7 maja 2025 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (ustawa z dnia 4 kwietnia 2025 r., Dz.U. 2025 poz. 652). Nowe przepisy wprowadzają istotne zmiany dla gmin, inwestorów oraz właścicieli nieruchomości planujących zabudowę. Poniżej przedstawiamy najważniejsze informacje, które warto znać.
Plan ogólny – nowy dokument planistyczny
Wydłużony termin uchwalenia planów ogólnych
Termin przyjęcia planów ogólnych został wydłużony z 31 grudnia 2025 r. do 30 czerwca 2026 r. Plan ogólny zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i będzie obligatoryjny dla każdej gminy.
Plan ogólny jako podstawa decyzji o warunkach zabudowy
Od 1 lipca 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy (WZ) będą mogły być wydawane wyłącznie w oparciu o plan ogólny. Gminy, które nie uchwalą go na czas, nie będą mogły legalnie wydawać decyzji WZ.
Decyzje o warunkach zabudowy tylko na 5 lat
Nowe zasady od 1 stycznia 2026 r.
WZ wydane po 1 stycznia 2026 r. będą ważne przez 5 lat od momentu ich uprawomocnienia. To istotna zmiana – dotychczasowe decyzje miały charakter bezterminowy.
Bezterminowe WZ do końca 2025 r.
Inwestorzy, którzy uzyskają decyzję WZ do końca 2025 r., będą mogli skorzystać z jej bezterminowego charakteru, nawet po wejściu w życie nowych przepisów. Warto zatem działać z wyprzedzeniem.
Warunki zabudowy tylko w obszarach uzupełnienia zabudowy
Nowe kryterium lokalizacyjne
Od 1 lipca 2026 r. decyzje WZ będą mogły być wydawane jedynie dla działek położonych w granicach tzw. obszarów uzupełnienia zabudowy, które zostaną wyznaczone w planie ogólnym. Działki spoza tych obszarów nie będą kwalifikowały się do wydania decyzji WZ.
Ryzyko ograniczenia możliwości zabudowy
Jeżeli Twoja działka nie zostanie objęta obszarem uzupełnienia zabudowy, może to oznaczać brak możliwości prowadzenia inwestycji. Warto już teraz monitorować proces planistyczny w gminie i sprawdzić projektowane granice tych obszarów.
Co powinni zrobić inwestorzy?
- Złożyć wniosek o WZ do końca 2025 r., aby uzyskać decyzję bezterminową.
- Śledzić uchwalanie planów ogólnych w swojej gminie.
- Sprawdzić, czy działka znajduje się w projektowanym obszarze uzupełnienia zabudowy.
- Skonsultować się z prawnikiem lub urbanistą przed podjęciem decyzji inwestycyjnych.
Podsumowanie
Zmiany w planowaniu przestrzennym obowiązujące od 7 maja 2025 r. to największa reforma tego systemu od lat. Wprowadzają one obowiązek uchwalenia planów ogólnych, ograniczają czas ważności decyzji o warunkach zabudowy oraz uzależniają ich wydawanie od nowego narzędzia – obszaru uzupełnienia zabudowy. Dla inwestorów oznacza to konieczność szybkiego działania. Każde opóźnienie może wiązać się z poważnymi ograniczeniami w realizacji zamierzeń budowlanych.
Potrzebujesz indywidualnej analizy?
Skontaktuj się z naszą kancelarią – pomożemy ocenić Twoją sytuację i przygotować się do nadchodzących zmian w przepisach.
Zapraszamy do dalszej lektury
