We wspólnotach mieszkaniowych podejmowanie uchwał jest kluczowym elementem zarządzania nieruchomością wspólną. Decyzje wspólnoty dotyczące finansów, remontów czy innych spraw związanych z utrzymaniem nieruchomości mogą jednak budzić kontrowersje wśród członków. W przypadku, gdy uchwała narusza przepisy prawa, interesy właściciela lokalu lub zasady współżycia społecznego, możliwe jest jej zaskarżenie. Poniższy artykuł omawia zasady i procedurę zaskarżania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej oraz przypadki, w których uchwały są konieczne.
Podstawy prawne zaskarżenia uchwał
Zaskarżenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej regulowane jest przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: „UWL”). Zgodnie z art. 25 ust. 1 UWL, każdy właściciel lokalu może wnieść powództwo do sądu o uchylenie uchwały w terminie 6 tygodni od dnia jej podjęcia lub otrzymania informacji o treści uchwały.
Przesłanki zaskarżenia uchwały
Powództwo o uchylenie uchwały może być oparte na następujących przesłankach:
- niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo
- jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
W wyjątkowych sytuacjach sąd może orzec o nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej, co będzie miało miejsce jedynie w sytuacjach rażącego naruszenia prawa.
Kiedy uchwały są konieczne?
Zgodnie z art. 22 ust. 2 i ust. 3 UWL, uchwały wspólnoty mieszkaniowej są konieczne w przypadku podejmowania decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Do decyzji takich należą m.in.:
- Ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej.
- Przyjęcie rocznego planu gospodarczego oraz ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu.
- Zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.
- Udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.
- Udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.
- Dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.
- Nabycie nieruchomości.
- Wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16 UWL.
- Ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku, które będą zaliczane do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
- Udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej.
- Określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Procedura zaskarżenia uchwały
- Zawiadomienie o uchwale o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Zgodnie z art. 23 ust. 3 UWL, zarząd wspólnoty jest zobowiązany poinformować właścicieli lokali o podjętych w sposób omówiony powyżej o uchwałach. Termin na zaskarżenie uchwały liczony jest od dnia doręczenia takiej informacji.
- Wniesienie pozwu Powództwo wnosi się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Pozew powinien zawierać:
- oznaczenie stron,
- wskazanie uchwały podlegającej zaskarżeniu,
- uzasadnienie roszczenia,
- dowody na poparcie twierdzeń.
- Postępowanie sądowe W trakcie postępowania sąd ocenia legalność uchwały w oparciu o przesłanki wskazane w pozwie oraz zgromadzone dowody. W przypadku stwierdzenia niezgodności z prawem, sąd uchyla uchwałę w całości lub w części.
Skutki uchylenia uchwały
Uchylenie uchwały przez sąd powoduje, że traci ona moc w części lub całości od momentu jej podjęcia. Skutki takiego rozstrzygnięcia mogą obejmować m.in. konieczność ponownego głosowania nad sprawą lub zwrot środków finansowych.
Podsumowanie
Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej stanowi ważne narzędzie ochrony praw właścicieli lokali. Kluczowe jest jednak dochowanie terminu oraz odpowiednie przygotowanie pozwu, w tym wskazanie podstaw zaskarżenia i zgromadzenie dowodów. W przypadku wątpliwości prawnych warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.
