W dniu 31 października 2025 r. Sąd Najwyższy podjął niezwykle ważną uchwałę (sygn. akt III CZP 22/25), która wprowadza istotne zmiany w rozumieniu postanowień dotyczących kar umownych w umowach deweloperskich. Orzeczenie to ma kluczowe znaczenie zarówno dla konsumentów, jak i dla deweloperów.
Przedmiot uchwały
Sąd Najwyższy rozstrzygnął, że w przypadku umów deweloperskich zastrzegających karę umowną za każdy dzień zwłoki dewelopera w zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu, nie można wyłączać prawa konsumenta do domagania się odszkodowania przewyższającego wysokość tej kary. To oznacza, że jeśli w umowie nie ma wyraźnego zapisu o takiej możliwości, takie postanowienie umowne jest niedozwolone.
Znaczenie wysokości kary umownej
Dodatkowo Sąd Najwyższy podkreślił, że kara umowna nie może być ustanowiona na rażąco niskim poziomie. W praktyce oznacza to, że jeśli kara umowna jest symboliczna, na przykład 0,01% kwoty wpłaconej przez nabywcę za każdy dzień zwłoki, to odpowiedni zapis w umowie można uznać za abuzywny (niedozwolony). Przykład konkretnego orzeczenia dotyczył sytuacji, w której kara umowna za prawie dwuletnie opóźnienie wyniosła około 5 tys. zł, podczas gdy konsument domagał się 125 tys. zł odszkodowania.
Co to oznacza dla konsumentów?
Uchwała daje nabywcom mieszkań realne prawo do dochodzenia pełnej rekompensaty za szkody poniesione w wyniku opóźnień dewelopera, nawet gdy w umowie zastrzeżona została kara umowna o niskiej wartości. To ważne w kontekście ochrony konsumentów przed ograniczaniem ich praw na rzecz iluzorycznych kar umownych.
Jak deweloperzy powinni reagować?
Deweloperzy muszą dokładnie przemyśleć i zabezpieczyć swoje interesy, tworząc umowy deweloperskie z karami umownymi adekwatnymi do ryzyka i rzeczywistych strat nabywców. Umowy te powinny także przewidywać możliwość dochodzenia odszkodowań przewyższających wartość kary umownej, aby uniknąć uznania klauzul za niedozwolone i związanych z tym konsekwencji prawnych.
