Zakup mieszkania w nowo wybudowanej inwestycji to dla wielu osób spełnienie marzeń. Niestety, po kilku miesiącach lub latach od zasiedlenia może się okazać, że budynek posiada istotne wady techniczne – nieszczelny dach, pękające ściany, źle działająca wentylacja, zalewane garaże czy nieszczelne okna. W takich sytuacjach często pojawia się pytanie: czy wspólnota mieszkaniowa może dochodzić roszczeń od dewelopera? Jeśli tak – to w jakim trybie i zakresie?
W tym artykule omawiamy, w jaki sposób wspólnota mieszkaniowa może egzekwować swoje prawa wobec dewelopera – zarówno na etapie polubownym, jak i sądowym.
Jakie roszczenia może zgłosić wspólnota mieszkaniowa?
Z tytułu wad fizycznych w nieruchomości.
Terminy dochodzenia roszczeń
Warto pamiętać, że roszczenia z tytułu rękojmi za wady nieruchomości przedawniają się z upływem 5 lat od daty wydania budynku.
❗Uwaga: Samo zgłoszenie wady nie przerywa biegu terminu przedawnienia.
Przykład z praktyki
W jednej ze spraw prowadzonych przez naszą kancelarię, wspólnota zgłosiła do dewelopera poważne usterki związane z przeciekającym dachem i brakiem izolacji przeciwwilgociowej garażu podziemnego. Deweloper przez kilka miesięcy nie podejmował żadnych działań, powołując się na „nieprecyzyjne zgłoszenie”.
Wspólnota zleciła niezależną ekspertyzę techniczną, która wykazała liczne wady wykonawcze. Po wezwaniu do usunięcia wad pod rygorem skierowania sprawy do sądu deweloper podjął negocjacje i przystąpił do napraw.
Co powinna zrobić wspólnota krok po kroku?
Dokumentacja
Zacznij od zebrania:
* protokołów odbioru technicznego,
* zgłoszeń usterek do dewelopera,
* dokumentacji fotograficznej i ekspertyz technicznych,
* uchwały właścicieli lokali o dochodzeniu roszczeń.
Zgłoszenie wad deweloperowi
Zrób to na piśmie – najlepiej z potwierdzeniem doręczenia. W zgłoszeniu określ:
* na czym polega wada,
* kiedy i jak się ujawnia,
* jakie są żądania (np. usunięcie wady, zwrot kosztów, odszkodowanie).
Uzyskanie ekspertyzy
W przypadku sporu niezbędna może być opinia niezależnego rzeczoznawcy budowlanego – stanowi ona ważny dowód w sądzie i w negocjacjach.
Próba polubownego rozwiązania sporu
Zgodnie z zasadą minimalizacji sporów sądowych, warto podjąć negocjacje – najlepiej przez profesjonalnego pełnomocnika. Mediacja może być skuteczną drogą do ugody.
Postępowanie sądowe
Jeśli deweloper odmawia napraw, pozostaje droga sądowa. W pozwie należy wykazać:
* istnienie i zakres wad,
* termin ich ujawnienia,
* brak skutecznej naprawy,
* wysokość żądanego świadczenia.
Czy wspólnota może samodzielnie pozwać dewelopera?
Tak, wspólnota mieszkaniowa może pozwać dewelopera. W przypadku gdy zostaną wykryte wady na nieruchomościach wspólnych, można pozwać dewelopera. Musi być jednak wykonana cesja mieszkańców na rzecz wspólnoty. Konieczne staje się przeniesienia roszczeń z rękojmi za wady na wspólnotę mieszkaniową na podstawie umowy przelewu wierzytelności (cesji). Przy czym, aby zarząd mógł tego dokonać, powinien posiadać upoważnienie wyrażone w uchwale wspólnoty mieszkaniowej.
Czego unikać?
* Zwlekania ze zgłoszeniem wad – czas działa na korzyść dewelopera.
* Zgłaszania wad wyłącznie telefonicznie lub ustnie.
* Prowadzenia samodzielnych napraw bez dokumentacji – może to osłabić pozycję prawną wspólnoty.
Podsumowanie
Dochodzenie roszczeń od dewelopera przez wspólnotę mieszkaniową jest procesem wymagającym staranności, dobrej dokumentacji i znajomości przepisów. Kluczowe znaczenie ma czas reakcji, profesjonalna ocena usterek i właściwa reprezentacja prawna. Im wcześniej wspólnota podejmie działania, tym większe szanse na skuteczne wyegzekwowanie napraw lub odszkodowania .
Jeśli Twoja wspólnota zmaga się z usterkami po odbiorze budynku – skontaktuj się z kancelarią specjalizującą się w sporach z deweloperami. Wspólnie ocenimy sytuację i zaplanujemy najlepszą strategię działania.
