Zmiany w procedurach i obowiązkach inwestorów oraz organów upraszczające proces inwestycyjny na etapie realizacji inwestycji

Wprowadzenie

Ustawa z 4 grudnia 2025 r. nowelizująca Prawo budowlane to kolejny krok w kierunku upraszczania i przyspieszania procesu inwestycyjno‑budowlanego, przy jednoczesnym rozszerzaniu katalogu robót realizowanych poza reżimem pozwolenia na budowę, a często także bez zgłoszenia.

Nowelizacja:

• poszerza katalog inwestycji na zgłoszenie (często z projektem),
• rozszerza katalog robót całkowicie wyłączonych z obowiązku uzyskania decyzji administracyjnych,
• włącza regulacje o budowlach ochronnych wprost do systemu Prawa budowlanego,
• zmienia przebieg postępowań zgłoszeniowych i pozwoleniowych,
• modyfikuje etap zakończenia budowy i kontroli obiektów,
• oraz reformuje postępowania naprawcze przed organami nadzoru budowlanego.

Co istotne, ustawodawca postanowił, że nowe regulacje znajdą zastosowanie także do tych zamierzeń budowlanych, co do których przed dniem wejścia w życie nowelizacji:

• złożono nierozpatrzony wniosek o pozwolenie na budowę, albo 
• dokonano skutecznego zgłoszenia robót budowlanych.

Poniżej prezentujemy syntetyczne omówienie najważniejszych zmian oraz ich praktycznych konsekwencji dla inwestorów i organów administracji.

1. Rozszerzenie pojęcia „przepisów techniczno‑budowlanych”

Na mocy art. 1 pkt 2 nowelizacji dodano art. 7 ust. 1 pkt 3 pr. bud., zgodnie z którym od 7 stycznia 2026 r. do przepisów techniczno‑budowlanych zalicza się także:

warunki techniczne, warunki techniczne użytkowania i warunki techniczne usytuowania budowli ochronnych, wydane na podstawie art. 115 ust. 1 pkt 1 ustawy z 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej (u.o.l.o.c.).

Na tej podstawie wydane zostało rozporządzenie MSWiA z 4 listopada 2025 r. w sprawie warunków technicznych dla budowli ochronnych oraz warunków technicznych ich użytkowania i usytuowania (r.w.t.b.o.), obowiązujące od 28 listopada 2025 r. Rozporządzenie to stosuje się przy:

• projektowaniu, 
• budowie i przebudowie, 
• zmianie sposobu użytkowania budowli ochronnej lub jej części, 
• a także przy związanym z nią urządzeniu budowlanym.

W systemie u.o.l.o.c. budowle ochronne są elementem tzw. obiektów zbiorowej ochrony. Obejmują one:

• schrony – obiekty (lub ich części) o konstrukcji zamkniętej i hermetycznej, wyposażone w urządzenia filtrowentylacyjne lub pochłaniacze regeneracyjne, uznane za budowle ochronne (art. 83 ust. 3 u.o.l.o.c.), 
• ukrycia – obiekty (lub ich części) o konstrukcji niehermetycznej, uznane za budowle ochronne (art. 83 ust. 4 u.o.l.o.c.).

Przepisy odsyłają przy tym do procedur uznania obiektów za budowle ochronne z art. 83–88 u.o.l.o.c. (wyznaczenie przez organ ochrony ludności, porozumienie z właścicielem/zarządcą, decyzja organu ochrony ludności).

Pojawia się istotny problem interpretacyjny:
czy definicje „schronu” i „ukrycia” dotyczą wyłącznie obiektów formalnie uznanych za budowle ochronne na podstawie art. 83 ust. 1 u.o.l.o.c., czy również innych obiektów o odpowiedniej konstrukcji (hermetycznej/niehermetycznej)?

W braku jednoznacznego zastrzeżenia, że regulacje u.o.l.o.c. stosuje się wyłącznie do budowli uznanych w trybie art. 83, zasadne wydaje się przyjęcie, że przepisy u.o.l.o.c. i r.w.t.b.o. dotyczą wszystkich budowli ochronnych, niezależnie od podstawy ich wprowadzenia.

