13 maja 2026 r. Sąd Najwyższy w składzie 7 sędziów podjął uchwałę w sprawie III CZP 25/25, która może istotnie zmienić sposób prowadzenia sporów budowlanych w Polsce.
Przez lata praktyka wyglądała podobnie: stwierdzano wady robót budowlanych, sporządzano kosztorys naprawczy, a następnie traktowano jego wartość jako miarę szkody. W wielu sprawach przyjmowano wprost, że „skoro są wady, to szkoda równa się kosztom ich usunięcia”.
Uchwała Sądu Najwyższego ten automatyzm wyraźnie kwestionuje.
Sąd stwierdził, że odszkodowanie za szkodę wynikłą z nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane nie może być ustalone po prostu jako równowartość kosztów usunięcia wad.
Konsekwencją uchwały jest przesunięcie akcentów z samego kosztorysu na wykazanie realnego uszczerbku po stronie zamawiającego.
W praktyce:
☑️sam fakt istnienia wad oraz przedstawienie kosztorysu naprawy nie będą już wystarczające,
☑️niezbędne stanie się wykazanie, w jaki sposób konkretne wady przełożyły się na sytuację majątkową zamawiającego – na wartość obiektu, możliwość korzystania z niego, konieczność poniesienia wydatków, opóźnienia czy utracone korzyści,
☑️większą rolę odegra analiza adekwatnego związku przyczynowego – między konkretną wadą a konkretną szkodą, a nie jedynie między wadą a potencjalnym kosztem jej usunięcia.
Odszkodowanie przestaje być prostą kalkulacją opartą wyłącznie na kosztach naprawy, a staje się wynikiem oceny całości okoliczności danej inwestycji.
Dla zamawiających/inwestorów uchwała oznacza konieczność:
☑️staranniejszego dokumentowania skutków wad (nie tylko ich istnienia),
budowania roszczeń w oparciu o rzeczywistą szkodę, a nie jedynie o hipotetyczne koszty prac naprawczych,
☑️przemyślanej strategii dowodowej, uwzględniającej wpływ wad na cały projekt inwestycyjny.
Dla wykonawców otwiera się natomiast szersza przestrzeń do obrony:
☑️łatwiej będzie kwestionować roszczenia oparte na czysto teoretycznych kosztach usunięcia wad,
☑️możliwe będzie precyzyjne podważanie zarówno zakresu żądanych prac naprawczych, jak i twierdzeń co do rzeczywistego rozmiaru szkody.
