Noc, burza, zalany wykop. Rano okazuje się, że woda wypłukała grunt pod sąsiednim budynkiem. Kierownik zabezpiecza teren, inwestor oczekuje wyjaśnień, a zarząd wykonawcy musi zdecydować, jak sfinansować interwencję i utrzymać ciągłość prac.

„Mamy polisę” — pada pierwsza odpowiedź. Dopiero później pojawiają się pytania: czy obejmuje ona tę budowę, szkody w sąsiednim mieniu i odpowiedzialność podwykonawcy? Czy pokryje koszty zabezpieczenia? Kto powinien zgłosić zdarzenie?

Ubezpieczenie budowy w umowie o roboty budowlane wpływa na to, jaka część kosztów nieprzewidzianego zdarzenia pozostanie w firmie. Dlatego jego analizę warto połączyć z negocjowaniem kontraktu, oceną ryzyka inwestycji i ustaleniem zasad działania zespołu.

Z perspektywy zewnętrznego doradcy prawnego te elementy trzeba czytać łącznie. Nawet szeroka polisa może pozostawić istotną lukę, jeżeli firma przyjmie w umowie odpowiedzialność, której ubezpieczyciel nie obejmuje ochroną.

CAR, EAR i OC — co właściwie jest ubezpieczone?

Na budowie trzeba odróżnić ochronę mienia od ochrony odpowiedzialności za szkody.

Ubezpieczenia CAR i EAR dotyczą odpowiednio ryzyk budowlanych i montażowych. Ich część majątkowa może obejmować realizowany obiekt, roboty, materiały oraz inne wskazane w umowie mienie. Ochrona może dotyczyć między innymi szkód spowodowanych pożarem, zalaniem lub nagłym uszkodzeniem. Zakres zależy jednak od warunków konkretnego ubezpieczenia, wyłączeń i dodatkowych klauzul. Określenie „all risks” nie oznacza ochrony przed każdym możliwym zdarzeniem.

OC wykonawcy służy z kolei ochronie przed finansowymi następstwami odpowiedzialności cywilnej w zakresie ustalonym w umowie ubezpieczenia. Może dotyczyć szkód wyrządzonych sąsiadowi inwestycji, inwestorowi lub innym osobom. Program CAR/EAR również może zawierać część OC, dlatego same nazwy dokumentów nie wystarczą do oceny ochrony.

Istotne jest także rozróżnienie między kosztem usunięcia własnej wady a szkodą powstałą wskutek tej wady. Poprawienie niewłaściwie wykonanej izolacji i naprawa zalanego przez nią mienia mogą podlegać odmiennym zasadom. Polisy nie należy traktować jako gwarancji sfinansowania wszystkich obowiązków z rękojmi lub gwarancji jakości.

Przy analizie dokumentów warto zatem wyjść od konkretnego scenariusza: co się stanie, jeśli dojdzie do zalania wykopu, uszkodzenia instalacji albo naruszenia sąsiedniego budynku? Następnie sprawdzić, która część ochrony może znaleźć zastosowanie i jakie koszty pozostaną poza nią.

Odpowiedzialność za szkody na budowie — kto i na jakiej podstawie odpowiada?

Wobec inwestora wykonawca może odpowiadać za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania na podstawie art. 471 k.c. Zgodnie z art. 474 k.c. odpowiada również za osoby, którymi posługuje się przy wykonaniu tego zobowiązania, jak za własne działania i zaniechania.

Nie oznacza to jednak, że art. 474 k.c. automatycznie rozstrzyga odpowiedzialność wobec każdego poszkodowanego. Roszczenia osób trzecich wymagają odrębnej oceny. Podstawą może być odpowiedzialność oparta na winie, a w określonych okolicznościach także odpowiedzialność na zasadzie ryzyka.

Znaczenie ma również art. 652 k.c. Jeżeli wykonawca protokolarnie przejął teren budowy, do chwili oddania obiektu odpowiada na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie. Nie jest to równoznaczne z odpowiedzialnością za każde przypadkowe uszkodzenie, niezależnie od jego przyczyny. Ocena wymaga uwzględnienia umowy oraz pozostałych przepisów, w tym art. 655 k.c. dotyczącego określonych przypadków uszkodzenia lub zniszczenia obiektu.