Praktyczna konsekwencja nowelizacji jest taka, że od 7 stycznia 2026 r. ilekroć pr. bud. mówi o „przepisach techniczno‑budowlanych”, obejmuje to również r.w.t.b.o., a więc m.in.:

• obowiązki projektanta i inwestora przy projektowaniu i realizacji obiektu (art. 5 ust. 1, art. 20 ust. 2, art. 22 pkt 3 pr. bud.), 
• zasady odstępstw od przepisów techniczno‑budowlanych (art. 9 ust. 1 pr. bud.), 
• procedurę wydawania pozwolenia na budowę (art. 35 ust. 1 pkt 2 pr. bud.), 
• postępowania legalizacyjne (art. 49 ust. 1 pkt 2 pr. bud.), 
• obowiązki inwestora przy zawiadomieniu o zakończeniu budowy (art. 57 ust. 1ba pkt 2 pr. bud.), 
• nadzór organów administracji architektoniczno‑budowlanej i nadzoru budowlanego (art. 81 ust. 1 pkt 1 lit. c pr. bud.).

W efekcie budowle ochronne zostają włączone w pełni w system Prawa budowlanego jako obiekty podlegające standardowym wymogom konstrukcyjnym, użytkowym i kontrolnym.

2. Rozszerzenie katalogu inwestycji wymagających zgłoszenia

Nowelizacja znacząco modyfikuje art. 29 pr. bud., rozbudowując katalog inwestycji realizowanych w trybie zgłoszenia (w wielu przypadkach – zgłoszenia z projektem).

2.1. Budynki użyteczności publicznej na zgłoszenie

Dodano art. 29 ust. 1 pkt 1b pr. bud., przewidujący możliwość realizacji w trybie zgłoszenia:

wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej nie większej niż 200 m², których obszar oddziaływania mieści się na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Zgodnie z § 3 pkt 6 r.w.t. budynek użyteczności publicznej to m.in. budynek przeznaczony na potrzeby administracji, wymiaru sprawiedliwości, kultury, edukacji, ochrony zdrowia, handlu, gastronomii, usług, turystyki, sportu oraz inne budynki o podobnej funkcji, w tym budynki biurowe i socjalne.

Dla tych inwestycji zgłoszenie wiąże się z szeregiem obowiązków:

• dołączenie projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno‑budowlanego (art. 30 ust. 4b pr. bud.), 
• sporządzenie projektu technicznego (art. 42 ust. 1 pkt 1 lit. b pr. bud.), 
• ustanowienie kierownika budowy i prowadzenie dziennika budowy (art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. b, art. 45 pr. bud.), 
• obowiązek zawiadomienia o zakończeniu budowy (art. 54 ust. 1 pr. bud.), 
• obowiązek poddawania obiektu kontrolom okresowym i prowadzenia książki obiektu budowlanego (art. 60b ust. 2 pkt 2 lit. b, art. 62 ust. 2 pkt 2 lit. b pr. bud.).

W praktyce jest to więc uproszczony tryb formalny (zgłoszenie zamiast pozwolenia), ale o porównywalnym ciężarze merytorycznych obowiązków.

2.2. Przydomowe budowle ochronne na zgłoszenie

Kolejną istotną nowością jest art. 29 ust. 1 pkt 2a pr. bud., który obejmuje:

wolno stojące przydomowe budowle ochronne (schrony, ukrycia) o powierzchni użytkowej do 35 m², przeznaczone do ochrony użytkowników budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z instalacjami i przyłączami niezbędnymi do ich użytkowania, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Zgłoszenie budowy takich obiektów będzie tzw. zgłoszeniem z projektem, co oznacza:

• obowiązek sporządzenia projektu zagospodarowania działki/terenu i projektu architektoniczno‑budowlanego, 
• obowiązek ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy, 
• obowiązek zawiadomienia o zakończeniu budowy (art. 54 ust. 1 pr. bud.), 
• z zastrzeżeniem, że nie stosuje się do nich obowiązków w zakresie okresowych kontroli i książki obiektu budowlanego.

