11 maja 2026 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii ogłosiło projekt zmian w tzw. ustawie deweloperskiej – ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Projekt został wpisany do Wykazu prac Rady Ministrów pod numerem UD361 i skierowany do uzgodnień oraz konsultacji międzyresortowych.
Celem zmian jest dalsze wzmocnienie ochrony kupujących na rynku pierwotnym, czyli – jak podkreśla resort – „słabszej strony transakcji. Poniżej omawiam najważniejsze planowane rozwiązania w przystępnej, blogowej formie.
1. Większa przejrzystość oferty dewelopera
1.1. Nowy, rozbudowany prospekt informacyjny
Prospekt informacyjny to podstawowy dokument, który nabywca powinien otrzymać przed zawarciem umowy deweloperskiej. Projekt przewiduje:
• uspójnienie treści prospektu,
• rozszerzenie go o informacje o standardzie wykończenia lokalu lub domu.
W praktyce kupujący ma wreszcie jasno wiedzieć: – co dokładnie obejmuje standard deweloperski, – jakie materiały i rozwiązania techniczne będą zastosowane.
Ogranicza to sytuacje, w których klient „uzupełnia sobie wyobraźnią” standard mieszkania na podstawie folderów reklamowych, a później przeżywa rozczarowanie przy odbiorze.
1.2. Minimalne wymagania dla ogłoszeń o sprzedaży
Projekt przewiduje wprowadzenie minimalnych wymogów informacyjnych dla ogłoszeń o sprzedaży. Deweloper będzie musiał na swojej stronie internetowej zamieszczać m.in.:
• rzut lokalu lub domu,
• wskazanie powierzchni użytkowej każdego pomieszczenia,
• informacje o pomieszczeniach przynależnych (np. komórki lokatorskie, garaże).
Dodatkowo wszelkie wizualizacje będą musiały być wyraźnie oznaczone jako materiały poglądowe. Ma to przeciwdziałać sytuacjom, w których klient sugeruje się atrakcyjnymi wizualizacjami, które niewiele mają wspólnego z finalnym efektem inwestycji.
2. Odbiór lokalu z ekspertem – łatwiej i bez sporu o formalności
Dla wielu nabywców kluczowym momentem jest odbiór mieszkania lub domu. Projektowane przepisy mają:
• ułatwić korzystanie z usług profesjonalistów (np. inżynierów, inspektorów nadzoru) przy odbiorze,
• umożliwić przesłanie deweloperowi protokołu odbioru wraz z listą wad.
Co ważne: – deweloper lub jego pełnomocnik będzie zobowiązany do uczestnictwa w czynności odbioru.
Dzięki temu: – raporty przygotowane przez specjalistów technicznych (np. audyt techniczny lokalu) będą mogły zostać formalnie uwzględnione poprzez przesłanie ich razem z protokołem, – nabywca zyskuje silniejsze narzędzie do egzekwowania usunięcia wad, które zostały rzetelnie udokumentowane.
3. Mocniejsze zachęty dla rzetelnych deweloperów
3.1. Wyższy zwrot opłaty rezerwacyjnej
Opłata rezerwacyjna to kwota, którą nabywca wpłaca, aby „zarezerwować” lokal przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Projekt przewiduje:
• zwiększenie kwoty zwrotu opłaty rezerwacyjnej w razie odmowy podpisania umowy przyrzeczonej do 4-krotności jej wysokości (obecnie – 2-krotność).
Rozwiązanie to ma: – zniechęcić deweloperów do jednostronnego zrywania umów, – chronić nabywców przed sytuacją, w której tracą realnie czas i możliwości zakupu, a ich rekompensata jest niewspółmiernie niska.
3.2. Zakaz waloryzacji ceny na niekorzyść nabywcy
Projekt zakłada także:
• zakaz waloryzacji ceny nieruchomości na niekorzyść nabywcy po zawarciu umowy deweloperskiej.
W praktyce ma to oznaczać gwarancję niezmienności ceny – po podpisaniu umowy deweloper nie będzie mógł jednostronnie podnosić ceny z powodu np. wzrostu kosztów materiałów czy inflacji. Dla nabywców to ważny element stabilności finansowej całej transakcji.
4. Więcej danych o deweloperach – rozwój Portalu DOM
Istotną zmianą jest rozwinięcie Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM). Projekt przewiduje, że znajdą się tam m.in. dane dotyczące działalności deweloperów działających na rynku pierwotnym :
• dane identyfikacyjne konkretnego dewelopera,
• liczba zakończonych inwestycji,
• informacje o opóźnieniach w realizacji przedsięwzięć i zadań inwestycyjnych,
• dane o odprowadzanych składkach do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego,
• informacje o karach nałożonych w toku postępowań administracyjnych,
• ostrzeżenia publiczne Prezesa UOKiK.
Dla kupujących to narzędzie due diligence – pozwoli łatwiej sprawdzić historię dewelopera, jego rzetelność i potencjalne ryzyka jeszcze przed podpisaniem umowy.
5. Ochrona rękojmi przy likwidacji spółki celowej
W praktyce deweloperskiej często stosuje się spółki celowe (SPV), powoływane do realizacji jednej inwestycji. Problem pojawia się, gdy taka spółka jest likwidowana przed upływem okresu rękojmi.
Projekt przewiduje, że:
• w razie likwidacji spółki celowej odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady przeniesionej na nabywcę nieruchomości ma z mocy prawa przechodzić na wspólników likwidowanej spółki .
Skutek: – nabywca nie pozostaje bez realnego dłużnika z tytułu rękojmi, – likwidacja spółki nie będzie prostym sposobem na „ucieczkę” od odpowiedzialności za wady lokalu .
6. Co te zmiany znaczą dla kupującego w praktyce?
Podsumowując, projektowane zmiany mają:
• zwiększyć przejrzystość informacji o inwestycji (prospekt, ogłoszenia),
• wzmocnić pozycję nabywcy przy odbiorze lokalu (łatwiejsze korzystanie z ekspertów, obowiązkowa obecność dewelopera),
• podnieść standard uczciwości rynkowej (wyższy zwrot opłaty rezerwacyjnej, zakaz podnoszenia ceny po podpisaniu umowy),
• ułatwić ocenę wiarygodności dewelopera (rozbudowany Portal DOM),
• zabezpieczyć rękojmię także w razie likwidacji spółki celowej .
Dla kupujących oznacza to: – mniejsze ryzyko negatywnych niespodzianek na etapie odbioru, – większą przewidywalność finansową, – lepszy dostęp do informacji o deweloperze i samej inwestycji, – realną możliwość dochodzenia roszczeń także w bardziej złożonych strukturach korporacyjnych.
7. Na jakim etapie są prace?
Projekt ustawy o zmianie ustawy deweloperskiej trafił do wykazu prac rządu i został skierowany do uzgodnień i konsultacji międzyresortowych.
