Nowe zasady obliczania powierzchni użytkowej – co zmieni się dla nabywców mieszkań od 13 lutego 2026 r.?

1. Wprowadzenie – dlaczego ta zmiana jest ważna?

12 stycznia 2026 r. ogłoszono ustawę z dnia 4 grudnia 2025 r. nowelizującą ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz przepisy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. „ustawę deweloperską”).

Choć nowelizacja nie jest obszerna, ma bardzo praktyczny wymiar: porządkuje sposób obliczania powierzchni użytkowej i powiązania jej z ceną. W praktyce może to oznaczać mniej nieporozumień i sporów na linii nabywca–deweloper.

2. Dotychczasowy problem: różne sposoby liczenia metrażu

Do tej pory ustawa deweloperska:

• odsyłała do pojęcia powierzchni użytkowej,
  
• ale nie zawierała precyzyjnego mechanizmu ustalania, jak ta powierzchnia ma być liczona,
  
• nie wymagała, aby cena była ściśle i wyłącznie powiązana z powierzchnią użytkową liczona według jednej, wskazanej normy.

W praktyce prowadziło to do:

• różnic w podejściu deweloperów do liczenia powierzchni (np. sposób traktowania skosów, wnęk, powierzchni pomocniczych),
  
• „mieszania” pojęć – cena bywała oparta nie tylko na powierzchni użytkowej, ale czasem na innych parametrach,
  
• trudności po stronie nabywców w porównywaniu ofert, a w skrajnych sytuacjach – do sporów dotyczących rzeczywistego metrażu lokalu.

Nowelizacja jest odpowiedzią na te problemy.

3. Zmiana nr 1: obowiązkowa Polska Norma przy obliczaniu powierzchni użytkowej

Nowa ustawa wprost wprowadza wymóg stosowania właściwej Polskiej Normy przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego lub domu jednorodzinnego.

Oznacza to, że:

• deweloper nie będzie mógł dowolnie wybierać metodologii liczenia powierzchni,
  
• powierzchnia użytkowa musi być określana zgodnie z obowiązującą Polską Normą dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie,
  
• wszystkie umowy zawierane na podstawie ustawy deweloperskiej mają korzystać z jednego, ujednoliconego standardu.

Cel ustawodawcy jest jasny:
zapewnienie jednolitości i przejrzystości praktyki handlowej na rynku deweloperskim.

4. Zmiana nr 2: cena wyłącznie jako iloczyn m² powierzchni użytkowej i ceny za m²

Nowelizacja wprowadza nowy art. 5a ustawy deweloperskiej. Przepis ten przesądza, że:

• cena lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego lub domu jednorodzinnego musi być ustalana wyłącznie jako:
  liczba metrów kwadratowych powierzchni użytkowej × cena za 1 m² tej powierzchni,
  
• nie będzie dopuszczalne stosowanie innych sposobów mierzenia powierzchni jako podstawy do kalkulacji ceny (np. odniesienie do „powierzchni całkowitej” czy innych niestandardowych wskaźników).

W praktyce:

• cenotwórcza będzie jedynie powierzchnia użytkowa liczona zgodnie z Polską Normą,
  
• deweloper nie będzie mógł „przemycać” do kalkulacji ceny innych definicji powierzchni,
  
• łatwiej będzie porównywać oferty między sobą – nabywca widzi konkretnie: ile m² powierzchni użytkowej kupuje i po ile.

5. Relacja do dotychczasowych przepisów ustawy deweloperskiej

Nowe rozwiązanie jest doprecyzowaniem dotychczasowych regulacji dotyczących ceny, nie zaś ich całkowitą zmianą.

Do tej pory:

• art. 29 ustawy – określał elementy umowy rezerwacyjnej,
  
• art. 35 ustawy – wskazywał elementy treści umowy deweloperskiej i umowy dotyczącej lokalu użytkowego,
  
• art. 36 ustawy – regulował treść pozostałych umów zawieranych na podstawie ustawy.

Jednak:

• przepisy te nie zawierały szczegółowych regulacji co do tego, w jaki sposób cena ma być skonstruowana,
  
• brakowało wprost wyrażonego obowiązku wyodrębnienia elementów ceny i powiązania jej wyłącznie z powierzchnią użytkową obliczoną według Polskiej Normy.

Dodanie art. 5a:

• wypełnia tę lukę,
  
• tworzy jednolity model kalkulacji ceny,
  
• wzmacnia przejrzystość umów, w których dotąd zdarzały się różne konstrukcje (np. cena ryczałtowa bez czytelnego powiązania z m², dopłaty za „tarasy”, „ogródki” itp.).

6. Co to oznacza dla nabywców?

Dla nabywców mieszkań, lokali użytkowych i domów jednorodzinnych zmiana ma kilka praktycznych skutków:

1. Większa przejrzystość oferty
   1. wiadomo, ile płacimy za 1 m² powierzchni użytkowej,
      
   1. łatwiej porównać różne inwestycje, bo podstawą zawsze będzie powierzchnia liczona według tej samej normy.
2. Mniejsze pole do sporów o metraż
   1. z góry wiadomo, według jakiego standardu liczona jest powierzchnia,
      
   1. jeśli pojawi się spór, można odnieść się do konkretnej Polskiej Normy, a nie do „własnych” metod dewelopera.
3. Większa ochrona w relacji z deweloperem
   1. utrudnione będzie tworzenie niejasnych, nieprzejrzystych konstrukcji cenowych,
      
   1. nabywca otrzymuje silniejszą podstawę do dochodzenia swoich praw, jeżeli powierzchnia lub sposób kalkulacji ceny okażą się niezgodne z ustawą.

7. Co to oznacza dla deweloperów?

Deweloperzy będą musieli:

• konsekwentnie stosować odpowiednią Polską Normę przy obliczaniu powierzchni użytkowej,
  
• dostosować wzory umów (w tym umów rezerwacyjnych, deweloperskich, umów przenoszących własność) tak, aby cena była wyrażona jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m²,
  
• zweryfikować dotychczasowe wzorce i cenniki, które posługiwały się innymi kategoriami powierzchni jako podstawą kalkulacji ceny,
  
• wprowadzić większą transparentność w materiałach marketingowych – informacja o cenie za m² powierzchni użytkowej stanie się centralnym elementem oferty.

8. Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Ustawa wchodzi w życie po upływie miesiąca od dnia ogłoszenia, czyli:

• 13 lutego 2026 r.

Od tego dnia:

• wszystkie umowy zawierane na podstawie ustawy deweloperskiej powinny być już dostosowane do nowych wymogów,
  
• zarówno nabywcy, jak i deweloperzy powinni uwzględniać nowe zasady określania powierzchni użytkowej i kalkulacji ceny.