Celem zmiany – w świetle uzasadnienia nowelizacji (druk sejmowy nr 1379) – jest ułatwienie realizacji małych budowli ochronnych zapewniających schronienie właścicielom domów jednorodzinnych i ich rodzinom.

2.3. Kontenery telekomunikacyjne i magazyny energii

W trybie zgłoszenia możliwa będzie również:

• budowa wolno stojących kontenerów telekomunikacyjnych o powierzchni zabudowy do 35 m² wraz z instalacjami i przyłączami elektroenergetycznymi i telekomunikacyjnymi (art. 29 ust. 1 pkt 3a pr. bud.), 
• budowa kontenerów telekomunikacyjnych o wysokości do 3 m i powierzchni zabudowy do 35 m² wraz z instalacjami i przyłączami elektroenergetycznymi i telekomunikacyjnymi (art. 29 ust. 1 pkt 3b pr. bud.), 
• budowa wolno stojących magazynów energii elektrycznej o pojemności nominalnej większej niż 30 kWh i nie większej niż 2000 kWh (art. 29 ust. 1 pkt 3c i pkt 40 pr. bud., z rozróżnieniem progów 30/300/2000 kWh, przy czym definicja magazynu energii wejdzie w życie 20 września 2026 r. – art. 3 pkt 27 pr. bud.).

Tym samym ustawodawca dostosowuje Prawo budowlane do rozwoju infrastruktury telekomunikacyjnej i energetycznej (w tym OZE i magazynów energii) poprzez uproszczenie procedur, ale równocześnie wprowadza specyficzne wymogi projektowe i przeciwpożarowe (o czym niżej w części dotyczącej zgłoszeń).

2.4. Budynki rekreacji indywidualnej – luka między 7.01 a 20.09.2026 r.

Nowelizacja modyfikuje art. 29 ust. 1 pkt 16 pr. bud., dotyczący wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej. W dotychczasowym brzmieniu przepis zawierał definicję tego obiektu („rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku”), która została usunięta – ze względu na dodanie definicji ustawowej w art. 3 pkt 2g pr. bud.

Problem polega na tym, że art. 3 pkt 2g pr. bud. zacznie obowiązywać dopiero 20 września 2026 r.. W okresie od 7 stycznia do 20 września 2026 r. mamy więc do czynienia z luką regulacyjną – w samym pr. bud. brakuje definicji budynku rekreacji indywidualnej. Należy wówczas odwoływać się do definicji z § 3 pkt 7 r.w.t. (budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku) oraz racjonalności ustawodawcy, co może jednak prowadzić do sporów interpretacyjnych co do zakresu stosowania art. 29 ust. 1 pkt 16 pr. bud.

2.5. Boiska, tarasy, zbiorniki na wody opadowe, kolumbaria i inne obiekty

Nowelizacja doprecyzowuje i rozszerza szereg innych przepisów art. 29 pr. bud., m.in.:

• art. 29 ust. 1 pkt 20 pr. bud. – boiska szkolne oraz boiska, korty i bieżnie służące uprawianiu sportu lub rekreacji (nie tylko rekreacji), 
• art. 29 ust. 1 pkt 22 pr. bud. – niezadaszone przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy > 35 m² oraz zadaszone przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy > 35 m² i powierzchni dachu ≤ 50 m² – również w trybie zgłoszenia, 
• art. 29 ust. 1 pkt 29 lit. e oraz pkt 38 pr. bud. – bezodpływowe zbiorniki na wody opadowe lub roztopowe o określonej łącznej pojemności, związane m.in. z zabudową zagrodową, 
• art. 29 ust. 1 pkt 35–39 pr. bud. – dodanie m.in. kolumbariów na terenie cmentarza (pow. zabudowy ≤ 15 m², wysokość ≤ 3 m), przepustów, wylotów do cieków naturalnych oraz wież/masztów Kolejowego Systemu Ruchomej Łączności Radiowej.

Nowelizacja obejmuje także art. 29 ust. 3 pr. bud., tj. katalog robót wymagających zgłoszenia w przypadku przebudowy. W szczególności:

• przebudowa przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych budowli ochronnych (art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. aa) będzie wymagała zgłoszenia z projektem (art. 30 ust. 4c pr. bud.), 
• rozszerzono zakres art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. b pr. bud. o kolejne typy obiektów (kontenery, tarasy, kolumbaria, przepusty, wyloty, zbiorniki).

