Odstąpienia od umowy o roboty budowlane w ostatnim czasie jest jednym z najczęściej poruszanych tematów. Podyktowane jest to przede wszystkim zmianą warunków rynkowych oraz trudną sytuacja gospodarczą.
W tym wpisie postaram się zasygnalizować kluczowe aspekty prawa do odstąpienie od umowy po stronie inwestora jak również wykonawcy.
Samo prawo odstąpienia od umowy przewidziane jest w kodeksie cywilnym i może być ono zrealizowane na warunkach w nim wskazanym ale może również zostać zrealizowane na warunkach wskazanych w samej Umowie. Umowa o roboty budowlane bowiem może regulować umowne prawo odstąpienia. Bezspornie jednak inwestor oraz wykonawca mogą wówczas zastrzegając prawo odstąpienia od umowy, ustalić skutki prawne w sposób odmienny niż wynika to bezpośrednio z przepisów prawa, na co pozwala zasada swobody zawierania umów.
Sporne pozostaje odstąpienie od umowy na roboty budowlane przez inwestora i wykonawcę jedynie w części, aczkolwiek prezentowane są poglądy, że świadczenie wykonawcy w umowie o roboty budowlane jest podzielne.
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane można oprzeć na przepisach dotyczących odstąpienie od umowy o dzieło. Zgodnie z treścią art. 656 § 1 KC w sytuacji gdy inwestor zamierza odstąpić od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Zatem inwestor będzie mógł odstąpić od umowy w przypadku gdy:
– wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub zakończeniem robót budowlanych tak dalece, iż wiadomym jest, że nie zakończy ich w umówionym terminie (art. 635 KC w zw. z art. 656 KC),
– wadliwego wykonywania robót budowlanych przez wykonawcę pod warunkiem uprzedniego wezwania go w wyznaczonym terminie do zmiany sposobu ich realizacji (art. 636 § 1 KC),
– zawsze aż do zakończenia robót wykonywanych przez wykonawcę niezależnie od jakichkolwiek okoliczności, pod warunkiem zapłaty wynagrodzenia przysługującego wykonawcy na podstawie zawartej umowy (art. 644 KC).
Ponadto umowa o roboty budowlane może zostać rozwiązana przez Inwestora jak również Wykonawcę w sytuacji:
– zwłoki jednej ze stron w wykonaniu swojego zobowiązania z umowy wzajemnej, po bezskutecznym upływie wyznaczonego jej przez drugą stronę odpowiedniego dodatkowego terminu do wykonania umowy (art. 491 § 1 KC),
– gdy jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana (art. 493 § 1 KC),
– następczej niemożliwości zrealizowania umowy; prawo odstąpienia przysługuje zarówno w sytuacji, gdy świadczenie wzajemne jednej ze stron stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które ponosi ona odpowiedzialność, jak również w sytuacji, gdy niemożliwość świadczenia wynika z okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (art. 495 § 1 KC).
Inwestor ponadto może również odstąpić od umowy wówczas gdy dojdzie do znacznego podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego (art. 631 KC).
Problem powstaje w sytuacji, gdy inwestor wbrew swojemu zobowiązaniu nie współdziała należycie z wykonawcą przy realizacji umowy. Zasadą bowiem skutecznej współpracy w tym podczas realizacji inwestycji budowlanej jest współdziałanie stron. W tym przypadku jednak przepisy, dotyczące umowy o roboty budowlane, nie pozwalają wykonawcy na odstąpienie od umowy. W praktyce konieczne stało się wypełnienie poniekąd luki prawnej w tym zakresie i stosowanie w drodze analogii do umowy o roboty budowlane art. 640 kc. Zgodnie ze stanowiskiem przedstawicieli tego rozwiązania za możliwością odstąpienia od umowy w przypadku braku współdziałania ze strony inwestora fakt, iż przepis ten określa w sposób szczególny, dostosowany do specyfiki umów rezultatu, skutki prawne braku współdziałania, którego istotne znaczenie jest charakterystyczną cechą rownież umowy o roboty budowlane.
Wykonawca ponadto zachowuje prawo od odstąpienia od umowy w oparciu o art. 649 (4) § 1 KC, czyli w sytuacji kiedy inwestor nie przedłoży wykonawcy, na jego żądanie w terminie nie krótszym niż 45 dni, gwarancji zapłaty.
Reasumując, odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest możliwe w oparciu o podstawy ustawowe jak również umowe. Prawo do odstąpienia od umowy jest prawem inwestora jak również wykonawcy. Z całą pewnością należy zwrócić szczególną uwagę przy konstruowaniu umowy na uszczegółowienie i opisanie prawa do odstąpienia od umowy tak by nie zakłóciło przebiegu procesu inwestycyjnego ale również stanowiło pewną formę zabezpieczenia obu stron kontraktu na wypadek braku należnej współpracy między stronami.