Dla zarządu praktyczne znaczenie ma więc odpowiedź na dwa odrębne pytania: za co odpowiada spółka oraz które następstwa tej odpowiedzialności pokrywa ubezpieczenie. Różnica między tymi zakresami stanowi ryzyko finansowe, które trzeba uwzględnić przy przyjmowaniu kontraktu.

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy?

Analiza powinna obejmować projekt kontraktu, polisę, ogólne warunki ubezpieczenia oraz klauzule dodatkowe. Sam certyfikat ubezpieczenia może nie pokazywać istotnych ograniczeń.

1. Osoby i interesy objęte ochroną

Należy ustalić status inwestora, wykonawcy i podwykonawców. Osoba zawierająca umowę i opłacająca składkę nie musi być jedyną osobą ubezpieczoną. Osobno warto określić, kto organizacyjnie odpowiada za zgłoszenie szkody oraz kto jest uprawniony do otrzymania świadczenia.

2. Zakres, wyłączenia i wymagane zabezpieczenia

Szczególnej uwagi wymagają własne wadliwe prace, błędy projektowe, mienie istniejące i sąsiednie, instalacje podziemne oraz obowiązki związane z zabezpieczeniem terenu. Niektóre ryzyka wymagają dodatkowej klauzuli albo odrębnego uzgodnienia z ubezpieczycielem.

3. Sumy, podlimity i udział firmy w szkodzie

W ubezpieczeniu mienia analizujemy sumę ubezpieczenia, a w OC — sumę gwarancyjną. Trzeba sprawdzić także podlimity, franszyzy i udziały własne. Wysoka kwota na pierwszej stronie polisy nie musi być dostępna dla każdego rodzaju szkody. Znaczenie ma również to, czy wcześniejsze wypłaty zmniejszają pozostałą ochronę.

4. Okres ochrony

Polisa powinna odpowiadać rzeczywistemu harmonogramowi inwestycji. Przedłużenie robót, odbiór częściowy lub rozpoczęcie użytkowania mogą wymagać ponownej oceny jej warunków. Rozszerzenie ochrony na okres po odbiorze nie oznacza automatycznie objęcia wszystkich zobowiązań z rękojmi.

5. Ciągłość i kontrola dokumentów

W umowie warto ustalić, kto dostarcza dokumenty, pilnuje odnowienia ochrony i informuje o jej zmianie. W firmie powinna być wskazana osoba odpowiedzialna za te terminy.

Wymóg ubezpieczeniowy powinien dać się spełnić i zweryfikować. Zapis nakazujący przedstawienie „polisy od wszelkich ryzyk związanych z budową” pozostawia zbyt wiele miejsca na odmienne interpretacje.

Wypłata odszkodowania a regres ubezpieczyciela

Otrzymanie odszkodowania przez inwestora nie zawsze zamyka sprawę dla wykonawcy.

Art. 828 k.c. przewiduje, że — jeżeli nie umówiono się inaczej — po wypłacie odszkodowania ubezpieczyciel przejmuje roszczenie wobec osoby trzeciej odpowiedzialnej za szkodę, do wysokości wypłaconej kwoty. Zasady te stosuje się odpowiednio także przy ubezpieczeniu na cudzy rachunek.

W praktyce wezwanie do zapłaty może więc nadejść od ubezpieczyciela, który wcześniej pokrył szkodę. Nie przesądza to jeszcze o zasadności żądania. Trzeba zbadać podstawę odpowiedzialności adresata, zakres przejętego roszczenia oraz postanowienia ubezpieczenia.

Przy ocenie ryzyka regresu istotny jest status wykonawcy i podwykonawców: czy są objęci ochroną w odniesieniu do danego zdarzenia i czy przewidziano ograniczenia dochodzenia roszczeń zwrotnych. Sam brak osobnej klauzuli rezygnacji z regresu nie oznacza automatycznie, że ubezpieczyciel może dochodzić zwrotu od współubezpieczonego.

