W dniu 24 sierpnia bieżącego roku, w Dzienniku Ustaw, została opublikowana ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw.
Głównym celem tej nowelizacji jest usprawnienie, unifikacja oraz przyspieszenie procedur planistycznych. W ramach tych zmian wprowadzono nowe narzędzia i instytucje do systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego.
Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od daty ogłoszenia, czyli 24 września 2023 r., z wyjątkiem niektórych przepisów, dla których przewiduje się dłuższy termin vacatio legis.
Plan ogólny gminy
Jednym z kluczowych narzędzi wprowadzonych przez tę nowelizację jest plan ogólny gminy, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, stając się wiążącym aktem prawa miejscowego dla innych aktów planistycznych. Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin pozostaną w mocy do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2025 r.
Plan ogólny będzie również wiążący dla planów miejscowych, zintegrowanych planów inwestycyjnych oraz decyzji o warunkach zabudowy. W planie ogólnym zostaną określone strefy planistyczne, gminne standardy urbanistyczne, obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej.
Zintegrowany plan inwestycyjny
Nowelizacja wprowadza instytucję zintegrowanego planu inwestycyjnego oraz umowy urbanistycznej.
Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) jest szczególnym rodzajem planu miejscowego i będzie uchwalany przez radę gminy na wniosek inwestora, który jest składany za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
ZPI obejmuje obszar inwestycji głównej i uzupełniającej, a jego wejście w życie skutkuje utratą mocy planów miejscowych lub ich części, które odnoszą się do terenu objętego tym planem inwestycyjnym.
Umowa inwestycyjna
Jednakże uchwalenie ZPI będzie możliwe tylko wtedy, gdy inwestor zawrze z gminą umowę urbanistyczną. Inwestor w umowie zobowiązuje się na rzecz gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej, a w tym m.in do:
1) przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej;
2) pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość;
3) pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego.
W sytuacji kiedy inwestor jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, zobowiązuje się przez umowę urbanistyczną do zbycia tej nieruchomości gminie. Jeżeli właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana taka inwestycja jest osoba trzecia, może w szczególności zobowiązać się przez umowę urbanistyczną do zbycia tej nieruchomości gminie. Umowa urbanistyczna zawierana ma być w formie aktu notarialnego.
Partycypacja społeczna
Nowelizacja ustawy wprowadza również nowy rozdział dotyczący partycypacji społecznej w procesie planowania przestrzennego.
Daje ona interesariuszom, w tym osobom fizycznym, osobom prawnym, jednostkom samorządu terytorialnego i innym podmiotom, możliwość aktywnego uczestnictwa w procesie planowania przestrzennego, w tym w konsultacjach społecznych. Celem partycypacji społecznej jest poznanie potrzeb oraz zebranie opinii interesariuszy w celu zwiększenia ich udziału w kształtowaniu polityki przestrzennej.
Nowelizacja zakłada aktywny udział interesariuszy w tym procesie.
Kolejną zasadą jest poszanowanie jawności i sprawności postępowania w sprawie sporządzania aktów planowania przestrzennego, oraz użycie opracowanych w niespecjalistycznym języku informacji o sporządzanych aktach planowania przestrzennego, które wyjaśniają konsekwencje tych aktów. Dodatkowo, ustawa umożliwia mieszkańcom danej gminy samodzielne zainicjowanie procedury planistycznej zmierzającej do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w ramach obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej, o której mowa w art. 41a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.
Rejestr Urbanistyczny
Nowela wprowadza także nowy rozdział 5b zawierający podstawy prawne do utworzenia nowego rejestru publicznego jakim jest Rejestr Urbanistyczny jako źródło informacji i danych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, które będzie dostępne dla wszystkich zainteresowanych.
Rejestr będzie prowadzony w systemie teleinformatycznym. W Rejestrze będą się znajdowały między innymi dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raporty z konsultacji społecznych, decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym, rozstrzygnięcia organów nadzoru. Będzie to nieodpłatny, dostępny dla wszystkich zainteresowanych, zintegrowany system informacji.
Zmiany w WZ
Zmiany w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczą także decyzji o warunkach zabudowy (WZ).
W pierwszej kolejności wprowadzono ograniczenia obszaru analizowanego do decyzji WZ – ustawa określa maksymalny dopuszczalny zasięg obszaru analizowanego (wymagania dla nowej zabudowy będą ustalane w oparciu o najbliższe sąsiedztwo).
Ponadto decyzje te są związane ustaleniami planu ogólnego. Oznacza to, że warunkiem koniecznym do jej wydania jest położenie na obszarze wskazanym do uzupełniania zabudowy w planie ogólnym.
Istotną zmianą jest wprowadzenie terminu obowiązywania decyzji WZ – 5 lat od daty uprawomocnienia się decyzji. Zatem wraz z wprowadzeniem terminu obowiązywania decyzji wystąpienie z wnioskiem będzie racjonalne tylko w tych przypadkach, kiedy inwestor rzeczywiście jest zainteresowany realizacją inwestycji.