W rezultacie znaczna część standardowych inwestycji infrastrukturalnych, komunalnych i przydomowych została przesunięta z reżimu pozwolenia na budowę do reżimu zgłoszenia, przy jednoczesnym zachowaniu określonych wymogów projektowych i formalnych.

3. Zmiany w postępowaniach zgłoszeniowych

Nowelizacja rozbudowuje art. 30 pr. bud., doprecyzowując katalog dokumentów wymaganych przy zgłoszeniu oraz wzmacniając powiązanie zgłoszeń z uzgodnieniami przeciwpożarowymi i dodatkowymi obowiązkami wobec PSP.

3.1. Dokumenty dołączane do zgłoszenia

Od 7 stycznia 2026 r. inwestor, dokonując zgłoszenia, musi uwzględnić:

• art. 30 ust. 2a pkt 1a pr. bud. – obowiązek dołączenia decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli jest wymagana przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, 
• art. 30 ust. 2a pkt 3 pr. bud. – oprócz dotychczasowych „pozwoleń, opinii i uzgodnień” należy dołączyć również inne dokumenty, których obowiązek wynika z przepisów odrębnych ustaw, 
• art. 30 ust. 2a pkt 3b pr. bud. – do zgłoszenia instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. g pr. bud. (dodatkowe kable w użytkowanych sieciach i kanałach technologicznych), konieczne jest dołączenie projektu architektoniczno‑budowlanego, 
• art. 30 ust. 2a pkt 3c pr. bud. – do zgłoszenia instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. h pr. bud., konieczne jest dołączenie dokumentacji technicznej zapewniającej m.in. nośność, bezpieczeństwo ludzi i mienia oraz bezpieczeństwo pożarowe, uzgodnionej pod względem ochrony przeciwpożarowej, 
• art. 30 ust. 2a pkt 5 pr. bud. – rozszerzenie obowiązku dołączania projektu zagospodarowania działki/terenu na zgłoszenia dotyczące magazynów energii z art. 29 ust. 1 pkt 40 pr. bud.

Dodatkowo, art. 30 ust. 4bb pr. bud. wprowadza:

• obowiązek uzgodnienia pod względem PPoż. projektu zagospodarowania działki/terenu oraz projektu architektoniczno‑budowlanego dla budowy magazynu energii, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 3c, 
• obowiązek zawiadomienia PSP o zakończeniu budowy takiego magazynu i rozpoczęciu użytkowania, wraz z przekazaniem planu lokalizacji oraz rozwiązań istotnych dla bezpieczeństwa ekip ratowniczych.

3.2. Uzgodnienia przeciwpożarowe i zawiadomienia PSP

Znowelizowany art. 30 ust. 3 pr. bud. przewiduje, że:

• projekt zagospodarowania działki/terenu, w przypadku budowy instalacji gazowych oraz magazynów energii, jak również przy określonych instalacjach OZE, podlega uzgodnieniu pod względem ochrony przeciwpożarowej, 
• w przypadku budowy magazynów energii oraz instalowania instalacji OZE (lit. e i h art. 29 ust. 3 pkt 3 pr. bud.) istnieje obowiązek zawiadomienia PSP o zakończeniu robót i rozpoczęciu użytkowania, wraz z przekazaniem planu lokalizacji i danych ważnych dla bezpieczeństwa ekip ratowniczych.

Ponadto nowelizacja doprecyzowuje art. 30 ust. 4c pr. bud., nakazując, aby przy zgłoszeniu przebudowy budowli ochronnych (art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. aa pr. bud.) dołączyć dokumenty z art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 pr. bud. (tj. odpowiednio m.in. projekt zagospodarowania, projekt architektoniczno‑budowlany, oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, etc.).

W efekcie postępowanie zgłoszeniowe w wielu przypadkach przestaje być prostą, „odformalizowaną” procedurą – staje się quasi‑pozwoleniem z pełnym pakietem dokumentacji i istotną rolą uzgodnień PPoż.

4. Postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę – ochrona ludności i budowle ochronne

Nowelizacja wprowadza istotne zmiany w zakresie wymagań dla projektu budowlanego i dokumentów dołączanych do wniosku o pozwolenie na budowę.

4.1. Warunki ochrony ludności w projekcie budowlanym

Zgodnie ze znowelizowanym art. 34 ust. 2a pr. bud. (obowiązującym od 1 stycznia 2026 r.), zakres i treść projektu budowlanego muszą uwzględniać:

• warunki ochrony przeciwpożarowej, 
• warunki ochrony ludności – w przypadku budowli ochronnych lub obiektów projektowanych w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia.

Tym samym projektanci i inwestorzy są zobowiązani do uwzględniania wymagań u.o.l.o.c. (w szczególności art. 93–95 i 102) już na etapie koncepcji i rozwiązań technicznych obiektów.

4.2. Oświadczenie inwestora o obowiązkach w zakresie budowli ochronnych

Nowy art. 33 ust. 2 pkt 13 pr. bud. przewiduje, że do wniosku o pozwolenie na budowę, w przypadku obiektów z art. 93–95 u.o.l.o.c., należy dołączyć oświadczenie inwestora – złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej – o:

• obowiązku wykonania budowli ochronnej o określonej kategorii odporności i pojemności, 
• albo obowiązku wykonania obiektu w sposób umożliwiający zorganizowanie w nim miejsca doraźnego schronienia o określonej pojemności, 
• albo o braku takiego obowiązku.

Z kolei art. 35 ust. 1 pkt 3a lit. b pr. bud. (od 1 stycznia 2026 r.) zobowiązuje organ administracji architektoniczno‑budowlanej do sprawdzenia, czy to oświadczenie zostało dołączone przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

4.3. Niespójności czasowe i problemy praktyczne

Przepisy art. 93–95 u.o.l.o.c. (dotyczące budowli ochronnych i miejsc doraźnego schronienia w budynkach użyteczności publicznej, wielorodzinnych oraz budowlach podziemnych transportu) stosuje się – zgodnie z art. 206 u.o.l.o.c. – do zamierzeń budowlanych, wobec których po 31 grudnia 2025 r.:

• złożono wniosek o pozwolenie na budowę lub zatwierdzenie projektu, albo 
• dokonano zgłoszenia robót.

Oznacza to, że stosowanie u.o.l.o.c. jest uzależnione od daty wszczęcia postępowania. Tymczasem nowe brzmienie art. 33–35 pr. bud. obowiązuje od 1 stycznia 2026 r. niezależnie od tej daty. Powstaje więc pytanie, czy przepisy te można stosować w oderwaniu od art. 206 u.o.l.o.c., czy też należy uwzględniać ten przepis przy ocenie, czy dane zamierzenie w ogóle podlega obowiązkowi realizacji budowli ochronnej lub miejsca doraźnego schronienia.

W praktyce pojawiają się kolejne trudności:

• inwestor nie ma kompetencji do samodzielnego, wiążącego przesądzenia, czy zachodzi obowiązek realizacji budowli ochronnej lub „przystosowania” obiektu do funkcji miejsca doraźnego schronienia – obowiązek ustalania tych kwestii spoczywa na organach ochrony ludności, 
• pojęcia „budynku użyteczności publicznej”, „garażu podziemnego” czy „miejsca doraźnego schronienia” są nieostre (w szczególności brak ustawowej definicji garażu podziemnego; miejsce doraźnego schronienia jest organizowane przez organy ochrony ludności dopiero w razie niewystarczającej liczby schronów/ukryć – art. 102 u.o.l.o.c.), 
• inwestor składa oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej, mimo że zakres obowiązków, których to oświadczenie dotyczy, zależy od przyszłych, uznaniowych decyzji administracyjnych.

W rezultacie nowe regulacje generują istotne ryzyko odpowiedzialności po stronie inwestora i wymagają ścisłej współpracy:

• projektanta, 
• specjalistów od zabezpieczeń PPoż., 
• pełnomocników prawnych, 
• oraz – co do zasady – organów ochrony ludności.

