Kontrakty budowlane pełne są skomplikowanych zależności i ryzyka.
Ważne jest, zrozumienie, że wykonawcy robót budowlanych przysługują również prawa pozwalające im chronić swoje interesy. W tym artykule skupię się na prawie do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy zastrzeżonego na rzecz wykonawcy.
Bezwględnie wykonawcy robót budowlanych przysługuje prawo odstąpienia od umowy zarówno w przypadkach określonych w ustawie jak i na podstawie postanowień umowy.
W pierwszej kolejności wskazać należy, iż wykonawca ma prawo odstąpić od umowy gdy inwestor nie spełnia swoich obowiązków w terminie. Przykładowo przesłankę do złożenia takiego odstąpienia może stanowić brak współpracy lub opóźnienia inwestora, które uniemożliwiają wykonanie jakichkolwiek robót. Podstawą do odstąpienia od umowy są także zaniechania inwestora polegające na terminowym odebraniu obiektu lub zapłacie umówionego wynagrodzenia, w tym także jego określonej części, należnej za przekazaną już część robót.
W celu skutecznego odstąpienia od umowy wykonawca winien wyznaczyć inwestorowi dodatkowy termin do wykonania zobowiązań a kiedy ten termin przeminie bez skutku, wykonawca ma prawo złożyć oświadczenie o odstąpieniu.
Istotne jest, jednak aby ten dodatkowy termin był realistyczny i umożliwiał inwestorowi spełnienie świadczenia.
Zgodnie bowiem z treścią z art. 491 § 1 k.c. w celu skutecznego odstąpienia od umowy z powodu zwłoki w wykonaniu zobowiązania wzajemnego konieczne jest wyznaczenie dodatkowego terminu do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego terminu wykonawca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Istotnym jest, że „odpowiedni dodatkowy termin” musi realnie umożliwić inwestorowi wykonanie świadczenia z którym pozostaje w zwłoce.
Należy jednak pamiętać, że zgodnie z art. 492 k.c., wykonawca zwolniony jest z obowiązku wyznaczania dodatkowego terminu, jeżeli w umowie zawartej przez strony zastrzeżono prawo do odstąpienia od niej na wypadek nie wykonania zobowiązania w ściśle określonym terminie. To samo dotyczy wypadku, gdy wykonanie zobowiązania przez inwestora po terminie nie miałoby dla wykonawcy znaczenia ze względu na właściwość zobowiązania albo zamierzony cel umowy, znany inwestorowi pozostającemu w zwłoce.
Kolejny przypadek uprawniający wykonawcę do odstąpienia od umowy to niemożność świadczenia spowodowana winą inwestora. Jeśli przez jego winę wykonanie zadania jest niemożliwe i ta niemożność pojawiła się po zawarciu umowy, wykonawca ma prawo złożyć oświadczenie o odstąpieniu od kontraktu. Przykładem tutaj może być sytuacja, gdy grunt przeznaczony pod inwestycje okazuje się nieodpowiedni do budowy. Zgodnie bowiem z treścią z art. 493 § 1 k.c. wykonawca może odstąpić od umowy o roboty budowlane w sytuacji, kiedy na skutek okoliczności zawinionych przez inwestora wykonanie przez niego swojego świadczenia jest niemożliwe. Przesłanką odstąpienia jest sytuacja, w której niemożność świadczenia ma charakter obiektywny, tzn. wykonanie zobowiązania nie jest możliwe przez żadną inną osobę lub podmiot, nie tylko przez inwestora będącego stroną danej umowy, a ponadto niemożność ta wystąpiła po zawarciu umowy.
Dodatkowym mechanizmem jest zastrzeżone prawo odstąpienia z powodu braku udzielenia gwarancji zapłaty przez inwestora w ustalonym terminie.
Na to pozwala treść art. W 649 4 § 1 k.c., który wskazuje, że wykonawca jest uprawniony do odstąpienia od umowy z winy inwestora w sytuacji, kiedy inwestor nie udzieli wykonawcy żądanej przez niego gwarancji zapłaty w wyznaczonym terminie. Ta gwarancja ma zabezpieczyć terminową zapłatę wynagrodzenia za wykonane prace. Jeśli wykonawca nie otrzyma gwarancji w odpowiednim czasie, może odstąpić od umowy.
Pamiętajmy także, że strony umowy mogą wprowadzić własne zapisy dotyczące odstąpienia. W umowie można określić termin, w którym jedna ze stron może odstąpić jak również wskazać, iż niektórych przypadkach odstąpienie może być możliwe tylko wraz z zapłatą określonej kwoty.
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane następuje przez złożenie oświadczenia drugiej stronie. Odstąpienie od umowy powinno być zawsze poprzedzone oficjalnym oświadczeniem. Pisemne oświadczenie wykonawcy, zawierające przyczynę odstąpienia, jest kluczowe.
