wzrost kosztów materiałów i pracy,
- postanowienia waloryzujące cenę z uwagi na zmiany powierzchni nieruchomości, stwierdzone podczas jej odbioru lub inwentaryzacji powykonawczej.
Ograniczenia prawne w zakresie klauzul waloryzacyjnych
Musisz wiedzieć, że stosowanie klauzul waloryzacyjnych, podlega jednak daleko idącym ograniczeniom.
Przede wszystkim sama zasada swobody umów przewiduje, iż ułożenie stosunku umownego jest dowolne, jednakże jego treść lub cel nie mogą sprzeciwiać się przepisom prawa, właściwości (naturze) tego stosunku, ani też zasadom współżycia społecznego.
Ponadto przepisy prawa konsumenckiego również zawierają rozwiązania, których celem jest ochrona słabszej strony stosunku prawnego, w tym przypadku przyszłego nabywcy lokalu mieszkalnego.
Należą do nich przede wszystkim zapisy dotyczące zakazu stosowania w umowach tzw. klauzul abuzywnych, zawierających sprzeczne z prawem i jako takie niedozwolone postanowienia umowne. Jedną z nich jest upoważnienie kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w umowie. Oznacza to, że niedozwolonym postanowieniem umownym jest w szczególności postanowienie przewidujące możliwość jednostronnej zmiany ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy, bez przyznania konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy.
Wspomnieć trzeba, iż takie właśnie jest oficjalne stanowisko Urzędu Ochrony Konsumentów i Konkurencji w odniesieniu do klauzul waloryzacyjnych zawartych w umowach deweloperskich.
Poza tym wskazany powyżej organ wskazuje również na inne problemy związane ze stosowaniem przedmiotowych klauzul przez deweloperów, a mianowicie:
- formułowanie ich w sposób nieprecyzyjny i mylący dla klienta,
- nie podawanie okres czasu, dla którego dokonywana będzie waloryzacja,
- wprowadzanie nieczytelnych wzorów i nieznanych konsumentom odniesień do wskaźników zastosowanych w niedostępnych szerszego grona odbiorców specjalistycznych opracowaniach,
- dopuszczanie przez dewelopera zbyt dużego wskaźnika zmiany powierzchni, dającego prawo do przeprowadzenia waloryzacji, nawet rzędu 3 – 5%. Oznacza to, że całe ryzyko niewykonania przedmiotu umowy zgodnie z jej zapisami, deweloper przerzuca na nabywcę, co jest praktyką całkowicie niedopuszczalną.
Również Sądy wielokrotnie wypowiadały się w przedmiocie dopuszczalności stosowania klauzul waloryzacyjnych w umowach deweloperskiich. Wiele wyroków zapadło na korzyść nabywców. Generalnie Sądy wskazują, iż o nieskuteczności przedmiotowych klauzul decydują takie czynniki, jak:
- brak ich indywidualnego uzgadniania z klientem,
- uczynienie z nich niezmiennego elementu umowy, który nie podlegał możliwości zmiany w wyniku negocjacji z nabywcą,
- sformułowanie ich w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszający interesy nabywcy,
- takie ich ukształtowanie, które przerzuca całe ryzyko zmian poziomu cen na konsumenta, co należy uznać za zupełnie niedopuszczalne.
Reasumując – klauzule waloryzacyjne w umowach deweloperskich nie są zakazane przez obowiązujące przepisy prawa i jako takie są dopuszczalne. Jednakże nie mogą one być stosowane w sposób rażąco krzywdzący dla klienta, a w szczególności powinny być formułowane w sposób przejrzysty i zrozumiały. Wreszcie klient musi posiadać, w razie, gdy nie godzi się na podwyższenie wynagrodzenia dewelopera, prawo do odstąpienia od umowy, bez żadnych negatywnych dla niego konsekwencji.
