Po wejściu w życie Nowej Ustawy Deweloperskiej jednym z najczęstszych problemów jakie się pojawiają jest rozstrzygnięcie zakresu podmiotowego i przedmiotowego ustawy, czyli tak naprawdę kto i kiedy powinien ją stosować.
Nowa Ustawa Deweloperska bowiem m.in. rozszerza zakres przedmiotowy i podmiotowy dotychczasowych przepisów stosowanych do sprzedaży lokali mieszkalnych i domów budowanych w ramach przedsięwzięć deweloperskich oraz modyfikuje treść umowy deweloperskiej oraz ustawowe prawo odstąpienia od umowy.
Faktem jest, iż poprzednio obowiązującą ustawę stosowaliśmy w sytuacji gdy Deweloper zobowiązywał się do wybudowania budynku, ustanowienia w nim odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę własności tego lokalu (lub domu jednorodzinnego). Zatem wyłącznie do zawierania umów dotyczących sprzedaży lokali mieszkalnych będących w trakcie budowy, natomiast w przypadku sprzedaży gotowych lokali, ustawa nie miała zastosowania.
Przepisy nowej ustawy mają zastosowanie do każdej umowy zawieranej przez Dewelopera z nabywcą, na podstawie której, Deweloper zobowiązuje się do ustanowienia praw wynikających z umowy deweloperskiej, w tym także do umów zawieranych już po zakończeniu budowy.
Zastosowanie Nowej Ustawy Deweloperskiej w pełnym zakresie
W pełnym zakresie stosujemy Nową Ustawę Deweloperską do umów zawartych między nabywcą a Deweloperem, w których Deweloper zobowiązuje się do:
- wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
- ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
- przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu;
- zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;
- przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nie- ruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzysta- nia z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Przepisy ustawy stosuje się również do umów zawartych między nabywcą a Deweloperem, w których Deweloper zobowiązuje się do:
- wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu użytkowego,
- przeniesienia własności lokalu użytkowego,
- wybudowania budynku i przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego,
- przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego
– co ważne w przypadku gdy umowy te są zawierane wraz z jedną z umów, o których mowa powyżej, i dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Zastosowanie nowej ustawy deweloperskiej w ograniczonym zakresie
Przepisy Nowe Ustawy Deweloperskiej będziemy natomiast stosować częściowo jeżeli przedmiotem umowy będzie:
- przeniesienie własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
- przeniesienie własności lokalu użytkowego albo ułamkowej części lokalu użytkowego, gdy umowa jest zawierana wraz z umową z punktu powyżej.
Częściowe stosowanie ustawy w tym przypadku sprawdza się do stosowania przepisów o:
- obowiązku udostępniania wskazanych w ustawie dokumentów i informacji dotyczących dewelopera i inwestycji przyszłemu nabywcy przed zawarciem umów
- zapisów dotyczących umowy rezerwacyjnej, jej formy, czasu obowiązywania oraz wysokości i sposobu rozliczeń opłaty rezerwacyjnej;
- procedury odbioru lokalu mieszkalnego / domu jednorodzinnego .
Kto zatem musi stosować Nową Ustawę Deweloperską?
W pierwszej kolejności ustawę zobowiązany jest stosować Deweloper, którego ustawa definiuje jako przedsiębiorcę, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie. Co istotne ustawa ma zastosowanie wtedy gdy nabywca lokalu bądź domu jednorodzinnego nabywa nieruchomość na cele niezwiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Nowością wprowadzoną Nową Ustawę Deweloperską jest to, iż ustawę w części stosuje się również wtedy, gdy stroną umowy będzie przedsiębiorca inny niż Deweloper pod warunkiem, że zostaną spełnione łącznie warunki:
- po drugiej stronie umowy występuje nabywca;
- przedmiotem umowy jest :
a. przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, albo
b. umów, o których mowa w pkt a zawieranych wraz z umowami sprzedaży, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy.
Częściowe stosowanie ustawy w tym przypadku sprawdza się do stosowania przepisów dotyczących umowy rezerwacyjnej (formy, czasu obowiązywania oraz wysokości i sposobu rozliczeń opłaty rezerwacyjnej) oraz procedury odbioru lokalu mieszkalnego / domu jednorodzinnego.
Z całą pewnością Nowa Ustawa Deweloperska rozszerza zakres podmiotowy oraz zmienia zakres przedmiotowy jej stosowania w stosunku do poprzednio obowiązującej. Zasadnicze zmiany dotyczą podmiotów objętych nową regulacją. Przede wszystkim zmiany występują po stronie zbywcy – może to być bowiem znany już z poprzedniej ustawy Deweloper ale również wprowadzony Nową Ustawą Deweloperską przedsiębiorca inny niż deweloper.
