Zakończenie umowy o roboty budowlane to moment, w którym na pierwszy plan wysuwają się kwestie finansowe. W praktyce kancelarii prawniczych jednym z najczęstszych źródeł sporów między inwestorem a wykonawcą są właśnie rozliczenia — w szczególności różnice w interpretacji zakresu wykonanych prac i należnego wynagrodzenia.
Jak prawidłowo rozliczyć się po rozwiązaniu umowy o roboty budowlane i jak uniknąć błędów przy częściowym odstąpieniu od umowy?
Umowa o roboty budowlane – wzajemne obowiązki i znaczenie rodzaju wynagrodzenia
Umowa o roboty budowlane jest umową wzajemną – każda ze stron ma swoje obowiązki.
Wykonawca zobowiązuje się do wykonania robót zgodnie z projektem i zasadami sztuki budowlanej, a inwestor – do przygotowania placu budowy, uzyskania wymaganych decyzji administracyjnych oraz zapłaty umówionego wynagrodzenia.
To właśnie sposób określenia wynagrodzenia ma kluczowe znaczenie dla późniejszych rozliczeń. W praktyce stosuje się dwa główne modele:
🔹 Wynagrodzenie kosztorysowe
Opiera się na szczegółowym kosztorysie – rozliczenie następuje według rzeczywistego zakresu wykonanych prac. Może być korygowane po zakończeniu robót, co zapewnia większą elastyczność wobec zmian cen materiałów czy robocizny.
🔹 Wynagrodzenie ryczałtowe
To kwota ustalona z góry, niezależna od rzeczywistych kosztów. Wykonawca otrzymuje pełne wynagrodzenie za wykonanie całości robót, nawet jeśli prace okazały się droższe niż planowano. Jednocześnie nie może żądać podwyższenia ryczałtu, chyba że nastąpiły nadzwyczajne, nieprzewidywalne zmiany (art. 632 § 2 k.c.).
Wybór formy wynagrodzenia wpływa nie tylko na ryzyko finansowe stron, ale również na możliwość częściowego odstąpienia od umowy.
Częściowe odstąpienie od umowy o roboty budowlane
Zgodnie z art. 491 § 2 Kodeksu cywilnego, odstąpienie od umowy może dotyczyć jedynie części świadczenia – ale tylko wtedy, gdy jest ono podzielne i nie wpływa na realizację pozostałej części umowy.
W praktyce orzeczniczej i doktrynie występują dwa przeciwstawne poglądy:
1️⃣ Odstąpienie częściowe jest dopuszczalne
Jak wskazał m.in. Sąd Apelacyjny w Krakowie (I ACa 320/18) oraz Sąd Apelacyjny w Katowicach (V ACa 937/15), roboty budowlane mogą być wykonywane etapami i rozliczane częściowo. Zamawiający może więc zatrzymać wykonaną część robót, płacąc wynagrodzenie odpowiadające tej części dzieła.
2️⃣ Świadczenie wykonawcy jest niepodzielne
Według drugiego nurtu, charakter robót budowlanych sprawia, że wykonanie tylko części nie realizuje celu umowy – dlatego odstąpienie powinno obejmować całość kontraktu.
Ta rozbieżność pokazuje, że już na etapie zawierania umowy warto jasno określić zasady rozliczeń w przypadku częściowego rozwiązania lub odstąpienia od umowy.
Odstąpienie ustawowe a umowne – na czym polega różnica?
W polskim prawie istnieje możliwość zarówno ustawowego, jak i umownego odstąpienia od umowy.
Na mocy art. 395 § 1 k.c. strony mogą w umowie przewidzieć prawo odstąpienia (także częściowego) w określonym terminie – nawet bez wskazania przyczyny. W takim przypadku wystarczy złożenie oświadczenia drugiej stronie.
Po wykonaniu prawa odstąpienia, zgodnie z art. 395 § 2 k.c., umowa traktowana jest jak niezawarta, a strony są zobowiązane do zwrotu świadczeń. W przypadku umowy wzajemnej – np. o roboty budowlane – wykonawca może żądać zapłaty za już wykonaną część robót, a także odszkodowania (art. 494 § 1 k.c.).
Skutki finansowe rozwiązania umowy
Rozwiązanie lub odstąpienie od umowy o roboty budowlane wiąże się z koniecznością rozliczenia stron.
🔸 W przypadku wynagrodzenia ryczałtowego
Wykonawca ma prawo do zapłaty proporcjonalnej do wykonanej części robót – zgodnie z ustaloną wartością całego ryczałtu. Takie stanowisko potwierdził m.in. Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 11 września 2015 r. (I ACa 696/14).
🔸 W przypadku wynagrodzenia kosztorysowego
Rozliczenie opiera się na rzeczywistych kosztach wykonanych prac. Po zakończeniu robót sporządza się kosztorys powykonawczy, który może stanowić podstawę korekty wynagrodzenia
Wynagrodzenie a zmiana okoliczności
Zgodnie z art. 632 § 2 k.c., jeżeli wskutek nadzwyczajnych okoliczności wykonanie robót groziłoby wykonawcy rażącą stratą, sąd może – na jego żądanie – podwyższyć wynagrodzenie lub rozwiązać umowę.
W praktyce chodzi m.in. o gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych, zmianę przepisów czy inne nieprzewidziane zdarzenia wpływające na koszty realizacji inwestycji.
Jak uniknąć sporów?
Aby ograniczyć ryzyko konfliktu po rozwiązaniu umowy o roboty budowlane, warto:
- jasno określić formę wynagrodzenia i sposób rozliczeń,
- precyzyjnie zdefiniować etapy realizacji robót,
- przewidzieć możliwość częściowego odstąpienia w sytuacjach wyjątkowych,
- zadbać o dokumentację powykonawczą i kosztorysy,
- skonsultować projekt umowy z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym.
Podsumowanie
Rozwiązanie umowy o roboty budowlane to nie tylko kwestia formalna – to przede wszystkim złożony proces finansowy. Kluczowe znaczenie ma forma wynagrodzenia oraz sposób uregulowania zasad odstąpienia.
Zanim inwestor lub wykonawca podejmie decyzję o rozwiązaniu kontraktu, powinien przeanalizować treść umowy i skutki prawne takiego kroku. Odpowiednie przygotowanie i precyzyjne zapisy umowne pozwalają uniknąć sporów oraz zapewnić bezpieczne rozliczenie wykonanych prac.
