Odstąpienia od umowy o roboty budowlane w ostatnim czasie jest jednym z najczęściej poruszanych tematów. Podyktowane jest to przede wszystkim zmianą warunków rynkowych oraz trudną sytuacja gospodarczą.
W tym wpisie postaram się zasygnalizować kluczowe aspekty prawa do odstąpienia od umowy po stronie inwestora jak również wykonawcy.
Samo prawo odstąpienia od umowy przewidziane jest w kodeksie cywilnym i może być ono zrealizowane na warunkach w nim wskazanym jak również może zostać zrealizowane na warunkach wskazanych w samej Umowie. Inwestor oraz wykonawca mogą bowiem zastrzegając prawo odstąpienia od umowy, ustalić skutki prawne w sposób odmienny niż wynika to bezpośrednio z przepisów prawa, korzystając z dobrodziejstwa zasady swobody kreowania stosunków umownych.
Odstąpienie od umowy w części
Sporne pozostaje odstąpienie od umowy na roboty budowlane przez inwestora i wykonawcę jedynie w części, aczkolwiek prezentowane są poglądy, że świadczenie wykonawcy w umowie o roboty budowlane jest podzielne.
Prawo do odstąpienia przez Inwestora
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane tak jak zostało wyżej wskazane można oprzeć na przepisach kodeksu cywilnego. Zgodnie bowiem z treścią art. 656 § 1 kodeksu cywilnego w sytuacji gdy inwestor zamierza odstąpić od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.
Zatem inwestor będzie mógł odstąpić od umowy w przypadku gdy:
– wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub zakończeniem robót budowlanych tak dalece, iż wiadomym jest, że nie zakończy ich w umówionym terminie (art. 635 kodeksu cywilnego w zw. z art. 656 kodeksu cywilnego),
– wadliwego wykonywania robót budowlanych przez wykonawcę pod warunkiem uprzedniego wezwania go w wyznaczonym terminie do zmiany sposobu ich realizacji (art. 636 § 1 kodeksu cywilnego),
– zawsze aż do zakończenia robót wykonywanych przez wykonawcę niezależnie od jakichkolwiek okoliczności, pod warunkiem zapłaty wynagrodzenia przysługującego wykonawcy na podstawie zawartej umowy (art. 644 kodeksu cywilnego).
Ponadto umowa o roboty budowlane może zostać rozwiązana przez Inwestora jak również Wykonawcę w sytuacji:
– zwłoki jednej ze stron w wykonaniu swojego zobowiązania z umowy wzajemnej, po bezskutecznym upływie wyznaczonego jej przez drugą stronę odpowiedniego dodatkowego terminu do wykonania umowy (art. 491 § 1 kodeksu cywilnego),
– gdy jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana (art. 493 § 1 kodeksu cywilnego),
– następczej niemożliwości zrealizowania umowy; prawo odstąpienia przysługuje zarówno w sytuacji, gdy świadczenie wzajemne jednej ze stron stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które ponosi ona odpowiedzialność, jak również w sytuacji, gdy niemożliwość świadczenia wynika z okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (art. 495 § 1 kodeksu cywilnego).
Inwestor ponadto może również odstąpić od umowy wówczas gdy dojdzie do znacznego podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego (art. 631 kodeksu cywilnego).
Odstąpienie od Umowy przez Wykonawcę
Zasadą skutecznej współpracy podczas realizacji inwestycji budowlanej jest współdziałanie stron. Problem powstaje w sytuacji, gdy inwestor wbrew swojemu zobowiązaniu nie współdziała należycie z wykonawcą przy realizacji umowy.
W tym przypadku przepisy, dotyczące umowy o roboty budowlane, nie pozwalają wykonawcy wprost na odstąpienie od umowy. W praktyce zatem konieczne stało się wypełnienie “luki prawnej” w tym zakresie i stosowanie w drodze analogii do umowy o roboty budowlane przepisu art. 640 kodeksu cywilnego. Przepis ten określa w sposób szczególny, dostosowany do specyfiki umów rezultatu, skutki prawne braku współdziałania, którego istotne znaczenie jest przecież charakterystyczną cechą rownież umowy o roboty budowlane.
Wykonawca ponadto zachowuje prawo od odstąpienia od umowy w oparciu o przepis art. 649 (4) § 1 kodeksu cywilnego , czyli w sytuacji kiedy inwestor nie przedłoży wykonawcy, na jego żądanie w terminie nie krótszym niż 45 dni, gwarancji zapłaty.
Reasumując, odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest możliwe w oparciu o podstawy ustawowe jak również umowe. Prawo do odstąpienia od umowy jest prawem inwestora jak również wykonawcy. Z całą pewnością należy zwrócić szczególną uwagę przy konstruowaniu umowy na uszczegółowienie i opisanie prawa do odstąpienia od umowy tak by nie zakłóciło przebiegu procesu inwestycyjnego ale również stanowiło pewną formę zabezpieczenia obu stron kontraktu na wypadek braku należnej współpracy między stronami.
