Wyobraź sobie taką sytuację:
Po miesiącach planowania ruszasz z budową wymarzonego domu. Wykonawca wydaje się solidny, umowa jest podpisana, wszystko wydaje się być na dobrej drodze. Mija kilka tygodni i… zaczynają się problemy. Prace opóźniają się, pojawiają się dodatkowe koszty, a komunikacja z wykonawcą staje się coraz trudniejsza. Kiedy w końcu decydujesz się skonsultować sprawę z prawnikiem, okazuje się, że podpisana umowa nie zabezpiecza Twoich interesów. A to dopiero początek.
Takich historii w naszej kancelarii słyszeliśmy setki. I wszystkie mają wspólny mianownik: błędy w umowie o roboty budowlane.
Oto 5 najczęstszych błędów, które mogą kosztować majątek – i jak możesz się przed nimi uchronić.
1. Nieprecyzyjny opis przedmiotu umowy
Błąd: Ogólnikowy opis robót, brak dokumentacji, niejasne określenie zakresu.
Przykład z praktyki: Inwestor i wykonawca umawiają się na „budowę domu jednorodzinnego według projektu”, ale projekt nie został dołączony do umowy. Później okazuje się, że strony różnie interpretują pojęcie „stan deweloperski”. Spór trafia do sądu.
Dlaczego to problem? W przypadku konfliktu kluczowe znaczenie mają dokumenty. Jeżeli nie określisz jasno, co ma być zrobione, nie będziesz miał podstaw do egzekwowania wykonania prac zgodnie z oczekiwaniami.
Rozwiązanie:
- Załącz do umowy projekt budowlany i wykonawczy.
- Wskaż konkretny standard wykonania prac (np. normy, specyfikacje).
- Ustal harmonogram rzeczowo-finansowy – najlepiej w formie załącznika.
2. Brak procedury odbiorów i protokołów
Błąd: Umowa nie określa, jak i kiedy odbywają się odbiory.
Przykład z praktyki: Wykonawca informuje mailowo o zakończeniu robót. Inwestor nie odpowiada przez tydzień. Po miesiącu zgłasza zastrzeżenia i odmawia zapłaty. Brak protokołów prowadzi do eskalacji konfliktu.
Dlaczego to problem? Brak formalnej procedury odbioru oznacza brak dowodu na jakość wykonanych prac. Sąd będzie analizował, co strony miały „na myśli” – zamiast opierać się na faktach.
Rozwiązanie:
- Wprowadź zapis o odbiorach częściowych i końcowych.
- Wskaż termin na zgłoszenie zastrzeżeń.
- Zastosuj zasadę: „brak uwag = odbiór bez zastrzeżeń”.
3. Niewystarczające zabezpieczenie interesów stron
Błąd: Brak kar umownych, brak gwarancji, zbyt ogólne zapisy o rękojmi.
Przykład z praktyki: Wykonawca schodzi z budowy, nie kończąc robót. Inwestor nie ma żadnych narzędzi prawnych do egzekwowania naprawy lub dokończenia prac – bo umowa nie przewiduje kar ani zabezpieczeń.
Dlaczego to problem? Spór bez właściwego zabezpieczenia trwa latami, a koszty rosną z każdym tygodniem. Co gorsza – sądy rzadko zasądzają odszkodowania wyższe niż wynikające z umowy.
Rozwiązanie:
- Wprowadź kary umowne za opóźnienia i niewykonanie umowy.
- Wymagaj gwarancji jakości i rękojmi.
- Zabezpiecz wykonanie poprzez np. zatrzymanie części wynagrodzenia do czasu końcowego odbioru.
4. Brak elastyczności – czyli brak zapisów o zmianach
Błąd: Umowa nie przewiduje możliwości wprowadzania zmian.
Przykład z praktyki: W trakcie budowy inwestor decyduje się na zmianę rodzaju elewacji. Wykonawca żąda zapłaty dodatkowej kwoty – bez wyceny, bez aneksu, bez uzgodnień. Inwestor nie chce płacić, bo nie wie, czy cena jest rynkowa.
Dlaczego to problem? Zmiany są nieuniknione. Jeśli umowa nie przewiduje ich formalizacji, każda modyfikacja może przerodzić się w konflikt.
Rozwiązanie:
- Wprowadź mechanizm aneksowania umowy.
- Zastrzeż, że każda zmiana wymaga formy pisemnej i zatwierdzenia przez obie strony.
- Ustal procedurę wyceny robót dodatkowych.
5. Niezrozumienie treści umowy
Błąd: Strony podpisują umowę, której nie rozumieją.
Przykład z praktyki: Inwestor nie zauważył, że w umowie przewidziano klauzulę waloryzacyjną – co miesiąc wykonawca podnosił ceny. Gdy inwestor zaprotestował, było już za późno.
Dlaczego to problem? Brak świadomości prawnej prowadzi do błędnych decyzji. W prawie nieznajomość umowy nie chroni – a może drogo kosztować.
Rozwiązanie:
- Przeczytaj umowę ze zrozumieniem – najlepiej z pomocą prawnika.
- Dopytuj o niejasne zapisy.
- Nie podpisuj dokumentu, którego nie rozumiesz.
Na zakończenie
Umowa o roboty budowlane to nie „papier do podpisania”, tylko narzędzie zarządzania ryzykiem. Dobrze skonstruowana – chroni interesy obu stron. Zła – otwiera drogę do długich, kosztownych sporów.
Dlatego apelujemy:
🔍 Skonsultuj się z prawnikiem przed podpisaniem umowy.
Pomagamy inwestorom i wykonawcom przejść przez ten proces bezpiecznie i profesjonalnie.