5. Zakończenie budowy, oddanie do użytkowania i kontrole obiektów

Nowelizacja wprowadza szereg zmian w przepisach dotyczących zakończenia budowy, zawiadomień, odbiorów oraz okresowych kontroli obiektów.

5.1. Zawiadomienie o zakończeniu budowy

Art. 54 ust. 1 pr. bud. został zaktualizowany, tak aby objąć obowiązkiem zawiadomienia o zakończeniu budowy także obiekty:

• przydomowe budowle ochronne z art. 29 ust. 1 pkt 2a pr. bud., 
• kontenery telekomunikacyjne z art. 29 ust. 1 pkt 3a i 3b pr. bud.,

dla których nie ma obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, a jedynie dokonania zgłoszenia z projektem.

5.2. Zawiadomienia do PSP i PIS oraz „stanowiska odbiorowe”

Nowe brzmienie art. 56 pr. bud. doprecyzowuje, kiedy inwestor jest zobowiązany zawiadomić:

• organy Państwowej Inspekcji Sanitarnej, 
• organy Państwowej Straży Pożarnej,

o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania. Obowiązek zawiadomienia występuje wtedy, gdy projekt zagospodarowania działki/terenu, projekt architektoniczno‑budowlany lub projekt techniczny wymagał odpowiedniego uzgodnienia sanitarnego lub przeciwpożarowego.

Organy te zajmują następnie stanowisko w zakresie:

• wymagań higienicznych i zdrowotnych (PIS), 
• lub wymagań ochrony przeciwpożarowej (PSP).

Z kolei art. 57 ust. 3 pr. bud. nakłada obowiązek dołączenia do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie oświadczenia o pozytywnym stanowisku tych organów.

5.3. Projekt techniczny i inwentaryzacja powykonawcza

Nowelizacja doprecyzowuje również:

• art. 57 ust. 4 pr. bud. – organ nadzoru budowlanego, sprawdzając projekt techniczny, ogranicza się do kontroli, czy dołączono oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z przepisami i zasadami wiedzy technicznej oraz kopie dokumentów wskazanych w art. 34 ust. 3d pr. bud.; 
• art. 57 ust. 8 pr. bud. – projekt techniczny jest zwracany inwestorowi bezzwłocznie po zakończeniu postępowania.

Dodatkowo zmieniono art. 43 ust. 1aa pr. bud., rozszerzając katalog obiektów podlegających geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, m.in. o:

• określone budynki rekreacji indywidualnej, 
• stacje ładowania, 
• zbiorniki na wody opadowe/roztopowe, 
• określone obiekty infrastrukturalne wymienione w art. 29 ust. 1 i 2 pr. bud.

5.4. Książka obiektu i kontrole okresowe

Zmieniono również:

• art. 60b ust. 2 pkt 2 pr. bud. – rozszerzając obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego na nowe budynki użyteczności publicznej (art. 29 ust. 1 pkt 1b pr. bud.), 
• art. 62 ust. 2 pkt 2 pr. bud. – rozszerzając obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli dla tych obiektów.

Argumentacja ustawodawcy jest prosta: z uwagi na funkcję budynków użyteczności publicznej (ogólnodostępność, duża liczba użytkowników) nie powinny one być wyłączone z obowiązku ewidencjonowania i regularnego badania stanu technicznego.

6. Postępowania naprawcze przed organami nadzoru budowlanego

Nowelizacja wprowadza dwie ważne instytucje, wpływające na sposób prowadzenia postępowań naprawczych:

1. uproszczone postępowanie naprawcze po 10 latach od zakończenia robót, 
2. tzw. „mechanizm żółtej kartki” (art. 51a pr. bud.).

6.1. Zasady postępowania po upływie 10 lat od zakończenia robót

Nowy art. 50 ust. 6 pr. bud. stanowi, że jeżeli od zakończenia robót budowlanych upłynęło co najmniej 10 lat, organ nadzoru budowlanego:

1. w przypadkach samowoli budowlanej lub istotnego naruszenia przepisów:
   • bada, czy roboty powodują zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, 
   • stosuje odpowiednio art. 51 ust. 1 pkt 1 lub 2 pr. bud. (nakazy usunięcia nieprawidłowości lub rozbiórki),
2. w przypadku robót wykonanych w sposób istotnie odbiegający od warunków określonych w pozwoleniu lub projekcie:
   • stosuje odpowiednio przepisy o uproszczonej legalizacji (art. 49f–49i pr. bud.).

