Odstąpienie od umowy o roboty budowlane

Odstąpienia od umowy o roboty budowlane w ostatnim czasie jest jednym z najczęściej poruszanych tematów. Podyktowane jest to przede wszystkim zmianą warunków rynkowych oraz trudną sytuacja gospodarczą.

W tym wpisie postaram się zasygnalizować kluczowe aspekty prawa do odstąpienie od umowy po stronie inwestora jak również wykonawcy.

Samo prawo  odstąpienia od umowy przewidziane jest w kodeksie cywilnym i może być ono zrealizowane na warunkach w nim wskazanym ale może również zostać zrealizowane na  warunkach wskazanych w samej Umowie. Umowa o roboty budowlane bowiem może regulować umowne prawo odstąpienia. Bezspornie jednak inwestor oraz wykonawca mogą wówczas zastrzegając prawo odstąpienia od umowy, ustalić skutki prawne w sposób odmienny niż wynika to bezpośrednio z przepisów prawa, na co pozwala zasada swobody zawierania umów.

Sporne pozostaje odstąpienie od umowy na roboty budowlane przez inwestora i wykonawcę jedynie w części, aczkolwiek prezentowane są poglądy, że świadczenie wykonawcy w umowie o roboty budowlane jest podzielne. 

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane można oprzeć na przepisach dotyczących odstąpienie od umowy o dzieło. Zgodnie z treścią art. 656 § 1 KC w sytuacji gdy inwestor zamierza odstąpić od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Zatem inwestor będzie mógł odstąpić od umowy w przypadku gdy:

– wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub zakończeniem robót budowlanych tak dalece, iż wiadomym jest, że nie zakończy ich w umówionym terminie (art. 635 KC w zw. z art. 656 KC),

– wadliwego wykonywania robót budowlanych przez wykonawcę pod warunkiem uprzedniego wezwania go w wyznaczonym terminie do zmiany sposobu ich realizacji (art. 636 § 1 KC),

– zawsze aż do zakończenia robót wykonywanych przez wykonawcę  niezależnie od jakichkolwiek okoliczności, pod warunkiem zapłaty wynagrodzenia przysługującego wykonawcy na podstawie zawartej umowy (art. 644 KC).

Ponadto umowa o roboty budowlane  może zostać rozwiązana przez Inwestora jak również Wykonawcę w sytuacji:

– zwłoki jednej ze stron w wykonaniu swojego zobowiązania z umowy wzajemnej, po bezskutecznym upływie wyznaczonego jej przez drugą stronę odpowiedniego dodatkowego terminu do wykonania umowy (art. 491 § 1 KC),

– gdy jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana (art. 493 § 1 KC),

– następczej niemożliwości zrealizowania umowy; prawo odstąpienia przysługuje zarówno w sytuacji, gdy świadczenie wzajemne jednej ze stron stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które ponosi ona odpowiedzialność, jak również w sytuacji, gdy niemożliwość świadczenia wynika z okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (art. 495 § 1 KC).

Inwestor ponadto może również odstąpić od umowy wówczas gdy dojdzie do znacznego podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego (art. 631 KC).

Problem powstaje w sytuacji, gdy inwestor wbrew swojemu zobowiązaniu nie współdziała należycie z wykonawcą przy realizacji umowy.   Zasadą bowiem skutecznej współpracy w tym podczas realizacji inwestycji budowlanej jest współdziałanie stron. W tym przypadku jednak przepisy, dotyczące umowy o roboty budowlane, nie pozwalają wykonawcy na odstąpienie od umowy. W praktyce konieczne stało się wypełnienie poniekąd luki prawnej w tym zakresie i stosowanie w drodze analogii do umowy o roboty budowlane art. 640 kc.  Zgodnie ze stanowiskiem przedstawicieli  tego rozwiązania za możliwością odstąpienia od umowy w przypadku braku współdziałania ze strony inwestora fakt, iż   przepis ten określa w sposób szczególny, dostosowany do specyfiki umów rezultatu, skutki prawne braku współdziałania, którego istotne znaczenie jest charakterystyczną cechą rownież  umowy o roboty budowlane. 

Wykonawca ponadto  zachowuje prawo od odstąpienia od umowy w oparciu o art. 649 (4)  § 1 KC, czyli w sytuacji kiedy inwestor nie przedłoży wykonawcy, na jego żądanie w terminie nie krótszym niż 45 dni, gwarancji zapłaty.

Reasumując, odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest możliwe w oparciu o podstawy ustawowe jak również umowe. Prawo do odstąpienia od umowy jest prawem inwestora jak również wykonawcy. Z całą pewnością należy zwrócić szczególną uwagę przy konstruowaniu umowy na uszczegółowienie i opisanie prawa do odstąpienia od umowy tak by nie zakłóciło przebiegu procesu inwestycyjnego ale również stanowiło pewną formę zabezpieczenia obu stron kontraktu na wypadek braku należnej współpracy między stronami.

Powiązane posty