Rękojmia i gwarancja to różne instytucje prawne o różnych podstawach i terminach. Sprawdź, czym się różnią i jak nie stracić ochrony przy wadach budowlanych.
„Mam gwarancję, więc jestem zabezpieczony” — to jedno z najczęstszych błędnych przekonań, z jakimi spotykam się w rozmowach z inwestorami. Rękojmia i gwarancja to dwie odrębne instytucje prawne, o różnej podstawie, różnym zakresie i różnych terminach. Mylenie ich prowadzi do konkretnych, wymiernych strat — inwestor kieruje roszczenie do niewłaściwego podmiotu, na niewłaściwej podstawie prawnej, i w międzyczasie traci czas, który mógłby wykorzystać na skuteczniejszą ścieżkę dochodzenia swoich praw.
W tym artykule wyjaśniam, na czym polega różnica między rękojmią a gwarancją w kontekście robót budowlanych, jak liczyć terminy obu instytucji oraz jak postępować, gdy inwestorowi przysługują obie jednocześnie.
Rękojmia — uprawnienie ustawowe
Rękojmia za wady fizyczne obiektu budowlanego wynika wprost z przepisów Kodeksu cywilnego i działa niezależnie od tego, czy strony w ogóle o niej wspomniały w umowie. Innymi słowy, inwestorowi przysługuje ona z mocy prawa, nawet jeśli wykonawca nigdy nie użył tego pojęcia przy zawieraniu kontraktu.
Uprawnienia z tytułu rękojmi obejmują między innymi żądanie usunięcia wady, żądanie obniżenia wynagrodzenia proporcjonalnie do wartości wady, a przy wadach istotnych — także odstąpienie od umowy. Termin rękojmi przy robotach budowlanych wynosi co do zasady pięć lat od dnia odbioru obiektu, co czyni ją znacznie dłużej obowiązującym instrumentem ochrony niż większość spotykanych w praktyce gwarancji.
Strony mogą zakres rękojmi rozszerzyć albo, w określonych granicach, ograniczyć w umowie — nie można jej jednak w pełni wyłączyć w relacji z konsumentem. To sprawia, że rękojmia stanowi swego rodzaju minimalny, gwarantowany ustawowo poziom ochrony inwestora, niezależny od dobrej woli wykonawcy.
Gwarancja — uprawnienie dobrowolne
Gwarancja, w przeciwieństwie do rękojmi, jest dobrowolnym oświadczeniem gwaranta — wykonawcy, dewelopera lub producenta materiałów budowlanych. To gwarant decyduje, czy w ogóle jej udzieli, na jak długo i w jakim zakresie przedmiotowym. W praktyce oznacza to, że dwie z pozoru podobne inwestycje mogą różnić się diametralnie poziomem faktycznej ochrony — jeden gwarant oferuje pięć lat obejmujących cały obiekt, drugi dwanaście miesięcy z długą listą wyłączeń.
Przed uznaniem gwarancji za realne zabezpieczenie warto zweryfikować kilka elementów dokumentu gwarancyjnego: dokładny okres jej obowiązywania — i czy jest jednolity dla całego obiektu, czy różnicowany w zależności od elementu — zakres wyłączeń, które nierzadko obejmują właśnie te elementy instalacji czy konstrukcji, które w praktyce najczęściej generują usterki, a także procedurę zgłaszania wad i terminy reakcji gwaranta.
Gwarancja nie zastępuje rękojmi. W najlepszym wypadku ją uzupełnia — i tylko wówczas, gdy jej treść została sformułowana rzetelnie, a nie stanowi wyłącznie elementu marketingowego oferty.
Czy można korzystać z obu jednocześnie
Jedno z częściej zadawanych mi pytań dotyczy tego, którą ścieżkę wybrać, gdy inwestorowi przysługuje jednocześnie rękojmia i gwarancja na tę samą wadę. Dobra wiadomość jest taka, że oba uprawnienia mogą istnieć i być realizowane równolegle, niezależnie od siebie.
Inwestor może skorzystać z rękojmi, nawet jeśli wcześniej nie zgłosił roszczenia z gwarancji. Skorzystanie z gwarancji nie zamyka też drogi do rękojmi, jeśli gwarant nie usunie wady skutecznie lub w ogóle odmówi jej uznania. Co istotne, terminy obu instytucji biegną niezależnie od siebie — dlatego bierne oczekiwanie na odpowiedź gwaranta, podczas gdy równolegle upływa krótszy termin rękojmi, bywa błędem kosztującym inwestora realną utratę uprawnień.
Praktyczną strategią, którą rekomenduję klientom, jest zgłoszenie wady na obu podstawach jednocześnie, tam gdzie jest to możliwe — bez stawiania wszystkiego na jedną, wybraną z góry kartę.
Najczęstsze błędy przy dochodzeniu roszczeń
Z praktyki kancelarii wynika, że te same nieprawidłowości powtarzają się przy wadach ujawnionych po odbiorze obiektu. Do najczęstszych należy mylenie podstawy roszczenia — kierowanie żądania z rękojmi tak, jakby chodziło o gwarancję, i odwrotnie — a także bierne czekanie na odpowiedź gwaranta, podczas gdy równolegle biegnie krótszy termin rękojmi.
Częstym błędem jest też brak pisemnego zgłoszenia wady i poprzestanie na rozmowie telefonicznej z wykonawcą, nieprzeczytanie dokumentu gwarancyjnego w całości — co skutkuje odkryciem kluczowego wyłączenia dopiero w momencie zgłaszania usterki — oraz zwłoka w zgłoszeniu wady po jej wykryciu, co przy niektórych trybach dochodzenia roszczeń ma znaczenie dla oceny należytej staranności inwestora.
We wszystkich tych przypadkach problemem nie była sama wada budowlana, lecz sposób i podstawa, na której próbowano dochodzić jej usunięcia.
Podsumowanie
Rękojmia i gwarancja to dwa niezależne od siebie instrumenty ochrony inwestora, różniące się podstawą prawną, zakresem i długością obowiązywania. Rękojmia przysługuje z mocy ustawy i nie wymaga odrębnego zastrzeżenia w umowie, podczas gdy gwarancja jest w pełni zależna od woli gwaranta — jej realna wartość każdorazowo wymaga weryfikacji treści dokumentu, a nie samego faktu jej udzielenia.
Znajomość różnicy między tymi instytucjami — oraz świadomość, że mogą działać równolegle — pozwala inwestorowi wybrać skuteczniejszą ścieżkę dochodzenia roszczeń, zamiast tracić czas na oczekiwanie na odpowiedź gwaranta, gdy w międzyczasie upływa krótszy, ustawowy termin rękojmi.
Jeśli ujawniła się wada budowlana i nie masz pewności, z jakiego uprawnienia skorzystać — skontaktuj się z kancelarią. Pomożemy ocenić sytuację i wybrać podstawę dochodzenia roszczeń, która daje realną szansę na skuteczną ochronę.
Artykuł jest częścią serii „Prawo na budowie wyjaśnia”. Kolejny wpis: kary umowne w umowie o roboty budowlane — jak je prawidłowo skonstruować.
