Umowa o roboty budowlane to fundament każdej inwestycji budowlanej. Dotyczy to nie tylko przedsięwzięć komercyjnych czy deweloperskich, ale również remontów i modernizacji prowadzonych przez wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie czy osoby prywatne. Odpowiednio skonstruowana umowa stanowi zabezpieczenie interesów obu stron, jednak to inwestor (zamawiający) najczęściej potrzebuje szczególnej ochrony. Jednym z najważniejszych narzędzi jest instytucja kary umownej.
Czym jest kara umowna?
Kara umowna to zastrzeżenie w umowie, które pozwala jednej stronie (najczęściej zamawiającemu) żaądać zapłaty określonej kwoty pieniężnej od drugiej strony (np. wykonawcy) w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania określonego obowiązku wynikającego z umowy.
Nie wymaga udowodnienia szkody, co czyni ją bardzo skutecznym narzędziem dochodzenia roszczeń. Funkcje kary umownej obejmują:
- funkcję dyscyplinującą (motywującą),
- funkcję kompensacyjną (rekompensującą),
- funkcję odstraszającą (prewencyjną).
Rodzaje kar umownych w umowach budowlanych
W praktyce umowy o roboty budowlane najczęściej przewidują kary umowne za:
- opóźnienie w rozpoczęciu robót,
- opóźnienie w zakończeniu robót,
- przekroczenie terminów cząstkowych (tzw. kamieni milowych),
- nienależyte wykonanie robót (np. wady, błędy wykonawcze),
- brak usunięcia usterek w terminie,
- naruszenie obowiązków informacyjnych,
- opuszczenie placu budowy bez zgody zamawiającego.
Jak prawidłowo skonstruować zapis o karze umownej?
Aby kara umowna była skuteczna i mogła być wyegzekwowana, zapis w umowie powinien być:
- precyzyjny – musi wskazywać konkretne naruszenie (np. opóźnienie w zakończeniu prac przekraczające 7 dni),
- określać wysokość kary (np. procent wynagrodzenia dziennie za każdy dzień zwłoki),
- doprecyzowywać, czy dotyczy opóźnienia (obiektywnego) czy zwłoki (zawinionej),
- zawierać zapis o możliwości dochodzenia odszkodowania przewyższającego karę (tzw. odszkodowanie uzupełniające).
Błędy, których warto unikać
Często spotykanym błędem jest:
- ogólne sformułowanie zapisów,
- brak rozróżnienia opóźnienia i zwłoki,
- ustalanie kar wygórowanych, co prowadzi do ich miarkowania przez sąd,
- brak klauzuli o prawie do odszkodowania uzupełniającego.
Czy można dochodzić kar umownych przed sądem?
Tak. Jeśli wykonawca nie zapłaci kary dobrowolnie, zamawiający może:
- potrącić karę z wynagrodzenia,
- wystosować wezwanie do zapłaty,
- złożyć pozew do sądu.
W sądzie trzeba będzie wykazać naruszenie obowiązku oraz zasadność naliczonej kary. Wykonawca może się bronić zarzutem miarkowania (art. 484 § 2 k.c.), wskazując na rażąco wygórowaną wysokość kary.
Czy kary umowne są jedynym sposobem ochrony inwestora?
Nie. Równie ważne są:
- harmonogram prac z karami za niedotrzymanie terminów,
- protokoły odbiorów cząstkowych i końcowych,
- gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe,
- zatrzymanie części wynagrodzenia (kaucja gwarancyjna).
Podsumowanie
Umowy o roboty budowlane bez odpowiednich zapisów o karach umownych to prosta droga do problemów i strat finansowych. Kary stanowią skuteczne narzędzie zabezpieczające interes zamawiającego, pod warunkiem ich prawidłowego sformułowania.
Zanim podpiszesz umowę z wykonawcą – skonsultuj jej treść z prawnikiem. Analiza umowy pozwoli uniknąć błędów i zabezpieczy Cię przed kosztownymi sporami.
Potrzebujesz pomocy? Specjalizujemy się w prawie budowlanym i reprezentujemy inwestorów oraz wspólnoty mieszkaniowe w sporach z wykonawcami. Skontaktuj się z nami, zanim będzie za późno.
