Zgodnie z zapowiedzią, dzisiaj kilka słów o odpowiedzialności karnej przewidzianej w tzw. „Nowej Ustawie Deweloperskiej (ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym).
Ustawodawca w stosunku do poprzedniej regulacji rozszerzył zakres zachowań podlegających penalizacji, a także rozszerzył krąg podmiotów, którym odpowiedzialność karna za naruszenie przepisów nowej ustawy deweloperskiej grozi.
- Niesporządzenie prospektu informacyjnego
Podobnie jak dotychczas, odpowiedzialności karnej podlega niesporządzenie prospektu informacyjnego. Różnica jednak w przepisach dotyczy ich redakcji.
Nowa Ustawa Deweloperska przewiduje karę grzywny dla tego, kto będąc obowiązanym do sporządzenia prospektu informacyjnego, nie sporządza tego prospektu mimo rozpoczęcia sprzedaży. Istotne jest wskazanie w Nowej Ustawie Deweloperskiej momentu, od którego należy liczyć czas rozpoczęcia sprzedaży; w art. 5 pkt 12 ustawy został on wskazany jako podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zada- nia inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich albo umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2.
Odpowiedzialności karnej podlega przy tym osoba, która była zobowiązana do jego sporządzenia. Czyn jest zagrożony karą grzywny.
- Odpowiedzialność karna za podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie informacyjnym
Kolejnym zachowaniem penalizowanym zarówno przez obecne, jak i nowe przepisy jest podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie informacyjnym. Grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2 podlega ten kto, będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje.
- Odpowiedzialność za niezapewnienie środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców
Karą grzywny, karą ograniczenia wolności lub karą pozbawienia wolności do lat 2, zagrożony jest czyn polegający na niezapewnieniu nabywcom jednego z przewidzianych ustawą środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, to jest otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Co ważne obowiązek zawarcia przez dewelopera umowy z bankiem został zastrzeżony już na moment zawarcia pierwszej umowy rezerwacyjnej, w dotychczasowym stanie prawnym zawieranie umów rezerwacyjnych nie było w ogóle przedmiotem regulacji ustawowej.
- Odpowiedzialność za brak zgody na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu na nabywcę
Od 01 lipca 2022 r. deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, zobowiązany jest do posiadania zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia, jeżeli takie obciążenie istnieje.
Jest to nowe rozwiązanie wprowadzone na mocy Nowej Ustawy Deweloperskiej, a zaniechania w tym zakresie przewidziano karę grzywny.
Osoby ponoszące odpowiedzialność w przypadku dewelopera niebędącego osobą fizyczną
Nowe przepisy doprecyzowują zasady odpowiedzialności karnej dewelopera, który nie jest osobą fizyczną. Wskazano zatem, że jeżeli deweloperem jest podmiot niebędący osobą fizyczną, odpowiedzialność karną przewidzianą w ustawie ponosi osoba fizyczna działająca w imieniu lub w interesie dewelopera w ramach uprawnienia lub obowiązku do jego reprezentowania lub podejmowania w jego imieniu decyzji.
- Odpowiedzialność karna za wypłatę środków z rachunku mieszkaniowego
Przepisy karne w ustawie deweloperskiej dotyczą również banków prowadzących mieszkaniowe rachunki powiernicze.
Zgodnie z uprzednio obowiązująca ustawą karze podlegał ten, kto wbrew przepisom ustawy wypłacał deweloperowi środki zgromadzone na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym.
Nowe przepisy wprowadzają podobnie jak miało to miejsce w dotychczas obowiązującym reżimie deweloperskim, odpowiedzialność karną dla podmiotu, który wypłaca deweloperowi środki z naruszeniem ustawy zgromadzone na: zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym, otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym bez przeprowadzenia kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym.
Dodatkowo został powołany Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ściśle powiązany z procedurą dokonywania wpłat przez nabywców na rachunki powiernicze.
Jak zostało zatem wskazane przepisy Nowej Ustawy Deweloperskiej zmodyfikowały obowiązki związane z przygotowaniem oraz prowadzeniem przedsięwzięcia deweloperskiego spoczywające na deweloperach co wpłynęło na zmianę zawartych w ustawie przepisów karnych.