Dlatego listę ubezpieczonych, zakres ich ochrony oraz zasady regresu trzeba analizować wspólnie. Dokumenty podwykonawcy powinny być elementem tej analizy jeszcze przed dopuszczeniem go do prac.

Pierwsze godziny po szkodzie — decyzje, które mają znaczenie

Pierwszeństwo mają bezpieczeństwo ludzi i ograniczenie dalszych strat. Art. 826 k.c. przewiduje obowiązek wykorzystania dostępnych środków do ratowania ubezpieczonego mienia oraz zapobiegania szkodzie lub zmniejszenia jej rozmiarów. Nie należy odkładać koniecznej interwencji tylko po to, aby zachować miejsce zdarzenia do oględzin.

Gdy jest to bezpieczne, równolegle należy zabezpieczać dowody: zdjęcia, nagrania, dane świadków, dokumentację techniczną, wpisy do dziennika budowy oraz informacje o czasie i przebiegu zdarzenia. Warto zachować również faktury i rachunki za działania interwencyjne.

Zgłoszenie powinno nastąpić zgodnie z terminem i zasadami wynikającymi z umowy ubezpieczenia. Nie trzeba czekać, aż znany będzie pełny koszt naprawy.

Spóźnienie nie oznacza automatycznej odmowy wypłaty. Art. 818 § 3 k.c. uzależnia możliwość odpowiedniego zmniejszenia świadczenia od winy umyślnej lub rażącego niedbalstwa oraz od tego, czy naruszenie zwiększyło szkodę albo uniemożliwiło ustalenie okoliczności i skutków zdarzenia.

Osobnej uwagi wymagają rozmowy z poszkodowanym. Rzetelne przekazanie faktów należy odróżnić od uznania odpowiedzialności, uzgodnienia kwoty odszkodowania czy zawarcia ugody. Przed takim zobowiązaniem trzeba sprawdzić warunki ochrony i zasady współpracy z ubezpieczycielem.

Umowa wymaga większej ochrony niż posiadana polisa

Jeżeli kontrakt wymaga OC z sumą gwarancyjną 5 mln zł, polisa na 2 mln zł co do zasady nie spełnia tego obowiązku. Konsekwencje zależą jednak od treści umowy, terminu wymaganego dostarczenia ochrony oraz właściwych przepisów.

Kara umowna lub odstąpienie nie następują automatycznie. Wymagają odpowiedniej podstawy oraz spełnienia warunków ich zastosowania.

Przed rozpoczęciem robót należy sprawdzić możliwość rozszerzenia ochrony albo uzgodnić skuteczną zmianę wymogu. Innego zabezpieczenia nie można jednostronnie przedstawić zamiast wymaganej polisy. Przy zamówieniach publicznych dochodzi jeszcze ocena dopuszczalności zmiany umowy.

To moment, w którym warto połączyć pracę prawnika, brokera i osoby odpowiedzialnej za kontrakt. Pozwala to ocenić jednocześnie dostępność ochrony, jej koszt oraz konsekwencje przyjęcia określonego zobowiązania.

Zewnętrzny doradca prawny — wsparcie zarządu i zespołu inwestycji

Dla firmy budowlanej analiza ubezpieczenia powinna kończyć się konkretną informacją: jakie ryzyko pozostaje po jej stronie, jakie zapisy wymagają negocjacji i kto ma wykonać poszczególne obowiązki.

Zarząd potrzebuje wiedzieć, jakie decyzje musi podjąć, w jakim terminie i z jakimi konsekwencjami. 

Jeżeli przygotowujecie nowy kontrakt lub chcecie sprawdzić, czy obecne umowy i polisy zapewniają spójną ochronę, skontaktujcie się z kancelarią. Pomożemy ustalić zakres odpowiedzialności, wskazać luki wymagające decyzji i przygotować zasady działania dla zespołu.

Artykuł jest częścią serii „Prawo na budowie wyjaśnia”. Kolejny temat: zabezpieczenie zapłaty dla wykonawcy — gwarancja zapłaty i inne narzędzia.