W praktyce oznacza to przesunięcie akcentu z formalnej legalności na realne bezpieczeństwo użytkowania obiektu, gdy od zakończenia robót upłynął znaczny czas.

6.2. „Żółta kartka” – art. 51a pr. bud.

Nowy art. 51a pr. bud. przewiduje, że w przypadku stwierdzenia prowadzenia robót budowlanych w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1 pkt 4 pr. bud. (tj. niezgodny z pozwoleniem, zgłoszeniem, projektem lub przepisami), organ nadzoru budowlanego może:

• pouczyć inwestora o konieczności doprowadzenia robót do stanu zgodnego z decyzją o pozwoleniu, projektem lub przepisami, 
• potwierdzić pouczenie wpisem w protokole kontroli i w dzienniku budowy, 
• po upływie 60 dni (lub wcześniej, na wniosek inwestora) sprawdzić, czy roboty zostały doprowadzone do zgodności.

Jeśli inwestor nie skoryguje nieprawidłowości, organ stosuje standardowe środki z art. 50–51 pr. bud. (wstrzymanie robót, obowiązek przedłożenia dokumentów, nakazy rozbiórki lub wykonania określonych robót naprawczych).

Mechanizm ten:

• daje inwestorowi realną szansę naprawienia uchybień bez natychmiastowego „zamrażania” inwestycji, 
• ale jednocześnie wymaga od inwestora i kierownika budowy szybkiej reakcji na pouczenie – zaniechanie działań w 60‑dniowym terminie może istotnie pogorszyć pozycję inwestora w dalszym postępowaniu.

Podsumowanie – uproszczenie procedur czy nowe ryzyka?

Nowelizacja Prawa budowlanego z 4 grudnia 2025 r. rzeczywiście zmierza do:

• ograniczenia nadmiernej reglamentacji administracyjnej, 
• przesunięcia wielu inwestycji z reżimu pozwolenia na budowę do reżimu zgłoszenia lub całkowitego zwolnienia z obowiązków formalnych, 
• zwiększenia elastyczności po stronie organów nadzoru (uproszczone postępowanie po 10 latach, „żółta kartka”).

Jednocześnie jednak:

• znacząco rośnie rola oświadczeń inwestora, składanych pod rygorem odpowiedzialności karnej, 
• zwiększa się skomplikowanie relacji między Prawem budowlanym a ustawą o ochronie ludności i obronie cywilnej, 
• pojawiają się nowe obowiązki w zakresie uzgodnień PPoż., zawiadomień PSP i uwzględniania warunków ochrony ludności w projektach budowlanych, 
• powstają luki i wątpliwości interpretacyjne (np. budynki rekreacji indywidualnej w okresie przejściowym, zakres stosowania art. 93–95 u.o.l.o.c. w zestawieniu z art. 206 tej ustawy).

Z punktu widzenia inwestora, kluczowe będzie:

• prawidłowe zakwalifikowanie inwestycji (pozwolenie / zgłoszenie z projektem / zgłoszenie bez projektu / brak reglamentacji), 
• zbudowanie wewnętrznych procedur „checklistowych” dla różnych typów zamierzeń, 
• bieżąca współpraca z projektantami, specjalistami PPoż. i prawnikami przy ustalaniu obowiązków w zakresie budowli ochronnych i miejsc doraźnego schronienia, 
• aktywne reagowanie na działania organów nadzoru (szczególnie w ramach „żółtej kartki”).

Z perspektywy organów administracji nowelizacja oznacza:

• większy nacisk na weryfikację kompletności dokumentacji i oświadczeń, 
• potrzebę wypracowania spójnej praktyki stosowania przepisów Prawa budowlanego i u.o.l.o.c., 
• możliwość bardziej elastycznego – ale również bardziej odpowiedzialnego – reagowania na naruszenia prawa budowlanego.