Zmiany w prawie deweloperskim

W lipcu 2022 roku wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska. Wprowadza ona szereg zmian w dotychczas obowiązujących regulacjach prawnych.

Jakie są podstawowe zmiany, które wprowadza nowa ustawa deweloperska?  Jaki jest jej cel? Kiedy wchodzą w życie? Na wszystkie te pytania znajdziesz odpowiedź w tym właśnie wpisie.  

Jaka jest podstawa prawna zmian w przepisach deweloperskich i kiedy wchodzą w życie?

Nowy akt prawny regulujący działanie branży deweloperskiej to ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. poz. 1177).

Wchodzi ona w życie 1 lipca 2022 roku. Część przepisów dotyczących Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, a mianowicie jej art. 46, art. 47, art. 48 ust. 6 i art. 72 pkt 1 będą obowiązywać od 31 lipca 2021 r.

Jaki jest cel wprowadzenia nowych przepisów?  

Jaki jest cel wprowadzenia nowych przepisów, precyzyjnie określa uzasadnienie do ustawy deweloperskiej, zawarte w druku sejmowym nr 985.

Zgodnie z nim – po analizie doświadczeń zgromadzonych w okresie obowiązywania dotychczasowych przepisów,  ustalono, że cele, które powinna realizować nowa ustawa, to:

  • poprawa skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  • poprawa bezpieczeństwa obrotu prawnego,
  • wzrost poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców.

Celem rozwiązań zaproponowanych w nowej ustawie jest przede wszystkim zapewnienie efektywnej ochrony nabywców w relacjach z deweloperem, a w szczególności eliminacja ryzyka utraty przez nabywców środków finansowych wpłacanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Ryzyko to wiąże się przede wszystkim z otwartym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, oferowanym bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej. Deweloperzy najczęściej korzystają z tego rodzaju rachunku, a ryzyko utraty środków wpłacanych na niego materializuje się w przypadku upadłości dewelopera, nieprzeniesienia przez dewelopera na nabywcę własności lokalu lub domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej, nierozpoczęcia przez dewelopera budowy albo braku kontynuacji budowy rozpoczętej lub wypowiedzenia umowy o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego przez bank.

Rozszerzenie zakresu stosowania nowych przepisów

Nowe przepisy będą obejmowały swoim obowiązywaniem każdą umowę zawieraną przez dewelopera z nabywcą, na podstawie której, zobowiązuje się on do ustanowienia praw wynikających z umowy deweloperskiej, w tym także do umów zawieranych już po zakończeniu budowy. Będą im także podporządkowani przedsiębiorcy inni niż deweloperzy, oferujący sprzedaż już wybudowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.

Zobowiązanie dewelopera będzie obejmowało:

  • przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie – wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie przedmiotu na nabywcę,
  • po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, ale przed ustanowieniem odrębnej własności – ustanowienie prawa odrębnej własności oraz jego przeniesienie na nabywcę,
  • po ustanowieniu odrębnej własności – przeniesienie przedmiotu nabycia na nabywcę.

Wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, będzie stanowił wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.

Celem jego ustanowienia jest zapewnienie ochrony nabywcom nieruchomości, którzy często tracili nie tylko środki pieniężne zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym, ale także lokal mieszkalny, który zamierzali kupić.

Środki z Funduszu będą wypłacane nabywcom, gdy:

  • deweloper ogłosi upadłość, a syndyk lub zarządca nie będzie kontynuował przedsięwzięcia deweloperskiego,
  • upadnie bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy,
  • nabywca lokalu odstąpi od zawartej umowy i nie otrzyma od dewelopera zwrotu środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym w ustawowym terminie 30 dni.

Będzie się to dokonywało nie z mocy samego prawa, ale na wniosek nabywcy. Sam przelew zostanie zrealizowany w terminie od 30 do 90 dni.

Środki Funduszu przeznaczone będą na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej na wypadek takich właśnie sytuacji, jak wskazana powyżej.

Środki Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego mają pochodzić przede wszystkim z obowiązkowych składek opłacanych przez deweloperów. Ich wysokość zostanie uzależniona od rodzaju rachunku powierniczego, z którego będzie korzystał deweloper.

Co do ich wysokości, to:

  • w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego składka nie będzie przekraczać 0,1 proc. wartości mieszkania,
  • w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego maksymalna składka będzie wynosić 1 proc. wartości mieszkania.

Ostateczna wysokość składki zostanie ustalona w odpowiednim akcie wykonawczym, a więc rozporządzeniu.

Wskazać należy, że składki odprowadzane na Fundusz będą miały charakter bezzwrotny.

Zmiany w zakresie wypłaty środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego

Zgodnie z nowymi uregulowaniami, bank będzie wypłacał deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca. Nastąpi to nie wcześniej niż po 30 dniach od dnia zawarcia umowy deweloperskiej i po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Jednocześnie ustawodawca rozszerzył zakres uprawnień banków w zakresie kontroli deweloperów dokonywaną przed wypłatą środków pieniężnych z mieszkaniowego rachunku powierniczego. Będą one mogły sprawdzać w szczególności czy:

  • wobec dewelopera nie zostało wszczęte postępowanie upadłościowe. Pracownicy banku będą musieli zasięgnąć informacji z Krajowego Rejestru Zadłużonych,
  • deweloper nie zalega z podatkami i czy uiścił należne składki ZUS,
  • deweloper uregulował swoje zobowiązania wobec wykonawców i podwykonawców,
  • deweloper zapłacił składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Zmiany dotyczące Prospektu informacyjnego

Nowe uregulowanie polega na tym, że deweloper będzie miał obowiązek doręczyć Prospekt informacyjny każdej osobie nabywającej od niego nieruchomość. Tym samym, nabywca nie będzie musiał występować z żądaniem w tym przedmiocie. Sam prospekt wraz z załącznikami dostarczany będzie bezpłatnie na trwałym nośniku.

