Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu a plan ogólny
W obecnej sytuacji prawnej, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (zwana dalej „decyzją WZ”) jest kluczowym dokumentem umożliwiającym wydanie pozwolenia na budowę na obszarach nieobjętych planami zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku inwestycji o charakterze publicznym, organ wydający decyzję lokalizacyjną odgrywa istotną rolę.
Jednakże, z dniem 7 lipca 2023 roku, wprowadzone zostały znaczące zmiany w zakresie zasad wydawania decyzji WZ w ramach nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz innych ustaw.
Teraz, podstawą do wydania popularnej „wuzetki” stają się założenia zawarte w tzw. planie ogólnym gminy, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Jeśli do dnia 31 grudnia 2025 roku taki plan ogólny nie zostanie uchwalony, to żadna decyzja WZ na terenie danej gminy nie będzie mogła zostać wydana (art. 59 ust. 3 nowelizacji).
Dodatkowo, teren, na którym możliwe jest wydanie decyzji WZ, musi być zlokalizowany na obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym (art. 61 ust. 1 pkt 1a upzp). Jednakże warto podkreślić, że gmina ma swobodę w decyzji, czy wyznaczyć taki obszar, zgodnie z art. 13a ust. 4 pkt 2 lit a upzp.
Termin WZ
Termin ważności decyzji WZ także uległ zmianie. Aktualnie, decyzje o warunkach zabudowy wydawane są na czas nieokreślony. Decyzje wydane i uprawomocnione przed 31 grudnia 2025 roku zachowują tę ważność (art. 78 pkt 2 nowelizacji). Natomiast decyzje WZ uprawomocnione po tej dacie tracą ważność po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne (art. 64c upzp).
Te zmiany mają na celu uregulowanie kwestii przestrzennej planowania, aby inwestycje bardziej odpowiadały aktualnej zabudowie i charakterowi danego regionu. Niemniej jednak, proces uzyskania pozwolenia na budowę może być długi i skomplikowany. W przypadku wygaśnięcia decyzji WZ w trakcie trwającego postępowania o pozwolenie na budowę, cały proces może być zmuszony do rozpoczęcia od nowa.
Często w trakcie realizacji inwestycji zachodzi potrzeba zmiany pierwotnego projektu budynku, na przykład ze względu na nieoczekiwane okoliczności. Prawo pozwala na zmianę pozwolenia na budowę (art. 36a ust. 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane). Jednakże, w przypadku wygaśnięcia decyzji WZ, taka zmiana może być niemożliwa do przeprowadzenia.
Obszar analizy przed wydaniem decyzji WZ
Obszar analizy przed wydaniem decyzji WZ wymaga od organu określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.
Do tej pory polegało to na wyznaczeniu obszaru w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, ale nie mniejszej niż 50 metrów, a następnie przeprowadzeniu na nim analizy funkcji i cech zabudowy oraz zagospodarowania terenu.
Zmiany wprowadzone w nowelizacji nakładają obowiązek wyznaczenia obszaru analizy o szerokości nie mniejszej niż trzykrotność szerokości frontu terenu, nie mniejszej niż 50 m ale nie większej niż 200 metrów. Przez front terenu rozumie się tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę (art. 61 ust. 5a upzp).
Analiza będzie polegać na sprawdzeniu, czy przynajmniej jedna sąsiednia działka, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób umożliwiający określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, takie jak parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy, gabaryty i architektura obiektów budowlanych, linie zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp).
Decyzja WZ a wskaźniki zabudowy sąsiedniej
Wskaźniki zabudowy sąsiedniej także uległy modyfikacji. Nowelizacja rozszerza listę wskaźników i wprowadza pewne zmiany w istniejących. Po zmianach, lista wskaźników obejmuje:
- Linia zabudowy.
- Maksymalna intensywność zabudowy oraz maksymalna i minimalna nadziemna intensywność zabudowy.
- Udział powierzchni zabudowy.
- Szerokość elewacji frontowej.
- Wysokość zabudowy.
- Geometria dachu (kąt nachylenia i układ połaci dachowych).
- Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej.
- Minimalna liczba miejsc parkingowych.
Szczegółowe wymagania dotyczące powyższych wskaźników zostaną określone w rozporządzeniu przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa (art. 61 ust. 6 upzp).
Decyzja WZ a dostępność infrastruktury społecznej
Zgodnie z ustawą, samorządy muszą określić gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej dla szkół podstawowych oraz obszarów zieleni publicznej. Dla szkoły podstawowej – w odległości nie większej niż 1500 m do działki ewidencyjnej na terenie miasta lub 3000 m poza miastem; obszarów zieleni publicznej – w odległości nie większej niż 1500 m do działki ewidencyjnej dla obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 3 ha oraz w odległości nie większej niż 3000 m do działki ewidencyjnej dla obszaru zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż 20 ha.
Gminy mają przy tym możliwość ustalenia innych odległości od obiektów infrastruktury społecznej oraz innych wartości powierzchni obszarów zieleni publicznej, ale nie mniejszej niż 50% wskazanej powyżej wartości (art. 13 f ust. 7 pkt 1-2, ust. 8 upzp). Dopuszcza się także wyłączenie terenów zabudowy zagrodowej z powyższych wymagań, a także objęcie różnych terenów gmin innymi standardami – trzeba jednak wyraźnie wyznaczyć granice tych obszarów (art. 13 f ust. 7 pkt 4-5 upzp