Zmiany będą też dotyczyły treści Prospektu.

Rozszerzeniu ulegną dane dotyczące planowanego, konkretnego przedsięwzięcia, które może być przedmiotem umowy deweloperskiej. Nowością w tym zakresie jest przede wszystkim szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji.

Dodać trzeba, że jeśli dane zawarte w Prospekcie będą nieprawdziwe lub nie został on doręczony w sposób zgodny z ustawą, nabywca będzie miał prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Zmiany w zakresie procedury odbioru lokalu mieszkalnego

Ustawodawca wprowadził w nowych przepisach zmodyfikowaną procedurę odbioru lokalu mieszkalnego. Zwiększa ona poziom ochrony nabywcy.

Fundamentalna zmiana dotyczy wprowadzenia instytucji wykonania zastępczego w przypadku stwierdzenia wad w wykonaniu mieszkania lub domu.

W takiej sytuacji, deweloper będzie miał 30 dni, od dnia podpisania protokołu odbioru na ich usunięcie.

Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w tym terminie, wówczas wskaże inną datę zrealizowania tego obowiązku wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.

W przypadku, gdy deweloper nie usunie wad w nowym terminie albo nie dokona jego wskazania, wówczas nabywca będzie miał prawo do wyznaczenia nowego terminu na usunięcie wad. Po jego bezskutecznym upływie nabywca będzie mógł usunąć wady na koszt dewelopera.

Nowa ustawa upoważnia także nabywcę do odmowy dokonania odbioru mieszkania lub domu, gdy stwierdzi on, że nieruchomość ma wadę istotną, a deweloper odmówi uznania jej w protokole odbioru.

Takie samo prawo będzie przysługiwało nabywcy, jeżeli deweloper wprawdzie uzna wadę istotną w protokole odbioru, ale jednak jej nie usunie.

W przypadku odmowy dokonania odbioru przez nabywcę ze względu na wadę istotną, strony ustalą nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru.

Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymagać będzie przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego.

W razie stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego w przedmiotowej opinii istnienia wady istotnej, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy.

Jeżeli rzeczoznawca nie stwierdzi istnienia wady istotnej, koszty sporządzenia przez niego opinii obciążą w całości nabywcę. Gdy będzie miała miejsce sytuacja odwrotna, koszty te będzie musiał pokryć deweloper.

Jeśli podczas odbioru lokalu nabywca zgłosi wady inne, niż wady istotne, deweloper zobowiązany będzie przekazać mu informację o uznaniu lub odmowie uznania wad w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu odbioru. Jeśli tego nie zrobi, przyjmuje się, że uznał zgłoszone wady.

Zmiany w zakresie uprawnień nabywcy do odstąpienia od umowy deweloperskiej

Nowa ustawa znacząco rozszerza uprawnienia nabywcy do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Będzie on mógł to uczynić w następujących, nie przewidywanych w dotychczasowych przepisach sytuacjach:

  • gdy deweloper nie zawarł umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w sytuacji, gdy aktualna umowa rachunku powierniczego została wypowiedziana przez bank,
  • gdy brak zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu lub bezobciążeniowe przeniesienie własności nieruchomości,
  • gdy deweloper nie poinformował nabywcy o zmianie banku prowadzącego rachunek powierniczy,
  • gdy pomimo upadłości dewelopera syndyk zażąda wykonania umowy zawartej z nabywcą.

Podkreślić trzeba, że jeżeli nabywca skorzysta z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej, uważać się ją będzie za niezawartą, w związku z czym nie poniesie on żadnych kosztów, które się z tym wiążą.

Wprowadzenie umowy rezerwacyjnej

Nowe przepisy przewidują, że umowa deweloperska będzie mogła być poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej.

Ustawodawca sprecyzował, że umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (rezerwującym), której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Będzie ona zawierana w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Umowa rezerwacyjna ma w szczególności określać:

  • strony, miejsce i datę jej zawarcia,
  • cenę lokalu lub domu podlegającego rezerwacji,
  • okres rezerwacji,
  • usytuowanie lokalu w budynku,
  • powierzchnię użytkową lokalu lub domu oraz powierzchnię i układ poszczególnych pomieszczeń.

Już na etapie zawarcia umowy rezerwacyjnej deweloper będzie miał obowiązek dołączenia prospektu informacyjnego z załącznikami.

W ustawie określono również wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekraczać 1% ceny lokalu lub domu określonego w prospekcie informacyjnym.  Opłata rezerwacyjna ma podlegać zaliczeniu na poczet ceny lokalu lub domu.

Reasumując – nowa ustawa deweloperska wprowadza szereg pozytywnych zmian, znacząco zwiększających zakres ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Niewątpliwie przyczyni się to zwiększenia pewności obrotu na rynku mieszkaniowym. Z tych właśnie przyczyn, należy ją ocenić bardzo pozytywnie.

Powiązane posty